（2015）右民初字第1016号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2015-11-19

案件名称

赤峰颐景园物业服务有限公司与李香荣物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

巴林右旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

内蒙古自治区巴林右旗人民法院民事判决书（2015）右民初字第1016号原告赤峰颐景园物业服务有限公司，住所地：巴林右旗。法定代表人宋仕飞，经理。委托代理人李占伟，内蒙古庆州律师事务所律师。被告李香荣，女，现住巴林右旗。委托代理人李洪彦，男，现住巴林右旗。（系被告李香荣父亲）原告赤峰颐景园物业服务有限公司诉被告李香荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李占伟，被告及其委托代理人李洪彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是一家具有法定物业服务资质的物业服务公司，现为被告所居住的中和祥颐景园小区提供物业服务，被告至今已经拖欠2013年1月1日至2014年12月31日两年的物业服务费用，原告多次催收无果，故诉至法院，请求法院判令被告给付物业费973元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，开发商通知业主领取钥匙，物业公司依据《前期物业管理委托协议补充条款》，强制业主交一年的物业费，不交物业费者不给钥匙，如一直不拿钥匙物业公司还声明按日收取滞纳金，此举不符合平等自愿的合同原则，其签名不是本人真实的意思表示。在装修房屋时，发现房屋内主墙严重歪斜，地面与棚顶高度不一，地面瓷砖空鼓，玻璃漏气，内层玻璃每年冬季都会自裂，卫生间设计也不合理。被告找物业公司协商解决，物业公司只是打发人过来看看，之后就不了了之。被告所居住的小区，未按购房合同期限交工，没有给业主任何赔偿，小区地面未硬化，没有物业合同里的绿草鲜��，柳树成荫，但物业公司仍正常收取物业费，请求法院公平判决。原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、“前期物业服务合同”和“物业服务补充协议”各1份，证明业主入住后，赤峰鹏泰物业有限公司（简称鹏泰物业公司）于2010年10月1日开始提供物业服务。2012年11月25日赤峰市昊赫房地产开发有限公司（简称昊赫房地产公司）与鹏泰物业公司达成物业补充协议，约定的物业费为0.6元／平方米。被告的质证意见为：对前期物业服务合同有异议，合同中明确约定在开发商与物业公司承接时，物业公司应该对楼房质量进行检测，之后才可以通知业主领取钥匙，物业公司没有检测就强制我们领取钥匙，现在楼房有质量问题。对补充协议中约定的物业费为0.6元／平方米没有异议。2、“物业临时管理服务合同”1份，证明鹏泰物业公司于2013年3月15日擅自撤走后，昊赫房地产开发公司同赤峰洁美物业服务有限公司（简称洁美物业公司）签订了该合同，服务期限为2013年3月15日至2014年4月1日。该份合同也说明物业费为0.6元／平方米。被告的质证意见为：无异议。3、“协议书”、“赤峰洁美物业服务有限公司和赤峰市昊赫房地产开发有限公司交接清单”、“财务交接清单”各1份，证明2014年4月5日在中和祥颐景园业主委员会的主持下，昊赫房地产公司将同洁美物业公司及鹏泰物业公司在服务期间所发生的债权债务全部转交给颐景园物业服务公司，由其主张债权和承担债务。被告的质证意见为：无异议。4、“物业管理委托合同”1份，证明原告同中和祥业主委员会于2014年4月6日签订了该合同，原告提供了相关的物业服务，原告有权依据合同向被告主张物业费。该份合同也说明物业费为0.6元／平方米。被告的质证意见为：有异议，因原告没有按合同中约定的条款履行服务义务，原告也没有按合同约定对楼房质量遗留问题进行处理。5、“中和祥颐景园小区2013年、2014年度未交物业费明细”1页、“赤峰市巴林右旗农电局电费收据”2页，证明被告应交纳2013年、2014年度物业费明细及公用照明费用，公用照明费用由原告每年代收60元。被告的质证意见为：有异议，我是2014年入住到该小区的，对公用照明费用我不清楚，原告从来没有找我催要过。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提供“收据”2枚，证明我是2012年5月21日领取的钥匙，照明费是每年30元。原告的质证意见为：无异议。