（2015）连东民初字第01173号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-12-14
案件名称
连云港创美房地产开发有限公司与杨杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东海县人民法院
所属地区
东海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港创美房地产开发有限公司,杨杰,李传军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2015)连东民初字第01173号原告连云港创美房地产开发有限公司，住东海县南辰乡韩城路北侧（以下简称创美公司）。法定代表人陆江兵，董事长。委托代理人江尧喜，公司顾问。被告杨杰。委托代理人辛长林、李东阁，江苏东方金牛律师事务所律师。第三人李传军，（）。原告创美公司与被告杨杰、第三人李传军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告创美公司委托代理人江尧喜，被告杨杰委托代理人辛长林、李东阁及第三人李传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创美公司诉称，2013年8月26日，在南辰乡变电所左继权中介之下，原告与被告杨杰签订了一份房屋租赁合同。租赁标的物为“连云港创美房地产开发有限公司”金悦轩大酒店。上述大酒店租赁期为三年，自2013年9月18日起至2016年9月18日止。合同第四条第1项约定了“该房屋租金为伍万元整，三年租金一次性交清，租金总额为壹拾伍万元整。合同签订一次性付清。以收据为准，合同生效”。合同第七条第2项约定“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。这一约定对本合同的甲乙双方具有法律约束力。然而，到2015年4月底至5月初，租赁合同乙方，本案被告杨杰违反上述合同约定的“经甲方（原告）同意，乙方（被告）不得转租”的合同约定力，被告杨杰未经原告同意、授权擅自将“金悦轩大酒店”转租给石梁河袁湖村人李传军（见证人证言）。根据《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这一法律规定表明被告不得以其租赁权对抗出租人行使所有权。被告无视合同的法律约束力，未经原告同意转租他人，已构成侵权，原告将保留诉权。为防止产生更大的问题，切实维护原告的财产权益不受侵犯，特起诉，请求依法判令，解除原告与被告杨杰签订的房屋租赁合同及杨杰与李传军签订的事实转租合同，并排除第三人的妨碍并判令被告与第三人承担本案的诉讼费用。被告杨杰答辩称，一、原告诉请解除其与被告之间的房屋租赁合同无事实及法律依据。1、原告诉称的被告将涉案房屋转租他人的行为与事实不符。被告承租原告的涉案房屋后，依照合同约定将该房屋用于酒店经营，仅因自己生意繁忙，难以事必躬亲，才委托本案第三人代理管理，为了便于第三人为被告管理酒店，特以第三人的名义办理了工商登记。但该酒店的实际经营者仍是本案被告，被告并无将涉案房屋转租他人之违约行为；2、涉案房屋没有取得合法建设手续，原被告之间签订的租赁合同应属无效，原告诉请解除显然错误。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，一审法庭辩论终结前与承租人订立的租赁合同无效。江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二条同样规定，当事人以租赁房屋未取得合法建设手续的违法建筑为由要求确认租赁合同无效的，人民法院应予支持。因此涉案房屋的建设，原告未能举证相关合法批建手续，3、涉案房屋未经消防部门验收合格，不符合酒店经营的使用标准，租赁合同也应属无效。《最高院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》及江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第五条均规定，出租必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。本案所涉房屋尚未取得消防验收部门的验收合格证明，而且消防机关在近期的抽查过程中，已经向被告下达了《整改通知》，可见涉案房屋不仅没有获得消防验收合格证明，而且已经有消防部门认定其消防不合格，根据上述规定，该租赁合同应属无效。4、“大酒店一栋”不具备转让条件，个体工商户登记管理办法规定。综上，原告诉请解除租赁合同是以合同有效为前提的，而本案查明的事实表明，涉案房屋因未取得相关规划许可和消防验收合格证明而导致租赁合同无效，合同无效的法律后果自始无效，不存在解除合同的可能性。二、原告诉请解除被告与第三人之间的“事实转租合同“不能成立。1、如前所述，第三人应被告之邀，代为管理酒店，双方不存在转租的事实；2、即便有转租，原告非转租合同的当事人，根据租赁合同的约定和法律规定（《合同法》第224条、最高院《房屋租赁合同解释》第16条及江苏省高院《房屋租赁合同意见》第15条），原告也只能解除其与被告之间的租赁合同（租赁合同有效的前提下），诉请解除转租合同显然是越俎代庖。综上，请求驳回原告的全部诉求，同时被告保留向原告主张因合同无效而退还剩余租金及主张其他损失的权利。第三人李传军答辩称，我和被告杨杰有一份合同，合同内容是这个酒店我是通过杨杰的老婆承包的。原告创美公司举证有，1、东海县工商局酒店的工商登记资料，证明杨杰与李传军之间存在转租大酒店的事实；2、东海县公安局南辰派出所的询问笔录，证明原告与第三人因转租合同发生了纠纷导致原告向公安机关报警；3、房屋租赁合同，证明本案原告与被告杨杰之间订立了一份房屋租赁合同，时间是2013年8月26日，该合同明文规定所承租的大酒店未经所有人同意不得转租，由于杨杰违背了该合同的约定，未经所有人同意而转租给本案的第三人李传军，李传军自认佐证了本案原告主张的事实；4、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、中华人民共和国国有土地使用证、建设工程规划许可证，证明原告创美公司对本案所涉金悦轩大酒店具有所有权。被告杨杰质证称，对证据1的真实性不持异议，但是不能证明原告的观点。