（2015）珠中法民三终字第276号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-23
案件名称
中国工商银行股份有限公司珠海御景支行与叶成建、叶成超房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶成建,叶成超,中国工商银行股份有限公司珠海御景支行,珠海市同辉供应链管理有限公司,珠海市一鸣房地产投资顾问有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第276号上诉人（原审被告）：叶成建，男，汉族，身份证住址：广东省陆丰市，公民身份号码：×××5333。委托代理人：黄嵩，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶成超，男，汉族，身份证住址：广东省陆丰市，公民身份号码：×××5317。委托代理人：黄嵩，广东友邦方达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司珠海御景支行，住所地：广东省珠海市（御景国际花园）106、107、108、109、204、205号商铺。负责人：李强彬，行长。委托代理人：王秋宁，中国工商银行股份有限公司××行副总经理。委托代理人：张雪琴，中国工商银行股份有限公司××行副总经理。原审第三人：珠海市同辉供应链管理有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：江孝辉。原审第三人：珠海市一鸣房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：方乐宜。上诉人叶成建和叶成超与被上诉人中国工商银行股份有限公司珠海御景支行（以下简称工行御景支行）、原审第三人珠海市同辉供应链管理有限公司（以下简称同辉公司）、原审第三人珠海市一鸣房地产投资顾问有限公司（以下简称一鸣公司）房屋租赁合同纠纷一案，叶成建和叶成超不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：案涉租赁物位于珠海市吉大水湾路351号1单元，旧址为海港大厦4号阶梯住宅，为工商银行与珠海经济特区凯发实业有限公司合作建设的海港大厦一部分，产权归工商银行下属机构中国工商银行珠海信托投资公司名下。2006年因企业改制，确权为中国工商银行珠海新洲支行名下，取得粤房地证字第××号房地产权证。后中国工商银行珠海新洲支行变更名称为工行御景支行。自1992年起至2006年2月，叶成建和叶成超以珠海经济特区高利贸易有限公司美景海鲜饭店、湛丰海鲜饭店的名义向工商银行承租涉案物业。工商银行指定相关公司与叶成建和叶成超签订租赁合同、收取租金与水电费。2006年2月27日及2007年10月31日，叶成建以个人名义与一鸣公司签订《住宅租赁合同》，合同约定的租赁期至2010年12月31日，由叶成建继续承租上述物业。2008年1月，工行御景支行上级分行和租户发出通知，将包括案涉物业在内的房产委托一鸣房产公司租赁管理，包括收取租金、管理费、水电费等。叶成建租赁上述房屋后，与叶成超共同经营湛丰烧腊店，登记经营者为叶成超。自2013年11月起，工行御景支行委托同辉公司负责案涉租赁物的租赁管理，向叶成建收取每月租金及水电费。叶成建向同辉公司支付了2013年11、12月租金及2014年1月的租金6000元以及2013年12月至2014年1月水电费2074元。2013年11月，工行御景支行委托同辉公司向叶成建发出口头通知，称租赁合同期满，不再向叶成建出租上述物业。2013年12月30日、2014年3月21日、5月6日，工行御景支行向叶成建发出限期腾退房产告知书，要求叶成建尽快将租赁房屋交还工行御景支行。叶成建自2014年2月起，没有向工行御景支行支付租金及水电费。工行御景支行在一审的诉讼请求为：一、责令叶成建和叶成超停止侵占返还物业；二、叶成建和叶成超赔偿房屋侵占费用18000元及相应的利息；三、责令叶成建和叶成超赔偿垫付的水电费5595.67元及利息；四、诉讼费用由叶成建和叶成超承担。原审法院认为，工行御景支行委托一鸣公司与叶成建和叶成超于2007年10月31日签订的租赁合同，合法有效，缔约双方均应予恪守。合同约定的租赁期至2010年12月31日届满，此后双方没有签订书面租赁合同，叶成建一直使用该租赁商铺并支付租金至2014年1月，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，工行御景支行可以随时解除合同。工行御景支行多次要求叶成建和叶成超腾退租赁商铺，后以诉讼方式提出要求叶成建和叶成超停止侵占，返还物业，应视为工行御景支行行使租赁合同的解除权，叶成建和叶成超应在合同解除后，腾退租赁商铺，并支付自2014年2月至实际搬出租赁商铺的租金。租金标准按照叶成建于2014年1月向第三人同辉公司支付的租金6000元计算。在此期间，工行御景支行已为叶成建和叶成超垫付了水电费，故叶成建和叶成超应按实际产生的水电费向工行御景支行承担偿付义务。