（2015）东商终字第139号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-01-04
案件名称
王收良、刘素美与张永泉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省东营市中级人民法院
所属地区
山东省东营市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王收良,刘素美,张永泉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东商终字第139号上诉人（原审原告）：王收良，男，汉族。上诉人（原审原告）：刘素美，女，汉族。两上诉人共同委托代理人：王建武，男，汉族。上诉人（原审被告）：张永泉，男，汉族。上诉人王收良、刘素美因与上诉人张永泉租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2009）东商初字第1536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王收良、刘素美的共同委托代理人王建武、上诉人张永泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王收良、刘素美在原审中诉称，张永泉于2004年2月14日起，一直承租其所有的位于东营市光彩大厦一楼中厅的49、59、60号摊位（包括摊位之间的共用经营面积）从事商业经营。但2008年11月2日双方签订的租赁合同期满后，多次催促，张永泉既不续租，也不向其返还营业摊位。为此，诉至法院。请求判令：1、张永泉返还位于东营市光彩大厦一楼中厅的49、59、60号摊位（包括摊位之间的共用经营面积）；2、张永泉双倍赔偿王收良、刘素美租金损失128333元，以及自2011年5月2日至张永泉返还租赁物为止的租金损失。张永泉在原审中辩称，双方之间不存在租赁关系，王收良、刘素美陈述与事实不符，双方之间的租赁合同早已解除，其已将王收良、刘素美的摊位返还，现在使用的摊位与王收良、刘素美没有关系，不存在支付租金及返还摊位的情况。如王收良、刘素美所诉属实，其所主张的双倍赔偿损失没有依据，且赔偿损失过高。原审法院经审理查明，王收良、刘素美对49号、59号、60号摊位享有产权。2007年11月2日，王收良、刘素美与张永泉签订租赁合同，约定：张永泉租赁东营市光彩大厦一层中厅营业面积60平方米，南北走道以东摊位号49、59、60（包括摊位之间的共用面积），租赁期限1年，自2007年11月2日至2008年11月2日，年租金35000元（其中49号租金12000元、59号、60号租金9000元、共用部位租金14000元）。合同期满或出租方以约定条件解除合同，承租方拒不返还租赁物的，迟延返还租赁物期间内，按合同租金费标准的2倍支付租金费用。张永泉向王收良、刘素美缴纳了当年的租金，王收良、刘素美将摊位交付给张永泉使用。2013年5月22日，王收良、刘素美与案外人徐要江签订房屋租赁合同，将涉案的摊位和摊位之间的共用面积出租给徐要江使用，租金60000元。但共用部分的面积因张永泉一直使用，徐要江实际没有使用该部分，而减少了向王收良、刘素美交纳的租金。另查明，2004年4月3日，王收良、刘素美与东营市光彩大厦业主委员会签订一层中厅部分共用部位使用收益协议书，约定对光彩大厦中厅的南北道以东、49号摊位与60号摊位之间、中心柱以西的共用部位面积对外出租使用。经业主王收良、刘素美等与业主大会筹备组（业主委员会）共同协商同意从一层中厅49号摊位与60号摊位中间划分界线以南共用面积与60号摊位面积共同出租，由刘素美负责对外出租。分界线以北共用面积与49号摊位共同由王收良对外出租。