（2015）昆民一终字第432号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-03-03
案件名称
杨关凤与栗群云南复兴实业有限公司昆明耀龙供电物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨关凤,栗群,云南复兴实业有限公司,昆明耀龙供电物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第432号上诉人（原审原告）杨关凤，女，1949年5月28日生，汉族。委托代理人汪武勤、汪庆，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）栗群，女，1969年6月5日生，汉族。委托代理人李素琳，云南律晟律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）云南复兴实业有限公司。住所：昆明市二环西路***号高新科技信息中心主楼。法定代表人施永明，董事长。委托代理人马贤访，云南律晟律师事务律师，特别授权代理。委托代理人武志斌，男，汉族，1978年4月28日出生，特别授权代理。被上诉人昆明耀龙供电物业服务有限公司。住所：昆明市拓东路**号。法定代表人伏廷荣，董事长。委托代理人王瑞波，云南真宇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨关凤因与被上诉人栗群、云南复兴实业有限公司（以下简称“复兴公司”）以及昆明耀龙供电物业服务有限公司（以下简称“耀龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明以下法律事实：涉案位于昆明市官渡区玉川巷附4号（二楼）过道及厨房的房屋所有权人为云南电网公司昆明供电局，被告耀龙公司承租了包括该房产在内的物业。根据原告杨关凤的陈述，耀龙公司长期将该房屋转租给杨关凤使用。2014年9月11日，原告杨关凤与耀龙公司签订《房屋租赁合同》，继续承租该房屋，租期自2014年1月1日起至2014年9月30日止。但在合同签订之前的2014年5月25日，原告杨关凤已向耀龙公司交清2014年全年的租金。2014年9月4日，被告复兴公司通过招投标方式取得包括涉案房屋在内的云南电网公司昆明供电局物业的使用收益权，后与本案被告栗群另行签订租赁合同，将涉案房屋出租给被告栗群。诉争房屋现由被告栗群实际使用。原告请求：确认栗群与复兴公司所签订的房屋租赁合同无效，并确认原告杨关凤对玉川巷附4号（二楼）过道及厨房享有优先承租权；本案诉讼费由被告承担。根据上述确认事实，一审法院认为：一、原告杨关凤与被告栗群存在何种合同关系与本案无关联性，因此对这一部分争议，不予置评。二、本案的实质是双方当事人对原告杨关凤与被告耀龙公司之间房屋租赁合同的租赁期限的理解和解释存在差异所致。一审法院认为，双方之间此前存在较长时间的租赁合同关系，因此形成先交租金，后签合同的交易方式。在未签订合同之前，应当视该合同为当事人对租赁期限没有约定的不定期租赁。但因合同签订在后，自合同签订之时，双方的不定期租赁已变更为期限确定的租赁关系，即应以双方于2014年形成的《房屋租赁合同》确定原告杨关凤对诉争房屋的使用收益期，即自2014年1月1日起至2014年9月30日止。因合同履行期限已经发生变更，因此杨关凤对合同期限届满后的房屋不再享有使用权和收益权，也无权对出租人对该房屋的处分权提出异议。被告耀龙公司在合同期限届满前与原告通过签订合同的形式确定合同期限，事实上已履行了告知义务。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：“驳回原告杨关凤的诉讼请求”。一审判决宣判后，原审原告不服，向本院提起上诉，称：一、一审程序严重违法，未组织双方进行举证质证。二、一审认定事实不清。1、一审法院依据租赁合同认定上诉人租赁期限为2014年1月1日至2014年9月30日是错误的。2、一审认定被上诉人履行通知义务错误，我方没有收到耀龙公司、复兴公司的通知。3栗群与复兴公司签订租赁合同的日期是2014年9月19日，此时尚在上诉人租期之内，上诉人对房屋还享有使用权和收益权，同时还享有优先承租权，栗群与复兴公司签订的合同侵犯了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院判令：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人栗群答辩称：一审适用的是简易程序，庭前组织双方进行了证据交换，不存在程序违法的情形。我方的房屋租赁合同真实有效。一审认定事事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人复兴公司答辩称：一、一审不存在程序违法的情形。对于通知的事宜，以及上诉人的签字其没有证据予以反驳，一审其也明确对签字的真实性不申请鉴定。二、该案核心的是合同的效力问题，上诉人并不享有优先权。三、上诉人错误混淆了合同成立和生效之间的概念，涉案两个合同签订时间并不一致。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人耀龙公司答辩称：一、上诉人认为一审证据未经质证，实际上一审庭前已经质证过，在开庭的时候审判长就释明有关证据的说明可以并入辩论一并陈述；二、一审将上诉人和耀龙公司之间的租赁合同认定为不定期租赁合同，我方可以随时提出解除合同。三、栗群和复兴公司之间的合同并不存在无效情形，不存在恶意串通；四、上诉人主张享有优先承租权没有合同及法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的法律事实与一审法院确认的一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、一审是否存在违反法定程序的情形？二、栗群与复兴公司之间的租赁合同是否无效？上诉人杨关凤是否享有优先承租权？本院认为，针对第一个争议焦点，经审查一审庭审笔录，记录了关于举证质证的程序过程，并不存在上诉人所述的一审违反法定程序的情形，故对于上诉人的该项上诉请求不予支持。针对第二个争议焦点，栗群与复兴公司之间的租赁合同是否有效的问题，上诉人杨关凤是否享有优先承租权的问题。首先，上诉人主张该合同无效的理由是栗群和复兴公司恶意串通，根据二审查明的事实，复兴公司系通过招投标方式取代耀龙公司获得涉案房屋的使用收益权，复兴公司可自由选择与其签订合同的市场主体，并不存在恶意串通的情形。其次，虽然耀龙公司收取了上诉人2014年全年的租金，但是耀龙公司与涉案房屋的产权人云南电网昆明供电局之间的租赁合同已经于2014年9月30日到期，即自2014年10月1日开始，耀龙公司就不再享有将涉案房屋另行转租的权利，上诉人与耀龙公司之间的合同约定或行为并不能约束复兴公司以及栗群，上诉人杨关凤无权向复兴公司主张涉案房屋的优先承租权。综上，上诉人关于栗群和复兴公司之间的租赁合同无效以及其享有优先承租权的主张均不成立，本院不予支持。综上，上诉人杨关凤的上诉请求没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人杨关凤承担。本判决为终审判决。审 判 长 王思予审 判 员 蔡 芸代理审判员 熊梓旭二〇一五年八月十一日书 记 员 郭 涛 更多数据：搜索“”来源：