（2015）衡中法民一终字第398号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-21
案件名称
上诉人谷文星、李顺秀与被上诉人周和华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谷文星,李顺秀,周和华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第398号上诉人（原审被告）谷文星，男。上诉人（原审被告）李顺秀，女。以上二上诉人共同委托代理人谭中新，耒阳市蔡子池法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）周和华，女。委托代理人资腾飞，湖南丹阳律师事务所律师。上诉人谷文星、李顺秀因与被上诉人周和华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人谷文星、李顺秀及其共同委托代理人谭中新，被上诉人周和华及其委托代理人资腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年7月5日，周和华与谷文星签订《苗苗幼儿园转让合同》，约定：周和华将位于耒阳市金盆巷（人事局隔壁）的苗苗幼儿园办学手续及幼儿园的设备设施转让给谷文星。同时，周和华将自有房屋［坐落于蔡子池办事处金盆巷老体育局院内，房号22803425-（6），登记的产权所有人系周和华之夫谷长军］出租给谷文星开办苗苗幼儿园，租期为5年，即自2010年7月3日起至2015年7月3日止；前三年每年租金为40000元，三年后随市场行情上涨。双方还就其他相关合同权利义务作出了明确约定。因谷文星系国家公职人员，不具有开办幼儿园的主体资格，为便于向教育管理部门申请办理幼儿园开办转让手续，谷文星于2010年7月5日以其母亲李顺秀的名义与周和华签订《苗苗幼儿园转让合同》一份，李顺秀在该合同上签字确认。此后，谷文星持该合同在耒阳市教育局办理了民办学校办学许可证，登记的学校名称为耒阳市蔡子池街道办事处苗苗幼儿园。2010年9月10日，谷文星向周和华交纳了2000元押金。该幼儿园由谷文星实际投资开办，并委托李顺秀代为管理。在合同履行过程中，因租金问题，经周和华与谷文星协商，双方于2013年7月31日签订《苗苗幼儿园续租补充合同》，约定：自2013年7月15日至2015年7月15日止的租金为52800元／年（不含租赁期内的水电费、清理化粪池等费用），每年分两次交纳，其中上半年的租金在当年2月28日前交纳，下半年的租金在当年8月28日前交纳，该补充合同对此前双方签订的合同的其他内容未予变更或补充。在本案起诉前，谷文星已支付了2015年1月15日前的所有租金。因谷文星在约定的2015年2月28日前未交纳2015年1月15日至2015年7月15日期间的租金，期限届满后，周和华曾于2015年3月以电话、短信或通知书的形式催告谷文星履行交纳租金未果，双方遂于2015年3月12日在耒阳市蔡子池街道办事处金盆居委会的主持下进行调解，谷文星提出需续租5年，房租按原定的52800元／年计付，由谷文星续租后予以转让，若不续租，要求周和华将转让费、装饰费及设备费等250000元归还谷文星，该学期的房租暂时不交，待事情办妥后再作处理。因双方争执较大，未达成一致协议，该居委会建议承租方谷文星在2015年4月4日前将2015年上半年的租金26400元支付给周和华。至今，谷文星仍未向周和华支付2015年上半年的租金，双方由此酿成纠纷。本案在审理过程中，周和华于2015年4月9日提出保全申请，要求冻结谷文星的银行存款30000元。该院于2015年4月17日作出（2015）耒民一初字第165-1号民事裁定，冻结了谷文星在中国农业银行股份有限公司耒阳支行账号18-281901100208361、6228480808640556771内的存款30000元。原审认为，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。周和华与谷文星签订合同后，已将租赁房屋交由谷文星使用，谷文星理应在合同约定的租金支付日前向周和华支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方在合同中约定的2015年1月15日至2015年7月15日的租金支付最后期限为2015年2月28日，期限届满后，谷文星经催告仍未在合理期限内支付，因此，对周和华要求解除合同并责令谷文星支付租金26400元及违约金976元的诉讼请求予以支持。合同解除后，谷文星应当腾空承租的房屋并向周和华返还，考虑涉案房屋用于开办幼儿园，该院认为，周和华要求谷文星在2015年7月20日前腾空房屋予以返还的诉讼主张，符合实际情况，予以支持。庭审中，谷文星提出，双方达成补充合同后，租赁期限为不定期，周和华未经双方协商不可以解除合同。该院认为，双方签订的补充合同，仅仅对租金的价格进行了调整，调整的合同内容与此前签订的合同内容并不相违背，并未对前合同进行实质变更，故对谷文星该项主张不予采纳。谷文星另提出，周和华在约定的租金支付日前采取不合理手段强制收取租金，当谷文星主动向周和华支付租金时，周和华故意不接收，且至今为止，尚未收到周和华任何催交通知，谷文星并未违约，周和华不具有解除合同的法定或约定事由。