（2015）石民初字第1664号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-03-22
案件名称
北京首钢房地产开发有限公司与北京首昱嘉业商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京首钢房地产开发有限公司,北京首昱嘉业商贸有限公司,北京天瑞德宸酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第1664号原告北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶街五区甲9号楼。（注册号110000005142453）法定代表人吴福来，董事长。委托代理人康书根，男，北京首钢房地产开发有限公司职员。委托代理人徐常春，男，北京首钢房地产开发有限公司职员。被告北京首昱嘉业商贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6521房间。（注册号110107013358189）法定代表人刘晓龙，总经理。委托代理人许晓星，男，北京首昱嘉业商贸有限公司副总经理。第三人北京天瑞德宸酒店有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路22号院2栋1号一层东门局部、4-9层。（注册号110107017649900）法定代表人杨春林，经理。委托代理人季君杰，男，北京天瑞德宸酒店有限公司经理。原告北京首钢房地产开发有限公司（以下简称：首钢地产公司）与被告北京首昱嘉业商贸有限公司（以下简称：首昱嘉业公司）、第三人北京天瑞德宸酒店有限公司（以下简称：天瑞酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告首钢地产公司委托代理人康书根、徐常春，被告首昱嘉业公司委托代理人许晓星，第三人天瑞酒店公司委托代理人季君杰到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告首钢地产公司起诉称：2010年11月29日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于石景山区金顶北路22号院2栋房屋用于经营酒店，租赁期限10年，自2010年12月1日至2020年11月30日。自2010年12月1起有100天装修免租期，截止到2011年3月19日。2011年4月28日，被告以书面形式提出顺延免租期请示。2011年5月20日，双方签订《顺延装修免租期协议书》，将免租期顺延至2011年6月19日。租金支付方式为三个月为一承租季，为一个支付周期，每季度租金应在上一个季度末月提前5天交纳。如果迟延交纳，则每迟延一天，应支付千分之三违约金。因原合同约定按整月计算承租季，2010年12月1日起，各月末为30日，提前5天交纳，交款日为承租季末月25日前。申请免租期顺延后，实际起租日为20日，每个承租季应交款日相应推定提前5天，即变为承租季末月15日前。合同签订后，原告履行房屋交付义务，但被告无正当理由，擅自长期拖欠原告房租及电费合计3212144.82元，构成根本性违约，同时被告拖欠2012-2013年度供热费10万元。同时，被告未经原告同意，擅自将房屋非法转租给第三人，亦属根本违约。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、解除双方于2010年11月29日签订的房屋租赁合同，判令被告与第三人共同将房屋腾退给原告；2、判令被告支付2012年9月20日至2012年12月19日期间房租9989元、2012年12月20日至2013年3月19日期间房租47352元、2013年3月20日至2013年6月19日期间房租994390元、2013年6月20日至2013年9月19日期间房租994390元、2013年9月20日至2013年12月19日期间房租994390元，共计3040511元；3、判令被告支付2012年11月至2013年12月拖欠电费171633.82元；4、判令被告支付2012-2013年度采暖季所欠供暖费10万元；5、判令被告支付2012年9月20日至2012年12月19日租金之869天违约金5707.69元、2012年12月20日至2013年3月19日租金之778天违约金24223.47元、2013年3月20日至2013年6月19日租金之688天违约金419855.96元、2013年6月20日至2013年9月19日租金之596天违约金363712.43元、2013年9月20日至2013年12月19日租金之504天违约金307568.9元，暂主张至2015年1月31日，以上违约金均按合同约定比例的百分之二十予以主张；6、判令被告支付2015年6月20日至判决之日止的租金；7、诉讼费由被告承担。