（2015）房民初字第00406号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2015-11-05

案件名称

北京市蒲洼资产经营公司与晋永千等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市房山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市蒲洼资产经营公司,晋永千,隗功荣,王×

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十条，第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第五十五条

全文

北京市房山区人民法院民事判决书（2015）房民初字第00406号原告（反诉被告）北京市蒲洼资产经营公司，住所地北京市房山区蒲洼乡蒲洼村。法定代表人李增秀，经理。委托代理人刘德诸，北京市太行律师事务所律师。被告（反诉原告）晋永千，男，1952年12月20日出生。被告（反诉原告）隗功荣，女，1953年4月10日出生。被告（反诉原告）王×，男，2002年2月13日出生。法定代理人王明华，男，1975年11月1日出生。被告（反诉原告）晋永千、隗功荣、王×之委托代理人晋隗超，1985年10月15日出生。被告（反诉原告）晋永千、隗功荣、王×之委托代理人王文山，北京市东方律师事务所律师。原告北京市蒲洼资产经营公司（以下简称蒲洼资产经营公司）与被告晋艳春房屋租赁合同纠纷一案在审理中，被告晋艳春提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。审理中晋艳春死亡，其继承人晋永千、隗功荣、王玉鑫参加诉讼，蒲洼资产经营公司法定代表人李增秀及委托代理人刘德诸，晋艳春、晋永千、隗功荣、王玉鑫及其委托代理人晋隗超、王文山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒲洼资产经营公司诉称：2008年8月20日，原告将自己的木本油厂及场地出租给被告，双方签订了书面租赁协议。协议规定租赁期限为4年（从2009年8月20日至2013年8月19日止）。协议签订后，原告将木本油厂交给了被告。在履行协议过程中，被告未依约定交纳租金。2013年8月19日协议规定的时间到期，原告多次找被告索要租金并要求将厂房及场地、财产等交还给原告，但未达成协议。现起诉请求判令被告将原木本油厂的场地、场地内的房屋（含装饰）、设备、蓄水池、围墙、厕所等一切设施、建筑物返还给原告；判令被告支付2010年8月19日至2012年8月19日的租金3万元及违约金1万元。原本诉被告（反诉原告）晋艳春答辩并反诉称：原告是蒲洼乡人民政府下属企业，其在蒲洼村黄土岭地段张宝公路西侧有一处闲置的木本油厂。2009年6月间，时任蒲洼乡党委书记穆建山、原告经理李增秀与我协商，当时商定，为盘活资产，将上述场地归我使用开办水厂。蒲洼乡政府及原告为我办理、完善开办水厂经营各种手续，并出具手续为我获得政府补贴，我新建的房屋、设施等均归我所有，并长期由我使用该场地。协商一致后，蒲洼乡政府及原告就让我进行投资建设，我就着手借款。2009年7月10日，我开始对所承租的场地、房屋进行改造和装修，增建房屋、厂房及蓄水池，硬化道路，共花费约120万元。2011年我为偿还借款将弟弟房产抵押，至今未能赎回。我开始投资后，原告与我于2009年8月20日签订了《租赁协议》，但签合同时我没看合同内容，合同中关于期限、合同目的、协议期满后财产处理与我们当初的口头约定均不符，我们被欺诈了。合同签订后，我边建设边着手办理各种手续，在办理手续时找乡政府及原告为我出具手续，协助我办理证照，但原告未履行《租赁协议》中约定的“为乙方开办水厂，完善各种手续提供必要的服务”的义务，不为我完善各类手续，没有提供必要服务。比如，原告不出具《建设项目乡镇环保意见表》上是否符合规划意见的材料，也不出具为办理《卫生许可证》使用的应由产权单位、乡镇政府出具的《房屋产权证明》等，没有为我完善环保局、卫生局、工商局等各类手续，致使我一直不能开办水厂，属严重违约行为。