因谷文星就上述主张未提供足够可信证据予以证实，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（三）项、第九十七条、第一百零八条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告周和华与被告谷文星、李顺秀签订的房屋租赁合同自本判决生效日起即时解除；二、被告谷文星在本判决生效后10日内向原告周和华支付租金26400元、违约金976元，共27376元；三、被告谷文星在2015年7月20日前腾空承租房屋并向原告周和华返还。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费484元，减半收取242元，由被告谷文星负担。宣判后，上诉人谷文星、李顺秀不服，向本院提起上诉称：一、根据双方签订的租赁合同的约定，2015年上半年租金交纳的最后期限是2月28日，而周和华却在2015年2月28日之前就催交租金，并采取辱骂、关门等不当方式致使幼儿园经常受到惊吓，影响了幼儿园的教学秩序。周和华多次违约，才造成目前谷文星没有支付租金。原审却认定谷文星违约并判令其承担违约金976元不当；二、《苗苗幼儿园续租补充协议》没有约定租赁期限，故双方形成的不定期租赁合同关系。同时，因周和华已协助谷文星办理的苗苗幼儿园许可证的有效期为叁年（2014年5月20日至2017年5月20日），周和华是认可的，鉴于幼儿教育的特殊性，原审判令解除合同不当。但鉴于本案实际情况，谷文星同意解除涉案合同；三、纠纷发生后，经当地基层组织通过调解后的意见是责令谷文星于2015年3月19日前交纳租金。但周和华明确表示不会收取租金。故谷文星至今未付租金是周和华的故意行为造成。综上，原审认定谷文星违约并判令其承担违约金976元不当，故请求撤销原判决，驳回周和华要求谷文星承担违约金976元的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由周和华负担。被上诉人周和华答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在本院指定的举证期限内，上诉人谷文星、李顺秀提交了以下三组新的证据：证据1、《苗苗幼儿园续租补充合同》一份，拟证明：1、双方于2010年7月5日签订的合同已终止。2、该续租合同没有约定期限，应视为无定期租赁合同。3、2013年7月15日至2015年7月15日为续租合同的租金涨价期限；证据2、民办学校办学许可证，拟证明双方已口头约定续租期限延长至2017年7月15日，周和华协助谷文星将许可证有效期限登记为三年；证据3、谷文星对续租合同签订前后有关事实的陈述及调查笔录，拟共同证明：1、续租合同的期限已延长至2017年7月15日，租金涨价期为2013年7月15日至2015年7月15日；2、续租合同签订时，周和华有意不写明续租期限。被上诉人周和华提交了一组证据既证明一份，拟证明周和华请求居委会调解的时间是2015年3月10日，不是2015年2月10日，周和华没有提前催收租金，没有构成违约。上述证据，经庭审质证，被上诉人周和华发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为续租合同仅是对之前的租赁合同内容的部分变更，双方之间仍是定期租赁合同关系；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据3的真实性和证明目的均有异议。上诉人谷文星、李顺秀对被上诉人周和华提交的证明的真实性、合法性、关联性均无异议。上述证据，本院经审查认为：上诉人谷文星提交的三组证据均不能达到证明目的，本院不予采信；被上诉人周和华提交的证明内容客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。经审理查明，谷文星已支付给周和华的租金均是通过银行转账的方式。《苗苗幼儿园转让合同》第七条第二项约定：如谷文星不能按照交纳转让款、房屋租金和押金，每推迟一天须支付上述各费用的0.1％作为违约金。除以上事实外，原判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：周和华与谷文星分别于2010年7月5日、2013年7月31日签订的《苗苗幼儿园转让合同》、《苗苗幼儿园续租补充合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从双方就租金问题进行协商并经当地居委会调解的情况及上述两份合同的内容看，双方协商结果并未改变上述两份合同的内容，而补充合同仅是对转让合同中的租金进行调整，未对转让合同的其他内容进行实质性变更，故双方之间仍是定期租赁合同关系。谷文星主张双方之间系不定期租赁合同关系与事实不符，原审不予采纳并无不当。周和华已履行了交付房屋的义务，谷文星就应按照合同的约定及时交纳租金。即便按照谷文星主张，周和华有提前催交租金和故意不接收租金的情形存在，谷文星亦可通过银行转账的方式支付租金。谷文星未在合同约定的时间2015年2月28日前支付2015年1月15日至2015年7月15日的租金26400元，构成违约，应承担相应的违约责任。故周和华请求支付违约金976元，于法有据，原审予以支持并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费484元，由上诉人谷文星负担。本判决为终审判决。审判长 唐建华审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一五年八月十一日书记员 谢倩茜校对责任人：许建中打印责任人：谢倩茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”