原审法院认为，王收良、刘素美与张永泉之间的租赁合同是双方当事人之间真实意思的表示。合同到期后，张永泉主张已经将租赁的摊位交还王收良、刘素美，根据王收良、刘素美提供的相关证据，能够认定截至2013年5月22日前，张永泉没有交还王收良、刘素美摊位及共用部位。张永泉主张已将摊位返还，现在其使用的摊位与王收良、刘素美没有关系的观点，无证据证实，不予采纳。王收良、刘素美与张永泉之间的租赁合同到期后，张永泉仍然继续使用租赁摊位及共用部位进行经营，违反了合同的约定，应当承担违约责任。根据法律规定，租赁期届满承租人应当返还租赁物。因此，王收良、刘素美请求张永泉返还租赁物的诉讼请求，依法予以支持。合同约定迟延返还租赁物期间内，张永泉应按合同租金费标准的2倍支付租金费用，但该约定标准过高，应予以调整，张永泉应参照合同约定的租金标准交纳租金。共用部位一直由张永泉使用，按照合同约定，该部位也应属于王收良、刘素美所有。根据约定共用部位租金为14000元。张永泉使用了租赁物，应当按照实际使用的面积和时间交纳租赁费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、张永泉于判决生效之日起十日内返还王收良、刘素美位于东营市光彩大厦一楼中厅的49、59、60号摊位（包括摊位之间的共用面积）的共用部位；二、张永泉于判决生效之日起十日内支付王收良、刘素美摊位及共用面积自2008年11月2日至2013年5月22日止的租金159542元，并按照年租金14000元的标准支付自2013年5月23日至返还之日止共用部位的租金；三、驳回王收良、刘素美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元，由张永泉负担。上诉人王收良、刘素美不服原审判决上诉称，原审判决第二项内容属于认定事实错误、显失公平、证据不足，且适用法律错误，也与立法目的和签订合同目的相悖。请求判令：1、撤销一审判决第二项；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、上诉人将摊位出租给被上诉人张永泉时的租金价格是优惠价格，合同即将到期时，上诉人向被上诉人提出再续租就不再享受优惠价格，年租金6万元。被上诉人答应考虑考虑，后经上诉人多次催促其续租和讨要租金未果后，要求被上诉人返还摊位，被上诉人拒不返还才导致本案诉讼。按照租赁合同的约定，被上诉人拒不返还租赁物，按租金总额的2倍支付租金。该约定并不违反法律强制性规定，年租金7万元不属违约金的范畴，原审法院却认定“该约定标准过高”予以调整，无法律依据，是认定事实错误，适用法律错误。二、原审法院将上诉人主张的每年租金7万元调整为张永泉应当参照合同约定的35000元的租金标准交纳租金于法无据。三、一审判令张永泉按照年租金14000元的标准支付自2013年5月23日起至返还之日止共用部位的租金也是无法律依据的，更是认定事实错误，现在该共用部位的年租金远远高于14000元。综上，请求支持上诉人的上诉请求。针对上诉人王收良、刘素美的上诉，张永泉答辩称，一、上诉人王收良、刘素美在上诉状中提到的年租金7万元是毫无根据的。2007年11月2日至2008年11月2日双方签订的租赁合同约定的租金价格是35000元。合同到期后，被上诉人已将王收良、刘素美的摊位清空并交还给两上诉人，双方不再有任何的租赁关系。上诉人在上诉状中提到的7万元实际上是违约金的范畴，一审法院因数额较高不予支持；二、摊位的租赁价格按照市场规律由市场和租赁物的状况决定，可以高也可以低。从2008年年底到2013年4月份期间光彩大厦的现状是因以王建武为首、有其几个亲属参与的所谓业主委员会，多次阻挠现在的光彩大厦实际管理者东营市工商局对光彩大厦整体出租，造成了光彩大厦一层部分摊位以及二层至四层全部摊位闲置至今，造成光彩大厦绝大部分业主经济上的巨大损失，并不是因为被上诉人的原因给对方造成了损失和影响；三、自2009年至2013年，由于光彩大厦所谓业主委员会的参与，造成了光彩大厦实际管理者东营市工商局疏于对光彩大厦公共设施的维修。