被告首昱嘉业公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订合同至今，我方不存在根本违约行为。原告所主张房租，我方一直表示并非故意拖欠，依据合同法第67条规定我方享有履行抗辩权。我方与案外人房屋租赁合同纠纷一案中，发现原告领导与案外人存在恶意串通行为，且给我方造成巨额损失，现已将案件移交法院处理，首钢应承担赔偿责任，并与租金进行相应折抵，我方亦不应承担违约责任。另，我方已实名向北京市国资委、纪检等部门进行举报，均已受理，并在审查过程中。对电费，2012年12月16日另一案件判决后，我方即与房屋产权方及管理方首房宏大公司沟通，希望配合我方进行断水断电，但原告置若罔闻，导致执行长达10个月之久，此期间电费应由原告负担。原告与热力公司存在供热合同，实际使用是乐方酒店，供暖公司已直接向案外人出具发票，此费用与我方无关。我方将房屋转租经营酒店，原告对此属明知，期间还盖章配合办理燃气改装、消防报批等手续，且电费系第三人直接向原告交付，并由原告出具发票。2011年3月，原告针对商业楼存在会议纪要，允许我方转租经营。综上，请求法院驳回原告全部诉求。第三人天瑞酒店公司述称：与首昱嘉业公司答辩意见一致。经审理查明：位于北京市石景山区金顶北路22号院2栋-1至9层101房屋所有权人为首钢地产公司。2010年11月29日，出租方首钢地产公司（甲方）与承租方首昱嘉业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋位于本市石景山区金顶北路22号院2栋；经营业态为酒店；租赁期限10年，自2010年12月1日至2020年11月30日止；2010年12月1日至2012年11月30日，年租金3788153元，季度租金947038元；2012年12月1日至2015年11月30日，按5%递增，年租金3977560元，季度租金994390元；乙方应在合同签订当日交纳30万元押金，押金不能折抵租金，合同期满后，由甲方无息退还乙方；租金支付方式以每一个承租季（3个月）为一个支付周期，以后每一个承租季租金应在上一个承租季末月25日前交纳下一个承租季租金，如延迟支付租赁费用，每延迟一天，应向甲方支付应付款项的千分之三的违约金；免租装修期为100天；本合同终止或解除后，乙方将腾空的商业用房交还甲方，经甲方验收合格后，方可退还押金；租赁期内，水电暖等有关费用均由乙方承担，并应及时向有关部门缴纳，甲方委托北京首房亿合鼎嘉资产经营管理有限公司代收电费，每年度供暖费用各商户直接到供暖公司指定地点缴纳；解除合同条件：3、乙方拖欠任一期租赁费用之部分或全部或拖欠其它应付费用，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后30天内，未予纠正的；出现上述事项导致合同解除的，乙方应在合同解除或收到解除通知后15日内腾退房屋，逾期不腾退，甲方在履行必要的告知义务后，可采取断绝水电气供应的措施。2011年5月20日，甲方首钢地产公司与乙方首昱嘉业公司签订《顺延装修免租期协议书》，约定：甲方同意再顺延乙方装修免租期3个月至2011年6月29日；乙方已交纳第一季度房屋租金947038元，相应顺延3个月，调整为从2011年6月20日开始至2011年9月19日止；以后每个季度应交纳的房屋租金，仍按合同规定执行。2014年9月28日，首昱嘉业公司执行董事、股东何丽向首钢地产公司出具《承诺书》，载明：“本人于2014年4月29日承诺于2014年9月29日付清金顶北路22号院2栋（B5商业楼）房租款及电费3212144.82元，由于首昱公司资金紧张，未能兑现承诺，今本人最终承诺于2014年12月31日前缴清B5商业楼所拖欠房租及电费，合计3212144.82元，若本人未能兑现今日之承诺，首房宏大公司可采取任何措施追缴欠款。首钢房地产公司可依据租赁合同相关条款在没有任何争议下终止与首昱公司所签订的房屋租赁合同。并收回B5商业楼。以上约定双方达成共识，不存在欠房屋租赁款过期的诉讼问题”。首昱嘉业公司对《承诺书》真实性不予认可，经本院释明如不申请鉴定则承担举证不能的不利后果后，被告亦不申请鉴定。庭审中，首钢地产公司陈述：首昱嘉业公司欠付租金期限及数额分别为2012年9月20日至2012年12月19日房租9989元、2012年12月20日至2013年3月19日房租47352元、2013年3月20日至2013年6月19日房租994390元、2013年6月20日至2013年9月19日房租994390元、2013年9月20日至2013年12月19日房租994390元，共计3040511元；欠付2012年11月至2013年12月电费171633.82元；欠付2012-2013年度供热费10万元，首钢地产公司亦未予以缴纳。首昱嘉业公司认可上述租金欠付数额。现首昱嘉业公司自未交纳2015年6月20日起的租金。