（2015）筑铁民初字第193号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-30
案件名称
周耀诉贵州铭都酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
贵阳铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周耀,贵州铭都酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第九十二条，第九十三条第一款，第二百一十二条
全文
贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）筑铁民初字第193号原告周耀。委托代理人吴箭、杨晖，贵州合协律师事务所律师。被告贵州铭都酒店管理有限公司。法定代表人陆前吟，总经理。委托代理人刘凡勇，贵州贵达律师事务所律师。委托代理人方杨，贵州贵达律师事务所实习律师。原告周耀诉被告贵州铭都酒店管理有限公司（以下简称“铭都酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱凤飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告周耀的委托代理人吴箭、杨晖，被告铭都酒店的委托代理人刘凡勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年11月4日，原告从贵阳兴源房地产开发有限公司（以下简称“兴源房开公司”）购买兴源大厦18层2号A型房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》。同时，原告与被告签约，把该房屋出租给被告，房屋租赁期限从2004年6月4日至2019年6月3日。租金每年5456元、免费入住权益兑现款（245元×45天）11025元。但从2010年全年及2013年6月至今，被告没有向原告缴纳过租金，房屋被用于被告自身经营，故根据法律规定要求提前解除房屋租赁合同。且双方签订租赁合同时，被告又以《自用房配套设施服务费收费标准》剥夺原告对房屋的自主处分权，该标准是：如果购房业主所购房屋作为自用后，按所购房型之酒店门市价（980元／天）的15%以天计算，即原告每天向酒店管理公司交纳配套设施服务费147元，一年就是5.36万元。此收费标准剥夺和侵害的原告对自己所有房屋的处分权，原告如不交纳配套设施服务费，原告拖欠被告的钱款就抵得上原告的购房价格，前述格式条款违反了法律的公平、等价有偿、诚实信用的原则，此自用协议明显违反法律规定，属于无效行为，损害了原告的合法权益。为此，诉至法院，请求：一、判决解除2003年11月4日双方签订的房屋租赁合同，原告收回房屋自主使用，原告只需按照物价部门对同类房屋所制定的物管费标准向被告交纳物管费；二、判令被告支付拖欠原告租金及免费入住权益兑现款4.9443万元（截止2015年6月3日），后续租金及免费入住权益兑现款计算到被告退房为止。三、判决确认原告2003年11月4日与被告签订的《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》无效；四、诉讼费用由被告承担。被告辩称：同意解除与原告签订的房屋租赁合同，但2014年5月以前的费用有证据证明已经支付给原告，此后原告多次提出解除合同，被告予以同意，故在8月后就不再使用其房屋，自然也不应支付租金，且2015年后应税务局要求，租金及入住权益兑现款必须由原告开具发票后才能支付。对于2010年的入住权益兑现款，已过诉讼时效。关于《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》不属于格式条款，就算属于格式条款被告已经尽到合理的提示和说明义务，并没有加重原告责任也没有违反公平、等价有偿原则。此外，原告所购房屋只能从事酒店经营，自用后仍应缴纳配套设施服务费，如只按照一般物业管理支付费用，对被告极不公平。且原告房屋自用后，仍需遵守酒店统一管理规定。综上，原告所诉无事实和法律依据。经审理查明：2003年11月4日，原告从兴源房开公司购买了位于贵阳市云岩区中华北路与黔灵西路的兴源大厦18层2号A型房屋一套，并签订《商品房买卖合同》。同日，原告与兴源房开公司签订了《售房专项条款（租赁）》一份、《售房专项条款（自用）》一份。在《售房专项条款（租赁）》中约定：购房业主同意发展商指定的酒店管理公司对自己所购的房屋进行管理，并服从管理公司的统一规定；在《售房专项条款（自用）》中约定：购房业主同意将所购房屋作为自用后，按所购房型之酒店门市价的15%以天计算，向酒店管理公司于每月5日前交纳配套设施服务费并享受除洗涤以外的所有酒店服务，收费标准详见酒店管理公司《自用房配套设施服务费收费标准》。同日，原告周耀、兴源房开公司、被告铭都酒店三方签订《兴源大厦服务管理公约》，三方约定：业主同意发展商全权委托贵州铭都酒店管理公司对兴源大厦进行经营管理，并遵守酒店管理公司制定的管理规定。