原告的违约行为导致我无法取得为开办水厂所需营业执照、卫生许可证及环评等相关手续，使水厂未能开张营业，未能使用承租的场地、房屋，新建的房屋、设施也一直闲置。这些年我一直找对方要求出具手续仍不出具，要求对我进行补偿也被推脱。这些年我因负上述巨额债务无力偿还，无法维持基本生活，我曾于2013年7月轻生自杀，后被抢救才得以活命。对原告的诉讼请求，我的意见为，第一、在原告对我添置的房屋建筑物合理补偿的基础上同意原告的第一项诉讼请求。第二、对于2010年8月19日至2012年8月19日的租金3万元，这么多年原告没要租金不是无缘无故的，是双方协商的结果，手续始终办理不下来，水厂没有启动，实际上原告对我不交租金的行为是认可的。按照原告的说法是上交租，即在2010年8月20日交1万，2011年8月20日交2万，但原告从来没有主张过租金，只是2013年合同到期后发通知，原告租金及违约金的诉求也已超过诉讼时效，故对租金和违约金我不同意支付。我与原告签订的租赁合同是附条件的合同，原告有义务为我开办水厂，完善各类手续提供必要的服务，但没有为我完善环保局、卫生局、工商局等各类手续，致使我一直不能开办水厂，属严重违约行为。故反诉请求判令反诉被告按照评估报告赔偿我在承租场地新建房屋、蓄水池、设施、装修、硬化路面等花费的1287461.68元；判令反诉被告赔偿我经济损失50万元；判令反诉被告支付我违约金1万元；鉴定费3万元及反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告蒲洼资产经营公司辩称：首先，水厂不能开业的原因在反诉原告，不在我方。第一、反诉原告所建水厂未能完工，其至今不具备生产条件，其无权向我方索要折价款。第二、不能开业的另一个重要原因是反诉原告没有与蒲洼村达成供水协议，故反诉原告根本就不具备开水厂的条件。第三、反诉原告根本就没向工商局提供办水厂资料（包括卫生许可证、环境影响评估证明、场地使用证明等），其水厂不能开业的原因都在反诉原告一方。第四、反诉原告开庭中多次表示，其开水厂是为了向政府索取补助款，不是为了真正办水厂，其领不到补助款，不应向我方索要损失。其次，反诉原告向我方索要新建房屋、蓄水池、设施、设备、装修、硬化路面等折价款没有道理。双方订立的租赁协议明确约定（详见第七条第1款）改造、装饰后的厂房及新建建筑物及蓄水池产权无偿全部归甲方所有，反诉原告无权索要损失。再次，我方是具有独立法人资格的企业，独立享有民事权利、承担民事责任。蒲洼乡政府、党委均无权干涉我方的经营管理活动。综上所述，反诉原告的反诉没有事实和理由，反诉不成立，请求驳回其反诉请求。经审理查明：2009年8月20日，蒲洼资产经营公司作为甲方与作为乙方的晋艳春签订《租赁协议》，双方约定：“甲方将位于北京市房山区蒲洼乡蒲洼村黄土岭地段张宝公路西侧的木本油厂及场地出租给乙方用于开办饮用水厂；租期自2009年8月20日起至2013年8月19日止；租金的计算方式实行按年度计算，即承租的第一年免交租金（因乙方投入较大，属建设、改造、设备调试阶段），第二年向甲方交纳1万元，第三年交纳2万元；租金的交付形式，一律实行上交租金，现金付款形式，交付期限即2010年8月20日一次性交付第二年度租金，2011年8月20日一次性交付第三年度租金；甲方同意乙方拆除木本油厂化验室南拐角一侧约为70平方米，另拆东侧库房1至2间约20至30平方米；乙方对其它厂房、库房重新作房顶（材料为彩钢）；甲方同意乙方新建门房1处，面积为12平方米，灌装车间与锅炉房进行连接约40平方米（锅炉由甲方协调处理，一时难以处理，将长期在此存放）；乙方对所有厂房依据开办饮用水厂的要求进行维修和装饰；甲方同意乙方新建300平方米蓄水池1处；不动产拆除、改造工程的全部费用均由乙方负责，甲方不支付任何费用；协议期满后，改造和装饰后的厂房、新建建筑物及蓄水池产权无偿全部归甲方所有，乙方经营期间新购置的机械设备及财产全部归乙方所有；甲方的义务：为乙方开办水厂、完善各类手续提供必要的服务；乙方负责办理企业执照、卫生许可证、健康证等各类证照，做到证照齐全；乙方对拆除的财产设备有看护保管的义务；乙方如不按本协议规定按期足额向甲方交付租金，视为违约，由乙方向甲方支付违约金1万元”。