（2015）沪二中民（行）终字第47号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-23
案件名称
黄德康与上海市闸北区住房保障和房屋管理局、黄锦康房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民(行)终字第47号上诉人(原审原告)黄德康。被上诉人(原审被告)上海市闸北区住房保障和房屋管理局。法定代表人陈必华。委托代理人陶建秋。被上诉人(原审被告)黄锦康。原审第三人朱汝瑞。原审第三人黄建平。上诉人黄德康因房屋征收补偿协议纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2015)闸民(行)初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄德康，被上诉人上海市闸北区住房保障和房屋管理局(以下简称“闸北房管局”)的委托代理人陶建秋，被上诉人黄锦康，原审第三人朱汝瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：邵菊英系临山路XXX弄XXX号灶间、后客、二层阁、天井搭建的承租人，合计使用面积为27.4平方米。1983年5月24日，邵菊英取得闸北区民房建筑执照，获准在临山路XXX弄XXX号施工，施工范围：原油毡披屋壹间深4.3米，阔3.12米，按原地翻建为二层平顶楼房，沿高为4.40米，四周墙身自砌，不得影响东邻厂房二层西窗，楼面不得向外挑出或做挑出阳台，不得放置外扶梯，做好出水，不得影响邻居，有碍树木须向有关部门申请同意后方可施工(经与房管所联系，此房翻建设后由房管所折价收购，产权归房管所)。邵菊英死亡后，承租人变更为邵菊英之子黄德康。黄德康户于该址登记的户籍为1户，在册人口为4人，即户主黄德康、弟黄锦康、弟媳朱汝瑞、侄黄建平(黄锦康之子)。因公共利益需要，2013年2月20日，上海市闸北区人民政府作出沪闸府房征[2013]001号房屋征收决定，被征收房屋位于该征收决定确定的征收范围内。闸北房管局委托上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司承担房屋征收与补偿的具体工作。截至2013年6月8日，被征收房屋所在征收范围的签约率超过85%，符合房屋征收补偿协议签约率达到85%以上的生效条件。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司以2013年2月20日为估价时点进行评估，被征收房屋的公房部位的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积人民币(以下币种均为人民币)21,398元，征收范围内居住房屋的房地产市场评估均价为每平方米建筑面积24,333元(被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算)。因闸北房管局与黄德康户就被征收房屋的补偿事宜无法达成一致，故向上海市闸北区人民政府申请作补偿决定。2014年2月8日，上海市闸北区人民政府作出沪闸府房征补[2014]041号房屋征收补偿决定。同年6月23日，上海宝通物业管理有限公司应黄锦康的申请出具情况说明，该情况说明载明：承租人黄德康，现租赁的临山路XXX弄XXX号底楼部位，该户确有当时闸北区房地局(闸北房管局的前身)许可搭建情况，搭建面积和底楼面积合约12.8乘以2，由于某种原因该户当时未办理面积手续。嗣后，黄锦康交出被征收房屋。同年7月15日，黄锦康以黄德康代理人身份与闸北房管局签订落款日期为2013年4月8日的上海市国有土地上房屋征收补偿协议(以下简称“征收协议”)。征收协议约定的主要内容如下：甲方为闸北房管局，乙方为黄德康；被征收房屋类型为旧里，房屋性质为公房，房屋用途为居住，居住面积为27.4平方米，认定建筑面积为42.2平方米；被征收房屋的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积21,398元，征收范围内居住房屋的房地产市场评估均价为每平方米建筑面积24,333元，被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算；被征收房屋补偿款计1,494,532.86元，其中房屋评估价格为821,482.08元、套型面积补贴为364,995元、价格补贴为308,055.78元；乙方不符合居住困难户的补偿安置条件；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