叶成建和叶成超拖欠工行御景支行租金与水电费，应支付工行御景支行相应的银行利息，以补偿工行御景支行实际经济损失。叶成建与叶成超在上述租赁物共同经营，故应对上述租赁责任共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原审判决：一、解除工行御景支行与叶成建的租赁合同关系，叶成建在判决生效之日起十日内将珠海市吉大水湾路351号1单元的房产腾退给工行御景支行；二、叶成建于判决生效之日起十日内支付工行御景支行房屋租赁租金（从2014年2月起计至叶成建和叶成超腾退租赁商铺之日止，按每月6000元计算）及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、叶成建于判决生效之日起十日内偿付工行御景支行垫付水电费（从2014年2月起计至叶成建和叶成超腾退租赁商铺之日止，按实际产生的水电费凭发票记载的金额计算）及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、叶成超对叶成建的上述债务承担共同清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11866元，由叶成建和叶成超负担。叶成建和叶成超不服原判，向本院提起上诉，请求：一、改判驳回工行御景支行的诉讼请求或者撤销原判，发回重审；二、诉讼费由工行御景支行负担。事实与理由如下：一、原审法院违反法定程序。原审判决未对叶成建、叶成超提出的反诉请求进行审理，违反法定程序，剥夺了叶成建、叶成超的诉权。叶成建和叶成超在一审的反诉请求为：基于工行御景支行提出解除合同收回不动产，叶成建和叶成超对于涉案不动产增值部分作补偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，原审法院应受理叶成建和叶成超的反诉，但原审法院未受理。对于该反诉请求应合并审理，原审法院没有这么做。原审法院不予受理反诉请求，应作不予受理的裁定，但原审法院未作，剥夺了叶成建和叶成超的诉权。二、原审判决违背事实和法律。如果认定工商银行有权解除合同，双方应互负返还义务。叶成建和叶成超有权主张工商银行返还押金以及补偿装修等增值损失，即使不补偿增值损失，也应返还叶成建和叶成超代工商银行缴纳的费用。因此，工商银行未履行返还义务的情况下，叶成建和叶成超可以主张同时履行抗辩权，该抗辩权行使足以阻却工商银行原审返还主张。此外，一鸣公司原审提供了《情况说明》，原审法院未作为证据举证质证。原审法院留置送达的程序不合法，没有基层组织工作人员在场的证明。被上诉人工行御景支行二审口头答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。叶成建、叶成超上诉理由与本案无关，无反诉或并案处理的条件，如果叶成建和叶成超认为权利受到侵害，可以另案起诉。一鸣公司是原审第三人，在原审第二次开庭时向法院提交书面情况说明，不是证据资料，原审法院处理得当。原审立案后，叶成建和叶成超不配合法院送达，拖延时间，法院留置送达，程序合法。原审第三人同辉公司二审述称，认可原审判决。原审第三人一鸣公司二审期间未发表意见。各方二审中未提供新的证据。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，程序问题。原审法院工作人员于2014年11月28日到叶成建和叶成超经营的“湛丰烧腊快餐店”送达转普通程序裁定书、告知合议庭成员通知书、举证通知书、传票和追加被告通知书，因当事人不在，亲属拒收，原审法院对上述文件留置送达。叶成建和叶成超委托的诉讼代理人依传票指定时间和地点参与了原审开庭，并表示清楚相关通知书载明的权利义务，故原审法院上述送达保障了当事人的合法权益，并无不当。叶成建和叶成超于原审中提出反诉，要求工行御景支行支付房屋装修补偿款、房屋改功能升值补偿。本案是房屋租赁合同纠纷，叶成建和叶成超的反诉主张不是基于租赁合同，因此，原审法院认为叶成超和叶成建的反诉请求不是同一案由，告知另循途径解决，程序合法。一鸣公司原审提交的书面情况说明，不是认定本案事实的证据，原审法院未组织对该说明进行举证和质证，并无不当。第二，实体问题。涉案租赁合同于2010年12月31日届满，此后双方未签订书面形式的租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为不定期租赁。工行御景支行作为涉案房屋的所有权人，有权解除租赁合同并收回房屋。叶成建和叶成超在租期届满后继续租用房屋期间的租金、工行御景支行为叶成建和叶成超垫付的水电费等费用，叶成建和叶成超应当支付给工行御景支行，并为逾期付款承担赔偿责任。原审法院审理本案程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11866元，由上诉人叶成建和叶成超负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 朱 玮代理审判员 牟宏微二〇一五年八月十一日书 记 员 陈妙斯 微信公众号“”