《租赁协议》签订后，晋艳春依约对木本油厂内外的建筑物进行了拆除、新建、改造和装饰，施工期间，蒲洼资产经营公司与晋艳春之父晋永千于2009年10月20日签订《植物油厂部分设备保管协议》，将施工过程中拆除的柴油发电机1台、钢磨1台、碾米机1台、三足离心机1台、平面回转筛1台、重力种子精选机1台、分级筛1台、轧坯机1台、配电柜5个，饲料加工设备1套、电机40个交晋永千保管。工程完工后，饮用水厂经营所需营业执照等各项证照均未办理，晋艳春新建、改造和装饰的建筑物亦未投入使用，合同履行过程中晋艳春未交纳过租金。合同期满后蒲洼资产经营公司告知晋艳春如继续租赁应交纳全部租金，如不租赁则交还财产。后蒲洼资产经营公司起诉要求解决。审理中，晋艳春申请对其承租处新建房屋、翻建房屋、设施、装修等的价值进行评估鉴定并支付鉴定费3万元。勘验中，双方对除大门是否为新建外的其他工程及事项达成一致意见。鉴定中，因晋艳春未能提供施工单位的营业执照及资质证书，鉴定机构按有资质施工与无资质施工的两种不同取费计价出具鉴定意见，即具有专业施工资质鉴定造价为1284929.13元，争议项（新建大门）鉴定造价为2532.55元；无专业施工资质鉴定造价为1060948.37元，争议项（新建大门）鉴定造价为2155.23元。审理中，经本院释明，晋艳春仍未提供施工单位的营业执照及资质证书。另查明：晋艳春与前夫王明华于2008年离婚，二人生有一子王×。在审理中，晋艳春于2015年7月1日去世，其父晋永千、其母隗功荣、其子王玉鑫作为继承人申请参加诉讼。审理中，就其所诉《租赁协议》签订前双方曾有口头协议问题，晋艳春提供了对原蒲洼乡党委书记穆×及现任乡党委书记于×的录音。录音中，就晋艳春提出的当初承诺为其水厂进行包装、申报政府补贴事项，穆×答复其水厂不符合包装要求。就晋艳春反映的问题，于×建议晋艳春就责任、赔偿事宜通过诉讼解决。对晋艳春的证明目的，蒲洼资产经营公司不予认可，并提供了蒲洼乡政府出具的证明，用于证明其从未作出与《租赁协议》条款相冲突的承诺，且其系独立民事主体，蒲洼乡党委及政府无权对其干涉，蒲洼乡政府亦不应承担责任。审理中，就其所诉蒲洼资产经营公司未按合同约定履行为其开办水厂，完善各类手续提供必要的服务义务，构成违约问题，晋艳春提供了2010年3月23日加盖北京市工商行政管理局房山分局行政许可专用章的关于投资人为晋艳春、企业名称为北京鑫洼源水厂有限公司《企业名称预先核准通知书》1份及有晋艳春自行填写内容的《建设项目乡（镇、街道）环保意见表》、《企业设立登记申请书》，证明《建设项目乡（镇、街道）环保意见表》中有乡政府必须出具意见的内容，但乡政府一直未予出具，导致其无法开办水厂；《企业设立登记申请书》中有企业经营场所证明内容，应由产权人蒲洼资产经营公司盖章，但蒲洼资产经营公司一直未盖章，导致其无法办理执照，不能实现合同目的。对此，蒲洼资产经营公司不予认可，称晋艳春从未要求其盖章办理开办水厂的手续，并提供《租赁协议》起草人任×的证言证明《租赁协议》中约定的提供必要的服务仅限于车辆及协调服务。另提供蒲洼村村民委员会出具的证明，用以证明晋艳春未能成功开办水厂的原因在于其未能通过蒲洼村村民委员会解决水源问题。为反驳蒲洼村村民委员会出具的证明，晋艳春提供了当时在蒲洼乡农服中心主管水利的董祥勤书面证言，证明晋艳春开办水厂，水源取自宝水水厂，与蒲洼村无关。审理中，晋艳春提供了（2013）房民初字第1173号民事判决书，证明其为投资开办水厂，将其弟晋隗超房屋抵押借款，法院判决晋隗超偿还借款50万元，给其造成经济损失50万元。对此，蒲洼资产经营公司认为与本案无关。