被告只是生意繁忙，委托第三人代为管理酒店，为了便于第三人的管理才将涉案酒店经营者姓名登记为第三人，该酒店的实际经营主体仍然是被告；对证据2真实性无异议，但是作为被询问人的陆美玉是原告经营者施辉的妻子，与本案具有利害关系，对其证言真实性不予认可；对证据3原告陈述的如果存在转租行为，原告有权解除合同，这里指的解除合同是解除原被告之间的租赁合同，并没有约定原告对被告与第三人之间的转租合同具有解除权，所以不能证明原告的证明观点，而且该份合同经项下的房屋不具有相关的合法建筑主体，因此该份合同是无效的，另外该合同的双方主体是南辰金悦轩大酒店，第三人非合同当事人；对证据4该组证据的真实性无法确认，由法庭综合案件事实依法审核。即使该组证据具有真实性，也不能得出合同有效的结论，具体质证如下：1、建设工程规划许可证在“建设规模”一栏载明，金悦轩大酒店总建筑面积叁仟叁佰玖拾平方米（三层），在“遵守事项”栏载明不按本证规定进行建设的，均属违法建设，而实际上涉案合同项下的房屋是四层（原告在法庭调查中也如此声称），也就是说涉案房屋的建设即使取得了相关的规划许可，其实际建筑也没有按照该规定建设，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案合同原告与被告之间签订的租赁合同仍属无效。其次，该规划许可证颁发时间是2012年8月17日，其在“备注”一栏载明，一年内未办理施工许可证，此证自行作废。而原告举证的建设工程施工许可证的颁发时间是2013年9月13日，距离规划许可证的发证时间超过一年，规划许可证此时已经作废。再次，仅规划许可证载明的建筑面积为3391平方米，实际面积更是远超于此，根据《最高院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》及《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》的规定，该类建筑必须取得消防验收合格证明，否则合同无效。对于建设用地规划许可证无异议，对建设工程施工许可证仅有施工许可，原告并未提供涉案建筑经过消防验收合格的证据，因其自始存在的消防问题导致被告无法正常使用涉案房屋。第三人李传军质证称，对证据1的真实性无异议，杨杰和他老婆让我去登记的，当时我提出让他去登记，他让我去登记；对证据2我和施辉的老婆因为她拿我凳子发生纠纷，施辉老婆说，店的使用权在我手里，我有合同，让你用你可以用，不让你用你就不能用，这样就发生了纠纷；证据3我确实和杨杰老婆签订了为期一年的租赁合同，当时签租赁合同的时候我在进货，我提出合同中约定不能转租的，杨杰老婆说这与我无关，且我当时看到这份合同了。被告杨杰未举证。第三人李传军举证有，李传军与被告杨杰妻子李新秀签订的房屋租赁合同复印件一份。证明因杨杰及其老婆与开发商的关系造成我现在不能正常经营。原告创美公司质证称，对该份合同的真实性无异议，这也表明我方所举的证据证明的问题。被告杨杰质证称，真实性、合法性具有异议，首先该合同的出租方李新秀是什么人我方不知道，该份合同是复印件没有原件，我方不予质证。经审理查明，“金悦轩大酒店”系由原告创美公司开发。2013年8月26日，原告创美公司（甲方）与被告杨杰（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于东海县北开发区管委会对面的“金悦轩大酒店”三层楼房出租给乙方杨杰。租期为三年即自2013年9月18日至2016年9月18日止。年租金为伍万元整，三年租金一次性交清，租金总额为壹拾伍万元整，合同签订一次性付清。其中在该合同的第七、八条约定，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，乙方有该行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。该合同第十一条乙方违约责任中约定，未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。另查明，2015年4月1日，李新秀（甲方）与第三人李传军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，李新秀将本案所涉“金悦轩大酒店”转租给李传军，双方约定租期一年，租金伍万元，先付壹万元正，剩余肆万元半年内付清。还查明，李新秀系被告杨杰的妻子。庭审中第三人提供的其与李新秀签订的房屋租赁合同复印件，本院限期被告杨杰提供该合同的原件，经审查该份合同复印件内容同原件。以上事实有《房屋租赁合同》、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，原告创美公司与被告杨杰签订《房屋租赁合同》，在该合同双方约定被告杨杰对所承租的“金悦轩大酒店”未经原告创美公司同意不得转租，如有该行为，原告创美公司有权解除合同，收回出租房屋。被告杨杰未遵守双方约定，将本案所涉“金悦轩大酒店”转租给第三人李传军，系违约，根据双方约定，原告创美公司有权解除合同，收回本案所涉房屋，故原告创美公司的起诉符合法律规定，本院予以支持。原告创美公司诉求判令解除被告与第三人李传军签订的事实转租合同，李传军承租本案所涉房屋系被告杨杰的转租行为所致，该转租行为违反原被告所签订的《房屋租赁合同》，系违约，根据双方约定，原告有权解除合同，收回房屋，因原告创美公司的起诉，被告杨杰与李传军签订的转租合同无前提存在，故原告诉求判令解除被告杨杰与第三人李传军签订的事实转租合同亦无事实依据，但根据本案实际，第三人李传军有配合被告杨杰交还原告创美公司本案所涉房屋的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告杨杰于本判决生效之日起十日内将本案所涉房屋“金悦轩大酒店”按照其与原告创美公司签订的《房屋租赁合同》中约定的标准交还于原告创美公司；二、第三人李传军在以上期限内配合被告杨杰按照原被告签订的《房屋租赁合同》标准返还原告本案所涉房屋；三、驳回原告创美公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币500元，由被告杨杰承担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币500元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审判员 温爱英二〇一五年八月十一日书记员 李 慧附上诉须知：根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。适用法律条文：（一）、《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 来自