（2015）靖民初字第01957号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-10-20
案件名称
原告郑常录诉被告李江房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
靖边县人民法院
所属地区
靖边县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十五条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书（2015）靖民初字第01957号原告郑常录，男。被告李江，男。原告郑常录诉被告李江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告郑常录、被告李江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月3日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将自己位于靖边县张家畔镇河东金华路16号（常录超市）二层楼房租赁给被告，租赁期限为5年，从2014年5月3日起到2019年5月2日止。房屋租赁费2014年5月3日起到2015年5月2日为95000元，签订协议时已经付清。从2015年5月3日起到2019年5月2日4年的房租费每年为11万元，并在每年4月3日前一次性付���。合同签订后，被告给原告支付了35000元房租费，下欠第二年房租费75000元至今未付。原告多次索要未果，现诉请：1、请求判令被告支付原告房屋租赁费75000元，并按人民银行同期贷款利率的4倍支付逾期利息。2、依法判令被告支付原告约定违约金10万元。3、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据租房合同书一份，证明被告违约，未按照合同履行。第二组证据楼房租赁协议一份、靖边县社会矛盾纠纷调解中心调解协议书一份，证明双方应当按照楼房租赁协议履行，是新合同。被告李江辩称，按照合同约定履行，原告先违约。被告李江向法庭提交了以下证据：一组证据中国电信股份有限公司陕西分公司2014年10月23日及2015年2月8日出具的收费收据两支500余元，证明被告租赁原告超市房屋中的固定电话上绑有三部手机，被告均不知情，手机是原告在用。经庭审质证：对原告向法庭提交的两组证据，被告质证对第一组证据的真实性有异议，该合同书中的签字及按印不是被告所签。对第二组证据无异议。对被告向法庭提交的一组证据，原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为因原告女婿在2013年的时候参加电信公司活动办理的业务，包括网费、一部固定电话及三部手机的话费。原告开始并不知情，后原告曾与被告协商电话费原告交，网被告用被告交，如果被告不愿意用，把固定电话等交还原告，原告交费。本院对双方当事人所质证的证据作如下认定：对原告向法庭提交的两组证据，因其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院对其真实性予以确认，对证明目的予��采信。虽被告质证对第一组证据的真实性有异议，但因其未能提交证据支持其主张，亦未申请对该签名、指纹的真实性进行司法鉴定，故本院对其质证意见不予采纳。对被告向法庭提交的一组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且原告质证对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，对证明目的予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证以及法庭认证，查明以下事实：原、被告于2014年5月3日签订《租房合同书》一份，约定原告将其位于靖边县张家畔镇河东金华路16号的房屋（二层，总面积约360平方米）出租给被告。后因双方在履行合同过程中产生纠纷，经靖边县社会矛盾纠纷调解中心调解，双方于2014年9月24日签订《楼房租赁协议》一份，主要约定：“1、租赁楼房面积360平方米，其中一层250平方米，二��110平方米。2、租赁期限为5年，从2014年5月3日至2019年5月2日止。3、从2014年5月3日至2015年5月2日租赁费为9.5万元，协议签订后一次付清；从2015年5月3日至2019年5月2日，每年租赁费为11万元，在每年4月3日前一次性付清……5、烟草证、移动收费营业证、联通收费营业证等相关证件所有权归原告所有。在租赁期内，被告只有使用权。6、原告保证租赁楼房没有产权纠纷，负责处理楼顶防水、负责安装房内自来水管线、照明电线、天然气以及卫生间设施，然后交与被告使用。租赁期内，由被告负责管理、维护、费用由被告负责，房顶防水由原告负责。原告将收费证件尽快移交被告，并在相关单位对接，使被告能顺利开展营业。7、租赁期内，被告必须爱护原告的设施，属于正常磨损的不负责任，若故意破坏则负责赔偿。被告负责缴纳水、电、气、税、卫生、消防等各种税费，��责缴纳商品经营、移动联通收费中违规违法行为的所有罚款。被告必须保证烟草证、移动收费营业证、联通收费营业证等相关证件在其试用期内不能作废，如被告经营不善或未按规定审核、年检造成证件作废、被告承担一切损失。8、原2014年5月3日双方签订的《租房合同书》作废。9、本协议由双方自觉遵守，如一方违约，付对方违约金10万元，并承担相关法律责任……11、本协议双方签字后生效，具有法律效力。”该协议签订后，原告将租赁房屋等交付给被告使用，被告向原告交纳了2014年至2015年的房屋租赁费。后因原告至今未能按照合同约定在房屋内安装天然气等原因，对于2015年至2016年的房屋租赁费，被告仅向原告交纳了3.5万元，下余房屋租赁再未交纳。现双方涉诉本院。本院认为，本案的争议焦点在于：1、原、被告双方谁具有违约行为，是否应当承��违约金。2、被告是否应当向原告交纳下余房屋租赁费。本案中，原、被告双方协商一致，自愿签订《楼房租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示。该合同不违反法律的强制性规定，真实有效，依法受法律保护。双方签订了该协议后，原《租房合同书》依法不再具有法律效力。根据我国《合同法》规定，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定以及法律规定全面履行自己的义务。即本案中，双方均应按照《楼房租赁协议》的约定以及法律规定全面履行自己的义务。被告作为承租人，至今未按合同约定交清到期房屋租赁费的行为构成违约，故本院对于原告诉请由被告支付其房租费7.5万元的诉讼请求予以支持。对于被告认为原告至今未能按照合同约定在租赁房屋内安装天然气设施等行为，其有权要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。综上，原告作为出租人，其在履行合同过程中亦存在履行不符合约定的行为，故本院对其诉请由被告承担迟延履行利息以及违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告李江于本判决生效后十日内向原告郑常录支付所欠到期房屋租赁费7.5万元人民币。二、驳回原告郑常录的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由被告李江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 牛怀玉审 判 员 张 静代理审判员 延 飞二〇一五年八月十一日书 记 员 马晓娟 百度搜索“”