上述事实，有房屋租赁合同、顺延装修免租期协议书、承诺书、发票、进账单、产权证、工商登记资料及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：首钢地产公司与首昱嘉业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效，双方均应依法履行合同义务。本案中，首昱嘉业公司未按期交纳租金，其执行董事何丽亦出具《承诺书》予以确认，故首昱嘉业公司未按约定履行义务，亦未在收到起诉状后30日内支付租金，应属根本违约，符合双方合同约定的解除条件，首钢地产公司享有合同解除权，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，首昱嘉业公司作为承租人、天瑞酒店公司作为房屋实际使用人均有义务将房屋交还首钢地产公司。同时，首昱嘉业公司作为承租人应当承担支付租金及电费的合同义务。本院对原告上述请求予以支持。因合同约定供暖费应由商户直接交至供暖公司，且首钢地产公司现亦未将供暖费交纳，故本院对原告要求向其支付供暖费的请求不予支持。因合同约定按整月计算承租季，2010年12月1日起，各月末为30日，提前5天交纳，交款日为承租季末月25日前。现双方已经约定顺延免租期，故实际起租日为20日，每个承租季交款日应相应推定提前5天，故应为承租季末月15日前。现首昱嘉业公司迟延支付租金，应支付迟延违约金，首钢地产公司按合同约定违约金比例百分之二十主张并无不当，本院予以支持。庭审中，首昱嘉业公司主张其通知首钢地产公司采取断电措施、首钢地产公司领导与案外人恶意串通，但其未充分提供证据证明，且与本案并非同一案件，首钢地产公司亦不予认可，故本院对此不予采信，假设首昱嘉业公司所举报原告人员违纪属实，其可另行通过法律途径解决。首钢地产公司提供催款通知、照片等通知材料，但未提供充分证据证明其已经通知首昱嘉业公司，本院对原告主张诉讼前已经书面通知被告的意见不予采纳。首昱嘉业公司主张其享有合同法第条规定的抗辩权，但未提供证据证明，本院不予采纳。经本院释明，首昱嘉业公司对《承诺书》不申请鉴定，故本院对此证据依法予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除北京首钢房地产开发有限公司与北京首昱嘉业商贸有限公司于二○一○年十一月二十九日签订的《房屋租赁合同书》；二、北京首昱嘉业商贸有限公司、北京天瑞德宸酒店有限公司于本判决生效后七日内将其承租使用的位于北京市石景山区金顶北路22号院2栋房屋腾退并交付北京首钢房地产开发有限公司；三、北京首昱嘉业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京首钢房地产开发有限公司二○一二年九月二十日至二○一二年十二月十九日房租九千九百八十九元、二○一二年十二月二十日至二○一三年三月十九日房租四万七千三百五十二元、二○一三年三月二十日至二○一三年六月十九日房租九十九万四千三百九十元、二○一三年六月二十日至二○一三年九月十九日房租九十九万四千三百九十元、二○一三年九月二十日至二○一三年十二月十九日房租九十九万四千三百九十元，以上共计三百零四万零五百一十一元；四、北京首昱嘉业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京首钢房地产开发有限公司二○一二年十一月至二○一三年十二月电费十七万一千六百三十三元八角二分；五、北京首昱嘉业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京首钢房地产开发有限公司二○一二年九月二十日至二○一二年十二月十九日租金之迟延付款违约金五千七百零七元六角九分、二○一二年十二月二十日至二○一三年三月十九日租金之迟延付款违约金二万四千二百二十三元四角七分、二○一三年三月二十日至二○一三年六月十九日租金之迟延付款违约金四十一万九千八百五十五元九角六分、二○一三年六月二十日至二○一三年九月十九日租金之迟延付款违约金三十六万三千七百一十二元四角三分、二○一三年九月二十日至二○一三年十二月十九日租金之迟延付款违约金三十万七千五百六十八元九角，以上均计算至二○一五年一月三十一日，共计一百一十二万一千零六十八元四角五分；六、北京首昱嘉业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京首钢房地产开发有限公司自二○一五年六月二十日至二○一五年八月十一日止的房屋租金五十八万五千五百九十七元；七、驳回北京首钢房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万六千九百三十二元，由北京首钢房地产开发有限公司负担七百一十二元（已交纳），由北京首昱嘉业商贸有限公司负担四万六千一百五十元（于本判决生效后七日内交纳），由北京天瑞德宸酒店有限公司负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 左文兢人民陪审员 孙秀芝人民陪审员 董淑清二〇一五年八月十一日书 记 员 孙 飞 来自