（2015）营民一终字第00227号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2015-11-24

案件名称

上诉人孔繁刚、于明与被上诉人辽宁辰威集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省营口市中级人民法院

所属地区

辽宁省营口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省营口市中级人民法院民事判决书（2015）营民一终字第00227号上诉人（原审原告）孔繁刚，男。上诉人（原审原告）于明，女。被上诉人（原审被告）辽宁辰威集团有限公司。住所地：营口市。法定代表人李威，系该公司董事长。委托代理人吕铮，男，系该公司员工。委托代理人罗义新，系辽宁睿智律师事务所律师。上诉人孔繁刚、于明因商品房预售合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2014）营老民一初字第431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于明、被上诉人辽宁辰威集团有限公司的委托代理人吕铮、罗义新到庭参加诉讼。上诉人孔繁刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告与被告辰威集团就由被告开发，位于营口市老边区渤海东大街7-1栋2单元70号，面积为104.84平方米的预售商品房以每平方米3110元的价格达成买卖意向，并于2012年8月30日向被告交付了326052元的购房款，双方据此签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定出卖人（被告）应在2012年11月30日前将具备验收合格条件的商品房交付买受人（原告），合同第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期交付不超过30日的，自2012年12月1日起至实际交付之日止，按买受人已付房款的数额作为基数，按每日万分之二计算支付违约金，被告未在约定期限内向原告交付房屋。另查，自2013年上半年起，原告诉争房屋所在楼盘已有业主陆续入住。原审法院认为，被告辰威集团取得预售商品房的相关销售资质后与原告签订《商品房买卖合同》，该合同成立并依法具有法律效力，合同相对人即本案原、被告应受合同约束。原告已经支付全额购房款，被告应履约于规定的期限内向原告交付符合约定条件的商品房，被告未按期交付，应按合同约定给付违约金。关于违约金的计算标准，原、被告双方签订《商品房买卖合同》已就逾期30日内交付房屋的违约金达成约定，该约定并不违反法律规定，予以支持。关于逾期超过30日后交付房屋的违约金，双方于合同中并未明确约定，结合双方签订合同约定的条款，酌定每日按照已付房款总额的万分之二作为逾期30日后的违约金计算标准。关于逾期30日后违约金的计算期间，鉴于本案被告未按期交付房屋存在客观原因，结合2013年上半年小区内已有业主入住的事实，酌定被告对逾期30日后交付房屋的违约金以原告已付房款为基数，每日按万分之二作为标准给付到2013年6月30日，超出该日期后的违约金，不予支持。原告诉请要求被告交付房屋，现被告同意交付，原告可正常办理入住。原告诉请要求被告给付逾期交房致未能按约定时间办理房屋所有权证的违约金，因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审判决：一、被告辽宁辰威集团有限公司给付原告孔繁刚、于明自2012年12月1日至2013年6月30日期间逾期交房的违约金13759.39元。上述款项于本判决发生法律效力后五日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1680元，由被告承担。判后，上诉人孔繁刚、于明不服，上诉称，上诉人与被上诉人签订合同购买渤海东大街7-1幢2单元70号房，合同约定于2012年11月30日被上诉人交付房屋同时交付房屋产权证。但是，交付期限到期后，被上诉人却未按约定交付房屋。经过多次催告，被上诉人总是推诿，一直到现在也未能依法交付房屋。为保护自身的合法权益，依照双方签订的《商品房买卖合同》“第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”及《合同法》《最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发（2003）251号）三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利的规定，上诉人将被上诉人诉至老边区人民法院，诉请法院依法判令被告承担违约责任，赔偿逾期30天的违约金：30＊0.0002＊326052=1956.31元；逾期交房30天后的违约金18（个月）＊1500（同地段房屋租金）=27000元；未能按约定时间交付房照326052＊（6.55＊l.5）%＊1.5年=48051.91元，合计75051.91元。同时，判令被告立即履行合同，交付房屋。但，一审法院却无视上述的法律规定和事实，对上诉人合法合理的诉讼请求，认定2013年6月30日开始有业户入住为由，作出（2014）营老民一初字第431号判决，不予支持上诉人的诉讼请求。一审法院这是罔顾房屋交付必须是竣工验收合格后的房屋，而且这一规定仅能适用于入住使用的业主，对于上诉人这种没有入住的业主不能适用的事实，错误的适用法律规定，这明显是对上诉人权利侵害。综上，一、请求撤销一审（2014）营老民一初字第431号判决；二、依法判令支持上诉人一审诉讼请求，相关诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人辽宁辰威集团有限公司答辩称，对逾期交房的事实认可，对此给上诉人造成的不便致歉。但被上诉人逾期交房有很多原因，第一、主要原因是与政府签订土地出让合同后，政府迟迟不能全部交地，第二、诉争房屋周边仍没有全部动迁完毕，导致被上诉人对配套设施无法建设施工，这是被上诉人无法控制、避免的，第三、房屋的目前状态是可以入住，第四、双方的房屋买卖合同中，对逾期交房超过30日的违约金并未没有约定。本院经审理查明的事实与原审认定的基本事实一致。本院认为，被上诉人逾期违约交房的情况属实，但从一审法院对争议房屋所做的“现场勘查情况说明”及被上诉人所提交的证据中可以看出，本案争议的房屋发生逾期交房的情况是由于政府未动迁完毕等其他原因导致的，而不是因为被上诉人的主观行为过错所造成的，故原审法院据此所认定的逾期交房期限及违约金计算方式，本院予以支持。至于上诉人主张被上诉人未能按合同第十五条的约定交付房屋产权证书的问题，因上诉人在原审起诉时并未提出，不属于本案的审理范围。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，由上诉人孔繁刚、于明承担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏　毅审　判　员　　宋福田代理审判员　　张文生二〇一五年八月十一日书　记　员　　李田野来源：百度搜索“”