（2015）宁民终字第3054号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-02
案件名称
上诉人何虎与被上诉人鲁宗豪房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何虎,鲁宗豪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3054号上诉人（原审被告）何虎，男，1972年8月16日生，汉族。委托代理人董必正，江苏泓远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）鲁宗豪，男，1976年1月4日生，汉族，农民。上诉人何虎因与被上诉人鲁宗豪房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何虎及其委托代理人董必正、被上诉人鲁宗豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人鲁宗豪原审诉称，何虎于2013年9月10日在鲁宗豪处购得私户性质房屋三间，此房是原房主抵债给鲁宗豪的（经浦口法院裁决），现原房主提出偿还债务及支付相应损失后向鲁宗豪要回该房屋，另在鲁宗豪与何虎签订合同时，没有经过鲁宗豪妻子同意，何虎是以投资为目的，并不是本村本土居民，明知是小产权房还执意与鲁宗豪签订合同，该房根本过不了户，原则上该房鲁宗豪不能卖，何虎也不能买。现鲁宗豪愿主动归还何虎买房时支付的所有款项及合理的经济补偿，希望何虎归还房屋，因与何虎协商未果，故提起诉讼，请求法院判决撤销鲁宗豪与何虎的房屋买卖合同，由何虎与鲁宗豪各承担一半诉讼费用。上诉人何虎原审辩称，何虎是通过六合区万阳房产中介获知的房屋信息，并于2013年9月10日通过中介订立房屋买卖合同，签合同时鲁宗豪的妻子钟小仲、中介人员均在场，何虎按照合同的约定交付给鲁宗豪665000元（含2013年6月10日给付的定金20000元，9月10日签订合同之日给付的620000元，25000元房屋租金冲抵）。何虎认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，不存在合同撤销的法定事由，该合同已实际履行，何虎已支付全部房款，鲁宗豪也将该房屋交付给何虎；涉案房屋原系李文斌所有，后经浦口法院裁定，以该房屋折价抵偿债务归鲁宗豪所有，因此，鲁宗豪有权处分涉案房产；鲁宗豪是否有权处分房屋，不影响房屋买卖合同的效力，根据相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；何虎从鲁宗豪处合法购得房屋，并已经依法占有、使用，现鲁宗豪突然要求归还房屋，明显违反了诚实信用原则，侵犯了何虎的合法权益，综上，请求驳回鲁宗豪的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年6月10日，鲁宗豪（甲方）与何虎（乙方）经六合区万阳房产中介居间签订了《房地产居间合同》一份，合同约定：鲁宗豪将坐落盘城镇陆楼的房产一处出售给何虎；该房屋的所有权人为李文斌，产权证号浦盘陆字第1006号，建筑面积136.8平方米，房屋售价640000元；2013年6月10日，乙方付定金贰万元给甲方；2013年9月10日，乙方付清房款620000元；因房屋已租，2013年7月1日至2014年7月1日房租由房主拿；甲方协助房客与乙方重新签订租房合同。2013年9月10日，双方签定了关于涉案房屋的房地产买卖合同。原审庭审中，双方均认可，至2013年9月10日，何虎共向鲁宗豪支付购房款640000元，鲁宗豪也已将该房屋、房屋村镇所有权证及（2010）浦永执字第126号民事裁定书交付给何虎。双方亦认可，2013年7月1日至2014年7月1日的房租已由鲁宗豪收取，2014年7月1日至2015年7月1日的租金是何虎收取的。原审法院又查明，坐落于南京市浦口区盘城陆楼房产（浦盘陆字第××号）登记在案外人李文斌名下，2010年3月11日，经原审法院（2010）浦永执字第126号民事裁定书裁定，被执行人李文斌名下的坐落于南京市浦口区盘城街道盘城社区陆楼组的私户性质房屋三间的所有权归申请执行人鲁宗豪所有，该裁定已生效。目前涉案房屋至今仍登记在案外人李文斌名下。对于涉案房屋所属土地的性质，经原审法院向国土资源局高新分局及盘城街道城建科了解，涉案房屋所属土地系上世纪八十年代南京信息工程大学征用，该土地上是农村居民建造的房屋，当时没有拆除，仅解决了农民代劳问题，并没有向国家交纳土地出让金，属撤组剩余国有土地，涉案房屋是2001年左右街道开发办建造，当时承诺发放村镇房屋所有权证，至今当地居民仍持有的是村镇所有权证。以上事实，有双方当事人当庭陈述、房地产买卖中介合同、房屋买卖合同、村镇所有权证、（2010）浦永执字第126号民事裁定书等证据证实。原审法院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还。本案房屋买卖合同的标的物为撤组剩余国有土地上建造的房屋，该房屋的买卖涉及撤组剩余国有土地使用权的处分，撤组剩余国有土地的使用权应按集体土地性质对待，属集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，其上所建造的房屋事实上也无法过户，何虎并非房屋所在地农村集体经济组织成员，无权享有该集体组织的土地使用权。