本院根据原、被告的举证、质证及证据规则的规定，对原、被告提供的证据综合认证如下：原告提交的赤峰市巴林右旗农电局电费收据能够证明原告代缴了公用照明��用，本院予以采信，原告的其他证据及被告提交的证据符合有效证据的构成要件，本院予以采信。综上，本院查明如下事实：2010年，昊赫房地产公司与鹏泰物业公司就巴林右旗大板镇中和祥颐景园小区的物业服务签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定昊赫房地产公司开发建设的中和祥颐景园小区的前期物业服务管理事宜由鹏泰物业公司完成。合同第七条约定，业主应于交房之日起交纳物业服务费用。合同第三章第六条第一项约定了多层住宅的物业费收费标准是每平方米每月0.5元。第三十二条约定，本合同期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止；但在本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条约定，昊赫房地产公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包��本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。2012年11月25日，昊赫房地产公司与鹏泰物业公司签订了《物业服务补充协议》，协议第一条和第二条约定，多层住宅和高层的物业费为每平方米每月0.6元。第四条约定了装修保证金由鹏泰物业公司收取。上述两份合同签订后，鹏泰物业公司入驻到该小区内进行服务。后鹏泰物业公司于2013年3月份左右单方终止物业服务，撤出中和祥颐景园小区。昊赫房地产公司又同洁美物业服务有限公司（简称洁美物业公司）于2013年3月签订了《物业临时管理服务合同》，约定由洁美物业公司临时对颐景园小区进行物业服务，考察期为一年，考察期满合格后，由昊赫房地产公司运作业主委员会，签订正式合同。2014年3月中和祥颐景园业主委员会（简称业主委员会）成立。2014年4月3日，业主委员会（甲方）、昊赫房地产公司（乙方）和颐景园物业公司（丙方）签订了《协议书》，第二条约定，乙方于2014年4月5日前，将同洁美物业公司交接完毕的物业服务相关手续以及财务全部转交给甲方选定的丙方。第四条约定，丙方在同甲方接管相关物业服务后，取得乙方从洁美物业公司交接包括索要物业费在内的所有债权，同时负责支付洁美物业公司服务期间所欠的包括物业服务人员工资在内的所有债务。另查明，被告在2012年5月27日领取楼房钥匙时，鹏泰物业公司向被告收取了装修保证金800元，垃圾清运费200元、楼道粉刷费200元、公用照明费30元。被告自入住后至今未交纳物业费。再查明，被告自2013年1月1日至2014年12月31日应交纳的物业费为1653.84元（楼房平米数114.85平方米×24个月×每平方米每月0.6元=1653.84元）。楼道照明费为每户每年30元。原告称当时由鹏泰物业公司收取的800元装修保证金应该退还给被告，原告自愿将这800元抵顶了一部分物业费。故被告应交纳的物业费（包括楼道照明费）为913.84元（物业费1653.84元-装修保证金800元＋照明费每年30元×2年=913.84元）。本院认为，自2010年10月1日起至今先、后有鹏泰物业公司、洁美物业公司和原告对中和祥颐景园小区进行物业服务。被告作为该小区的业主及物业服务的受益人，应该承担相应的物业服务费用。鹏泰物业公司与昊赫房地产公司签订的《前期物业服务合同》，按照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《前期物业服务合同》约定业主应于交房之日起有交纳物业服务费用。被告于2012年5月27日领取了楼房钥匙，被告也认可至今未交纳过物业费。而且��主委员会、昊赫房地产公司和颐景园物业公司于2014年4月3日签订的《协议书》约定了原告取得包括索要物业费在内的所有债权，故对原告主张的被告应交纳2013至2014年物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称原告未按照合同约定进行服务等抗辩，因其未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李香荣在本判决发生法律效力后立即给付原告赤峰颐景园物业服务有限公司2013年至2014年物业费（包括照明费）913.84元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告李香荣承担。如不服本判��，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审　判　长　宋艳丽审　判　员　胡海生人民陪审员　布仁图雅二〇一五年八月十一日书　记　员　范学良来源：百度搜索“”