期间由于电力事故造成光彩大厦断电将近两年的时间，这也是光彩大厦至今绝大部分摊位闲置没有出租的原因；四、对于光彩大厦一楼中厅涉案的49号、59号、60号摊位，被上诉人在2008年11月2日合同到期后，已经把上述三摊位的货物清空，将摊位交还给了两上诉人，并且没再续租。按照民间交易习惯，不可能再同上诉人签订一个解除租赁合同的协议。综上所述，上诉人王收良、刘素美主张的年租金7万元是毫无根据的，请求驳回其上诉请求。上诉人张永泉不服原审判决上诉称，一、自2008年11月2日止，上诉人与被上诉人之间已不存在任何的租赁关系。上诉人与被上诉人于2007年11月2日签订的租赁合同期限为1年。合同于2008年11月2日到期后，上诉人不再使用被上诉人的摊位，双方不存在租赁合同关系。被上诉人的摊位属于开放的经营地点，不存在租赁物的交接和返还的问题。在签订租赁合同时，被上诉人也没有提供任何交付租赁物的证据，现在被上诉人凭空要求上诉人返还租赁物的说法没有事实依据和法律依据。2013年5月22日，被上诉人与案外人签订租赁合同，也表明被上诉人一直实际控制着租赁物，也证实上诉人没有使用和控制租赁物。被上诉人提供的证明、录像资料、照片均没有指明具体的属于被上诉人的摊位和共用部位，也没有任何事实证明上诉人占用了被上诉人的摊位；二、上诉人占用的共有部位权利不属于被上诉人，被上诉人无权要求上诉人支付租赁费。被上诉人的摊位仅仅属于光彩大厦一层中厅的一小部分，本案所涉及的共用部位是整个大楼的一层楼梯部位，一层楼梯是属于整个大厦的进出通道，其收益、管理等也应属于整个大楼（四层）全体业主，上诉人合理利用一层共用部分与被上诉人无关。综上，一审认定事实错误，请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。针对上诉人张永泉的上诉，王收良、刘素美答辩称，一、上诉人张永泉自合同到期后，拒不返还租赁物，按照上诉人张永泉的自认，其一直占用公用部分。张永泉上诉状中称其已交回摊位没有任何的证据证明，由于上诉人张永泉的原因致使摊主无法整体出租租赁物，应当受到法律的制裁。二、上诉人张永泉所陈述的光彩大厦公用部分属于全体业主所有是事实，上诉人王收良、刘素美也是公用部分的所有权利人之一。经业主委员会批准，上诉人王收良、刘素美有权对公用部分出租，其租赁行为符合法律规定。三、上诉人对光彩大会业主委员会的指责，是一种诽谤的行为。按照相关规定，业主收益交给业主委员会是合法的。综上，请求驳回上诉人张永泉的上诉请求。二审期间，上诉人王收良、刘素美提交以下证据：证据1、（2004）东民初字第2171号民事判决书、（2009）东民四终字第131号民事判决书。证明：原审法院和本院均查明并确认东营市光彩大厦所有权系各业主个人所有（包括专有摊位面积所有权和共用部位）；而东营市工商行政管理局是受各业主授权委托，代理其所投资摊位的租赁、维修和保险等业务；东营市工商行管理局也承认对该大厦经营场所没有所有权并承诺“对该经营场所的所有权是无争议的”。证据2、东营仲裁委员会（2005）东仲裁字第114号裁决书。证明：东营市工商行政管理局不具备取得光彩大厦建筑物所有权的条件，依法驳回其仲裁请求。在15日内工商局未上诉，即承认了对该建筑物无所有权的事实。证据3、（2010）东商初字第435号民事判决书、（2015）东商终字第94号民事判决书，东营区文汇街道商隆社区居民委员会的证明各1份。