上述事实，有当事人陈述、蒲洼资产经营公司提供的《租赁协议》、《植物油厂部分设备保管协议》、《告知书》、北京市房山区蒲洼乡人民政府及蒲洼村村民委员会出具的证明、证人任×的证言，晋艳春提供的《企业名称预先核准通知书》、《建设项目乡（镇、街道）环保意见表》、《企业设立申请书》、谈话录音、（2013）房民初字第1173号民事判决书、崔祥勤出具的书面证明，现场勘验笔录及照片、《北京筑标建设工程咨询有限公司鉴定意见书》等证据在案证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，晋艳春称《租赁协议》签订前，双方存在与《租赁协议》条款相反的口头协议，未提供充分证据证明，本院不予采信，双方的权利义务应依据《租赁协议》条款确定。租期届满后，双方未签订新的协议，对于合同履行中形成的财产，应按《租赁协议》中约定的“协议期满后，改造和装饰后的厂房、新建建筑物及蓄水池产权无偿全部归甲方所有”处理，另根据《植物油厂部分设备保管协议》，晋永千亦有义务将该协议中列举的财产返还蒲洼资产经营公司，故本院对蒲洼资产经营公司要求返还原木本油厂的场地、场地内的房屋（含装饰）、设备、蓄水池、围墙、厕所等一切设施、建筑物的诉讼请求予以支持。根据《租赁协议》的约定，蒲洼资产经营公司所诉2010年8月19日至2012年8月19日租金的最后履行期限为2011年8月20日，应适用一年的诉讼时效，其应于2012年8月19日前主张；违约金应适用二年的诉讼时效，其应于2013年8月19日前主张。因晋艳春提出时效抗辩，蒲洼资产经营公司未能举证证明时效存在中止、中断情形，故本院对蒲洼资产经营公司要求支付租金及违约金的诉讼请求不予支持。《租赁协议》约定，“甲方的义务：为乙方开办水厂、完善各类手续提供必要的服务；乙方负责办理企业执照、卫生许可证、健康证等各类证照，做到证照齐全”，据此，证照的办理应为晋艳春的义务，但在办理证照过程中所需各种证明、盖章，蒲洼资产经营公司则有义务出具和协调。本案中，晋艳春提供的《企业名称预先核准通知书》表明其为办理证照作出过相应努力，但就己方是否积极履行了上述合同义务，双方当事人均未提供充分证据证明。故本院认为对由此致晋艳春合同目的不能实现，双方当事人各有50%的责任，蒲洼资产经营公司对由此给晋艳春造成的合理经济损失应予赔偿。本案中，晋艳春的经济损失主要为其在承租场地内外进行建筑物拆除、新建、改造和装饰等方面的支出，因晋艳春未能提供施工单位的营业执照及资质证书，故损失应按评估报告中无专业施工资质鉴定造价计算。因晋艳春未提供证据证明争议大门是否为其新建，故对晋艳春要求赔偿此部分损失的请求本院不予支持。鉴定费应由双方当事人均担。晋艳春的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。晋艳春在诉讼中死亡，已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，判决如下：一、被告晋永千、隗功荣、王×于本判决生效后七日内将原木本油厂的场地及晋艳春新建、翻建、装修后的房屋及蓄水池、围墙、厕所等一切设施建筑物返还原告北京市蒲洼资产经营公司。二、被告晋永千于本判决生效后七日内将其保管的柴油发电机一台、钢磨一台、碾米机一台、三足离心机一台、平面回转筛一台、重力种子精选机一台、分级筛一台、轧坯机一台、配电柜五个，饲料加工设备一套、电机四十个返还原告北京市蒲洼资产经营公司。三、反诉被告北京市蒲洼资产经营公司于本判决生效后七日内赔偿反诉原告晋永千、隗功荣、王×经济损失五十三万零四百七十四元及鉴定费一万五千元。四、驳回原告北京市蒲洼资产经营公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告晋永千、隗功荣、王×其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八百元，由原告北京市蒲洼资产经营公司负担（已交纳）。反诉案件受理费二万一千二百四十七元，由反诉原告晋永千、隗功荣、王×负担一万五千元（暂缓交），由反诉被告北京市蒲洼资产经营公司负担六千二百四十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审　判　长　　赵　东代理审判员　　杨国兴人民陪审员　　刘宝玉二〇一五年八月十一日书　记　员　　林　恒书　记　员　　高莹洁微信公众号“”