同日，原告周耀与被告铭都酒店签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告周耀将自有坐落在贵阳市中华北路37号的兴源大厦18层2号A型房屋出租给铭都酒店使用，租赁期限15年（2004年6月4日至2019年6月3日），年租金为5456元／年。在房屋租赁期间，被告铭都酒店根据原告所购房型的不同每年给与原告45天免费入住权益，如原告欲将该入住权益兑现需要于每年年初与酒店管理公司办理相关手续。本合同终止时，若周耀继续出租，双方应重新签订租赁合同。同日，原、被告在《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》上签章确认，该收费标准载明：A型房屋预估房价980元／天，服务费147元／天。另查明，原告与被告铭都酒店在入住权益兑现一览表中约定A型房屋入住权益兑现价为245元，税费5.6%由乙方代扣代缴。2009年6月1日，被告铭都酒店向原告支付了2009年6月4日至2010年6月3日的房屋租金及入住权益兑现款14895.11元（税后）。2010年6月1日，被告铭都酒店向原告支付了2010年6月4日至2011年6月3日的房屋租金4493.02元（税后），未支付入住权益兑现款11025元。2013年7月19日，被告铭都酒店向原告支付了2013年6月4日至2014年6月3日的房屋租金及入住权益兑现款16481元。从2014年6月4日起，被告铭都酒店未向原告支付房屋租金及入住权益兑现款。上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、租赁合同、铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准、房屋租金支付清单、房屋租金收据、入住权益兑现款支付清单等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为：双方当事人于2003年11月4日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反效力性强制规定，合法有效，双方均应诚实履行。租赁合同未到期，原告要求提前解除租赁合同，收回自用，被告明确表示同意，双方意见一致，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告收回房屋自主使用时，只需按照物价部门对同类房屋所制定的物管费标准向被告交纳物管费的诉请，经庭审查明，原告所购买的房屋为酒店物业，系非保障性住房物业，国家对此类物业已经放开价格，物价部门不再定价，因此，原告的物业费用应当由原告与被告自行协商解决。关于原告要求被告支付拖欠租金及免费入住权益的诉请，经庭审查明，2010年的房屋租金及2013年6月4日至2014年6月3日的房屋租金及入住权益兑现款，被告铭都酒店已支付给原告，故本院不予支持；对于2010年6月4日至2011年6月3日的入住权益兑现款11025元，已过诉讼时效，本院不予支持；对于2014年6月4日至2015年6月3日的房屋租金及入住权益兑现款，根据双方约定，被告铭都酒店应向原告支付税后房屋租金及入住权益兑现款15558元；对于原告主张后续租金及免费入住权益兑现款费用，因该款项系按年计算并支付，暂无法计算，原告可以待发生后另行主张。关于《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》的效力问题，经查，该《配套设施服务费收费标准》系被告事先拟定，属于格式条款，该条款对配套设施服务费的收费标准明显加重原告的责任，限制了原告所有权，违反了公平、等价有偿原则，故该《配套设施服务费收费标准》无效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条第一款、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周耀与被告贵州铭都酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同；贵州铭都酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区中华北路与黔灵西路兴源大厦18层2号房屋返还原告周耀；二、确认原告周耀于2003年11月4日与被告贵州铭都酒店管理有限公司签订的《铭都酒店管理公司自用房配套设施服务费收费标准》无效；三、被告贵州铭都酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周耀从2014年6月4日至2015年6月3日止的税后房屋租金及免费入住权益兑现款15558元；四、驳回原告周耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为519元，由原告周耀负担424元，被告贵州铭都酒店管理有限公司负担95元（此款原告周耀已预交，被告贵州铭都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付给周耀）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 朱凤飞二〇一五年八月十一日书记员 李 娜 来自