套，房屋总建筑面积为227.98平方米，坐落地址为闸北区浦联佳苑阳城路XXX弄XXX号XXX室、闵行区永高路XXX弄XXX号XXX室、闵行区永高路XXX弄XXX号XXX室，以上房屋及各项调整合计2,884,032.73元；其他各类补贴、奖励费用合计632,035.20元，其中，公房独用(天井、晒台、阳台)面积补偿费311,462.4元、无未经登记建筑奖励50,000元、协议签约奖100,000元、早签多得益奖20,000元等；在签约期内签订房屋征收补偿协议且至签约期止基地签约率达到95%(含95%)，另增50,000元/证协议签约奖励，另行签订补偿协议；本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效。同日，黄锦康签署了征收协议约定的3套产权调换房屋的安置房预约单。2014年8月18日，闸北房管局与黄锦康签署了鸿临二期房屋征收基地房屋搬迁奖励、90%签约奖励及90%签约奖协议、鸿临二期期房临时安置费协议。奖励协议约定闸北房管局支付黄德康户在征收协议生效之日起30日内搬出，奖励20,000元；在签约期内第一个月内签约，并在征收协议生效之日起15日内搬出原址，奖励60,000元；因签约期内签约率达到90%，奖励30,000元，合计110,000元。临时安置费协议约定，黄德康户腾空日期为2013年7月10日，该户选购的最后1套产权调换房屋的暂定交房日期为2014年8月31日，过渡期限为14个月，闸北房管局支付黄德康户14个月临时安置费共计42,000元。嗣后，黄锦康领取了上述2笔款项合计152,000元。征收协议约定的3套产权调换房屋均已符合交付条件，闸北房管局除因黄德康户未交付其中1套产权调换房屋的差价款而未开具配套商品房供应单之外，已开具了其余2套配套商品房的供应单。至今，黄德康户已办理了阳城路XXX弄XXX号XXX室的入户等手续。原审另查明：临山路XXX弄XXX号共有2户租赁户，除底楼的前客外，其余部位均由黄德康承租。根据上海宝通物业公司的租赁表反映，临山路XXX弄XXX号房屋为南北向的条状建筑；从南至北，底楼的分布分别为前客、后客、灶间及天井搭建，前客及后客的西侧为走道；二层阁位于临山路XXX弄XXX号房屋的南端。根据黄德康提供的民房建筑执照附图反映，27号走道及东侧部位的北端为后披屋；走道及走道东侧的建筑物为27号房屋的最南端，再往南即为支弄。原审审理中，黄德康陈述，民房建筑执照所涉的原油毡披屋与该户租赁的公房无关；根据民房建筑执照批准其户翻建的房屋长宽，可以计算一层的面积为13.416平方米，则翻建的二层面积合计为26.832平方米；黄德康户在翻建后曾缴纳土地税。黄德康提供的其本人绘制的临山路XXX弄XXX号房屋的立体图反映，上址房屋为南北向建筑；从该房屋的南门进入后，从南至北的底楼布局为前客、后客、翻建建筑物，前客及后客的西侧为走道；二层阁位于后客及部分前客的上方；灶间位于临山路XXX弄XXX号房屋的东南端，坐落于弄堂走道上，与其余租赁部位不相连接。黄德康曾以闸北房管局未依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十四条之规定对未登记建筑进行调查处理，未对合法建筑依法补偿，并与无代理权的黄锦康签订征收协议为由，请求确认闸北房管局与黄锦康签订的征收协议无效，后黄德康变更诉讼请求为要求闸北房管局支付被征收房屋中的私房搭建的补偿款1,213,768元,计算方式为[①24333x26.832=652903元；②24,333x15=364,995元；③24,333x26.832x30%=195,870元；①+②+③=1,213,768元]。闸北房管局在原审中陈述，为了使黄德康户能获得奖励费及更多的过渡费，故将征收协议的落款日期提前；征收协议第八条第3点所涉的面积补偿费311,462.4元的计算方式为24,333元/平方米x25.6平方米x50%。其局愿意以26.832平方米减去黄德康户租赁的灶间、天井搭建的使用面积计算搭建部分的建筑面积，并愿意参照私房的补偿标准即24,333元/平方米＋价格补贴30%进行补偿，扣除征收协议约定的311,462.4元，闸北房管局愿意支付差额款项。原审法院认为：邵菊英原系临山路XXX弄XXX号灶间、后客、二层阁、天井搭建的承租人，因住房紧张而申请翻建，批准机关批准邵菊英在该址建设，将原油毡披屋翻建为二层平顶楼房。根据上海宝通物业公司的租赁表记载的临山路XXX弄XXX号房屋的平面图，可以判断黄德康户承租的临山路XXX弄XXX号房屋的底楼各部位相互连接，灶间位于后客(走道东侧)及走道的北端，天井搭建位于灶间的北端；比对黄德康提供的民房建筑执照附图，可以判断建筑执照所载明的后披位于走道及走道东侧部位的北端；比对黄德康绘制的立体图，亦反映翻建建筑位于走道等的北端并相连接，与黄锦康、朱汝瑞、黄建平在庭审中关于翻建建筑在灶间、天井搭建的部位建造的陈述相互印证。