证明：原审法院查明东营市光彩大厦系各业户个人所有，业主于2004年12月26日设立（召开）业主大会，选举了东营市光彩大厦业主委员会；光彩大厦业主（含上诉人）对共用部位（包括广告牌所处场所）享有共有和共同管理的权利，依据出租管理协议，上诉人王收良、刘素美经业主委员会取得了代表人身份和代为承认、放弃、变更诉讼请求等权限，诉讼主体适格，其诉讼行为对其所代表的全体业主发生效力。业主个人是对原投资于东营市（集贸）光彩大厦的全部所有权（具体包括摊位面积、业主大会表决权确认证书确定、裁明的内容享有权利与义务），且双方转让的内容已经东营市光彩大厦业主大会、业主委员会确认。因此，能够证明东营市光彩大厦业主大会、业主委员会的民事行为已得到多份生效的裁判文书予以认可，合法有效。证据4、东营市光彩大厦业主委员会（经营总管处）2008年9月28日通知书1份。证明：业主委员会（经营总管处）通知的出租价格提至每年4至6万元。上诉人王收良、刘素美有权以6万元年租赁价格对外出租，张永泉认为起诉时租金7万元（含违约金）价格高，可以自知道之日起返还租赁物，如不按原租赁合同约定返还租赁物，则应当视为对租赁价格的认可。张永泉质证认为，上诉人王收良、刘素美提交的证据与本案无关，不予认可。本院认为，对上诉人王收良、刘素美提交证据的真实性予以确认，对于其证明力将结合全案进行综合分析。上诉人张永泉在二审期间提交了以下证据：证据1、光彩大厦业主生金江、成爱民、李绍魁、吴芝凤、李菊秀、张登虎、王庆利、ＸＸＸ的证言。证明：自2008年11月2日合同到期后，上诉人张永泉将涉案的49号、59号、60号摊位清空并交还给上诉人王收良、刘素美。证据2、（2010）东商终字第116号民事判决书1份。证明：判决书中对光彩大厦业主委员会的合法性不予认可。上诉人王收良在庭审陈述中也提到光彩大厦共有部分由全体业主共同使用，不是某一个业主和少部分业主所能支配处置。上诉人王收良、刘素美质证认为，对上诉人张永泉提交的证据1不认可，部分人员不认识，部分人员与上诉人有矛盾，且本人并未到庭。对于判决书中提到的工商局的侵权行为，上诉人已准备提出诉讼。上诉人张永泉提交的证据与本案无关。本院认为，上诉人张永泉提交的证明材料，均系证人证言，证人均未到庭，且上诉人王收良、刘素美不予认可，对证明材料不予采信。对证据2的真实性予以确认，对于其证明力将结合全案进行综合分析。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人王收良、刘素美一审中提供的相关证据，能够认定截至2013年5月22日，上诉人张永泉一直占有使用涉案的49号、59号、60号摊位，并未将其交还上诉人王收良、刘素美，涉案摊位的共用部位至今亦未交还。上诉人张永泉主张合同到期后已将摊位及共用部位返还，现在其使用的摊位与上诉人王收良、刘素美无关，但其提交的相关证据不能证实其该项主张，对其该项主张不予采纳。上诉人王收良、刘素美与上诉人张永良之间的租赁合同到期后，上诉人张永良继续使用涉案摊位及其共用部位进行经营，应当向王收良、刘素美交纳租金。上诉人张永良既未向王收良、刘素美交纳租金，又不向其返还租赁物，违反了合同约定，应当承担违约责任。租赁合同约定迟延返还租赁物，上诉人张永泉应按合同租金标准的2倍支付租金费用，该条款应当视为对违约金的一种约定，该约定标准过高，原审法院予以调整并无不当。上诉人王收良、刘素美对涉案摊位的共用部位享有收益权，共用部位一直由上诉人张永泉使用，原审判令其按照实际使用的面积和时间按合同约定的租金标准向上诉人王收良、刘素美交纳租赁费用是合理的。综上，上诉人王收良、刘素美、王永泉的上诉请求没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3598元，由上诉人王收良、刘素美负担1798元，由上诉人张永泉负担1798元。本判决为终审判决。审 判 长 温 刚审 判 员 李万海代理审判员 郭芳芳二〇一五年八月十一日书 记 员 赵程程 更多数据：搜索“”来源：