因此，鲁宗豪与何虎之间对涉案土地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，何虎所购房屋应予返还，同时鲁宗豪应当返还何虎购房款640000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条第一款的规定，判决如下：一、确认鲁宗豪与何虎于2013年6月10日、2013年9月10日签订的坐落于南京市浦口区盘城陆楼房产（浦盘陆字第××号）的房屋买卖合同无效；二、何虎于判决生效之日起30日内将上述房屋及浦盘陆字第××号村镇所有权证交付鲁宗豪；三、鲁宗豪于判决生效之日起30日内返还何虎购房款640000元。一审案件受理费10200元（鲁宗豪已预交），由鲁宗豪、何虎各负担5100元。上诉人何虎不服一审判决，向本院提起上诉，其诉讼请求为：1、撤销（2014）浦民初字第1354号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。其事实与理由为：1、本案所涉房屋属于国有土地上的房屋，原审判决认定其“属于集体经济成员享有的权利，不允许转让”缺乏事实与法律依据，明显错误。原审判决已查明“涉案房屋所属土地系上世纪八十年代南京信息工程大学征用”，明确确定涉案房屋所属土地属于“国有土地”，且鲁宗豪也并非是房屋所在地集体组织成员，故明显不存在所谓集体经济成员权利的问题。根据合同法第五十二条第五款之规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同才无效，而本案房屋买卖不存在任何违反法律或者行政法规规定之处。2、南京市浦口区人民法院（2010）浦永执字第126号裁定书已裁定本案所涉房屋的所有权归鲁宗豪所有，确认了鲁宗豪在本案交易前对房屋的合法所有身份。基于对该裁定书的信任，上诉人才购买了本案所涉房屋，买卖双方意思表示真实，并无违法之处。原审判决双方之间的买卖合同无效，实际推翻了（2010）浦永执字第126号裁定书的内容。综上，上诉人认为本案双方意思表示真实，卖方拥有合法所有权，无任何违法之处，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人鲁中豪二审辩称：（2010）浦永执字第126号裁定书的有效性与本案并无关联。双方当事人在收到一审判决书之后，经过协商，已于2015年4月10日达成协议，并对一审判决的结果进行了详细交接。被上诉人在4月10日已付清了全部购房款，上诉人也收取了购房款项，并于当日将双方签订的买卖合同撕毁。但在被上诉人向上诉人讨要房屋产权证时，上诉人说没有带，并在被上诉人要求下出具了保证书一份，保证找到房产证之后一定归还，并从收款之日就房屋买卖一事永不纠缠。被上诉人认为一审判决结果已经履行，本案纠纷已经解决；上诉人的行为严重违反了诚信原则。综上，被上诉人认为一审判决原审法院查明事实清楚，法律适用正确，上诉人在完成所有法律交接手续后仍然纠缠，请求二审法院驳回上诉，由上诉人归还房产证，诉讼费用由上诉人自行承担。上诉人何虎对原审查明的事实异议之处为：涉争房屋所属土地属于撤组剩余国有土地，涉案房屋并非村民建造；房屋总价款实际是66.5万元，其中2.5万元为租金，在其向被上诉人支付房款时已一并抵扣。被上诉人鲁宗豪对原审查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实中双方当事人不持异议之处予以确认。上诉人何虎在二审中未提交新证据。被上诉人鲁宗豪在二审中提交了以下新证据：1、上诉人何虎出具的保证书一份；2、上诉人出具的退房款项共计639400元的收条一份。上诉人对上述证据的真实性不持异议，但认为其系怕一审判决履行存在问题而预先收取。本院对上述证据的真实性、关联性依法予以确认。本院二审另查明：2015年4月10日，鲁宗豪以银行转账方式支付何虎639400元。何虎于同日出具收条一张，载明其收到鲁宗豪所退购房款项639400元。何虎还于同日出具保证书一份，其内容为：“因本人粗心，忘带应归还鲁宗豪的（原件姓名李文斌）房产证一本，本人保证找到后一定归还。在没有归还前如因此证产生一切的法律责任和经济损失，由我本人承担，另保证从收款之日起就房屋买卖一事，永不纠缠。”鲁宗豪陈述其支付上述款项的依据为：原审判决退还购房款项640000元，扣减何虎负担的诉讼费用5100元后，数额为639400元。何虎陈述，因担心一审判决履行存在问题，因而其在鲁宗豪提出给付原审判决的款项时，收取了该款项。以上事实，有收条、银行卡业务回单、保证书、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案房屋买卖合同的标的物为撤组剩余国有土地上建造的房屋，而撤组剩余国有土地的使用权性质视同集体土地，其与集体经济组织成员的特定身份关系具有密切关联，不得擅自转让。何虎并非房屋所在地的集体经济组织成员，因而无权享有该集体组织的土地使用权，该土地上所建造的房屋亦无法过户。故原审法院据此认定双方当事人的房屋买卖合同无效，并判令双方互相返还房屋与购房款，并无不当。上诉人何虎虽认为房屋总价款实际是66.5万元而非64万元，但并未提供证据予以证明，本院对此不予采信。综上，上诉人何虎的上诉请求不能成立，但因上诉人何虎在原审判决后已履行了原审判决的金钱给付及诉讼费负担内容，故本院对此不再予以重复处理，原审判决中相关内容应予调整。综上，因原审判决后发生新情况，原审判决部分内容已经履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1354号民事判决第一项、第二项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1354号民事判决第三项。二审案件受理费10200元，由上诉人何虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年八月十一日书 记 员 李映碧 更多数据：