（2014）滕民初字第3652号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-12-14
案件名称
马士光与山东善国房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
滕州市人民法院
所属地区
滕州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马士光,山东善国房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十四条，第六十六条
全文
山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2014）滕民初字第3652号原告马士光，男，1978年8月13日出生，汉族，居民，住滕州市。委托代理人张俊海、渠成杰，山东滕国律师事务所律师。被告山东善国房地产开发有限公司，住所地：滕州市。法定代理人崔秀权，经理。委托代理人ＸＸ，男，1985年11月12日出生，回族，住枣庄市。委托代理人燕磊，山东法扬律师事务所律师。原告马士光与被告山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人渠成杰、张俊海、被告善国公司的委托代理人ＸＸ、燕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马士光诉称，原、被告于2011年签订了商品房买卖合同，约定马士光购买善国公司商品房一套，价值403860元，善国公司应于2012年4月30日交付房屋，合同还约定了每逾期一日交房，应按照已付房款的万分之一支付违约金。被告于2012年9月23日才将房屋交付原告使用。被告逾期交房，构成违约，原告诉请法院判令被告支付违约金5896元及相应的利息（以5896元为基数，按照同期同类贷款利率计算，从2012年9月23日计算至判决生效），并由被告承担诉讼费用。被告善国公司辩称，双方签订的商品房买卖合同属实。善国公司是按照合同约定履行的交房义务，不存在迟延交房的情形，不应承担任何违约责任。对于马士光主张的违约金及计算方式不予认可，且马士光在诉前并未向善国公司主张过权利，被告不应承担违约金，更不应承担诉前期间的利息。经审理查明，2011年12月8日，原告马士光与被告善国公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的滕国用（2011）第068号土地上（名仕豪庭）小区商品房一套及储藏室一间，总价款为403860元，同时约定出卖人应于2012年4月30日前交付房产。合同第十一条约定，逾期交房超过60日的，如买受人选择继续履行合同，“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同第十三（三）2约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、燃气初装费、有线电视初装费等相关费用，并于接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同补充协议约定买受人以��房公积金方式付款，买受人应于2011年12月8日前缴纳首付房款193860元，其余房款向公积金管理机构申请按揭。合同签订后，原告支付了首付款193860元，后又于2012年5月24日支付了剩余的210000元。被告分别为其出具房款收据，日期分别为2012年3月27日和2012年5月24日。原告为证明被告逾期交付房屋，提供其交纳垃圾清运费、电梯运行费、物业管理费、地暖铺设费、及住宅专项维修基金的收据，并提供结算面积差价的单据，其上日期记载均为2012年9月23日。经原告申请，本院向名仕豪庭小区的物业公司，滕州市翔宇物业管理有限公司，调取原告首次交纳物业费的时间，显示为2012年9月23日。被告辩称善国公司是按照合同约定的期限交付的房屋，但未提供相应证据予以证明。双方就应否支付违约金问题产生争议，原告于2014年8月22日，诉来本院。本案经本院多次调解，未果。另查明，被告善国公司是一家房地产开发有限公司，对于涉案商品房办理了商品房预售许可等。诉讼中，原告放弃了对违约金利息部分的主张。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、原告交纳各项上房费用的收据，首期物业费收取时间证明、庭审笔录等证据材料在卷为凭。本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告作为房地产开发单位获得了相应的预售许可，具有相应资质，该合同合法、有效。原告提供其交纳各项上房费用的收据，其上日期记载均为2012年9月23日，该日期与滕州市翔宇物业管理有限公司出具的收取原告所购房产物业费的起始时间亦相一致。原告于商品房出卖人向买受人交付商品房、买受人办理上房时，同时缴纳相关的确权费用、维修基金、首期物业费用、有线电视及燃气初装费用等手续，符合合同约定。被告虽辩称按合同约定期限交付房屋，不存在逾期交房的情形，无违约行为，但未提交相关证据予以证实，故对此辩解意见本院不予采信。根据原告提供的相关证据，本院认定被告交房日期应为2012年9月23日。而依据合同约定，被告应于2012年4月30日前交付房产，故被告逾期交房，构成违约。违约金计算方式应当按照双方合同约定的“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。被告实际违约146天，按照合同约定，自2012年5月1日至2012年5月24日期间，应以193860元为基数，按日万分之一的比率计算违约金，计465.36元；自2012年5月25日起至2012年9月23日期间，应以403860元为基数，按日万分之一的比率计算违约金��计4927.58元，故违约金总数为5392.94元。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。诉讼中，原告放弃对于利息部分的主张，是其对自己权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告山东善国房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马士光逾期交房违约金5392.94元；二、驳回原告马士光的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告山东善国房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本5份，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长 刘 莉审 判 员 李纪增人民陪审员 李世勇二〇一五年八月十一日书 记 员 陈 琛 微信公众号“”