而黄德康提供的立体图反映灶间位于临山路XXX弄XXX号房屋的东南端，于弄堂走道上，与其提供的民房建筑执照附图不符，故可确认翻建建筑位置坐落于临山路XXX弄XXX号灶间、天井搭建的部位，另根据批准机关在邵菊英的民房建筑执照上注明“经与房管所联系，此房翻建设后由房管所折价收购，产权归房管所”的表述，原审法院认为系争的翻建建筑性质不等同于私房所有人经批准建造的房屋。私房的养护维修由所有人自行负担，而公房的养护维修则由房管所承担，因此系争翻建建筑“产权归房管所，由房管所折价收购”，并非简单由房管所一方支付费用，且收归公有后，承租人还需支付该翻建建筑的租金，故导致翻建建筑产权未归房管所所有的责任并非在于房管所单方。民房建筑执照批准建造的建筑物的长宽并不等同于建成后的建筑物实际长宽，但由于上海宝通物业公司出具的情况说明表述的翻建建筑物的面积并不精确，审理中闸北房管局陈述愿意按建筑执照批准的一层面积计算2层的面积减去黄德康户租赁的灶间、天井搭建的使用面积的差为翻建建筑的建筑面积，因情况说明表述的翻建建筑物及底层建筑物的一层面积小于按执照批准的长宽计算的一层面积，且使用面积小于建筑面积，故闸北房管局有关翻建建筑物的建筑面积计算方法有利于该户，即(26.832﹣8.9﹣2)=15.932平方米。审理中，闸北房管局还表示愿意参照私房的补偿方法即对每平方米建筑面积以100%价格补偿后，再增加30%的价格补贴，即24,333元/平方米x15.932平方米x(100%+30%)，此计算方法有利于黄德康户，予以准许。征收协议第八条第3点所涉的面积补偿费311,462.4元系针对翻建建筑的补偿，故应扣除上述款项。系争翻建建筑及黄德康承租的公房部位均为黄德康户使用的同一幢房屋，黄德康在闸北房管局已给付15平方米套型面积补贴的情况下，再要求闸北房管局支付套型面积补贴，没有依据。原审遂依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决：1、闸北房管局于判决生效之日起15日内支付黄德康户翻建建筑补偿款的差价计192,512.96元；2、黄德康的其他诉讼请求，不予支持。判决后，黄德康不服，向本院提起上诉。上诉人黄德康上诉称：上诉人户通过合法手续取得民房建筑执照进行翻建，分别存在着公房和私房部分，对翻建的私房26.832平方米应增加套型补贴按私房单独进行补偿。原审判决不当，故请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人闸北房管局辩称：邵菊英的民房建筑执照执照载明房屋建成后由房管所折价收购，产权归房管所。由于该户未将该建筑产权交予房管所，故该建筑性质为违章搭建。考虑到黄德康户及该建筑的实际情况，参照基地政策中对公有居住房屋中的独用天井等的补偿标准，对该建筑按50%进行补偿。愿意以26.832平方米减去上诉人户租赁的灶间、天井搭建的使用面积计算搭建部分的建筑面积，参照私房的补偿标准即24,333元/平方米加30%价格补贴进行补偿，扣除协议约定的311,462.4元，支付差额款192,512.96元。原审判决正确，请求予以维持。被上诉人黄锦康辩称：对征收协议约定的补偿内容无异议，对被上诉人愿意支付的差额款亦无异议。民房建筑执照载明翻建后折价归公，房屋性质是公房，应按公房租用凭证进行补偿。同意原审判决。原审第三人朱汝瑞同意黄锦康的意见。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本案审理中，本院曾主持双方当事人进行调解，因上诉人与被上诉人均不同意调解，致调解未成。本院认为：原承租人邵菊英因住房紧张而申请翻建，批准机关在邵菊英的民房建筑执照上注明经与房管所联系，此房翻建设后由房管所折价收购，产权归房管所。故该翻建建筑性质不等同于普通私房所有人经批准建造的房屋。对于翻建建筑的部位认定的问题，原审判决已进行了详细说明，不再赘述。上诉人认为对翻建部分房屋应按私房单独进行征收补偿以及应增加套型补贴的主张，缺乏依据。上诉人的上诉请求和上诉理由，不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人黄德康负担。本判决为终审判决。审 判 长 马浩方代理审判员 张晓帆代理审判员 田 华二〇一五年八月十一日书 记 员 沈 倪附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 关注微信公众号“”