（2015）渝五中法民终字第04033号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-10-23
案件名称
重庆恒升资产经营管理有限公司与重庆超霸房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆超霸房地产开发有限公司,重庆恒升资产经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第04033号上诉人（原审被告）重庆超霸房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号。法定代表人何剑锋，执行董事。委托代理人赵惠静，重庆锋度律师事务所律师。委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆恒升资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路17号5楼。法定代表人王静泉，董事长。委托代理人杨青安，重庆能海律师事务所律师。上诉人重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称超霸公司）与被上诉人重庆恒升经营管理有限公司（以下简称恒升公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2015年3月19日作出（2014）中区法民初字第04813号民事判决。超霸公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，询问审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年12月14日，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司（甲方）与超霸公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分出租给乙方，租赁期限五年：2008年1月1日至2012年12月31日。合同约定第一年、第二年每月租金20.0916万元，第三年至第五年的租金每月20.463万元，即第一年、第二年租金为241.1万元／年，第三年至第五年租金为245.564万元／年，乙方应在每三个月提前向甲方缴纳一次租金，缴纳租金的时间为每年12月、3月、6月、9月20日前。租赁期间，乙方有拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同当年租金总额的5%向甲方支付违约金。合同还约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按每次应缴金额的0.5‰向甲方支付滞纳金。合同签订后，即按照约定将港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分交付给超霸公司。2012年11月2日，恒升公司向超霸公司发出“关于港渝广场租赁资产收回的函”，通知超霸公司2012年12月31日租赁合同到期后将不再对外出租。2012年11月12日，超霸公司回函，称2012年11月2日来函已收悉，并请恒升公司对要收回房屋进一步说明。重庆市商业储运公司出具说明载明：重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5、6、7、12、13层及负一层40%的房屋系重庆市商业储运公司所有，2007年12月14日委托重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁管理，同超霸公司签订房屋租赁合同，2009年2月起该房屋交由恒升公司全权行使对房屋的占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸公司签订的房屋租赁合同中重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的权利和义务。一审另查明：重庆市商业储运公司与超霸公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，重庆市第五中级人民法院经审理查明，重庆市商业储运公司与超霸公司联合开发建设位于重庆市渝中区陕西路6巷8号的房屋，1996年6月16日、1998年6月26日重庆市商业储运公司与超霸公司两次签订港渝广场分配合同，约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%的面积，2000年8月6日，超霸公司取得重庆市渝中区陕西路6巷8号房屋的产权证。2012年1月10日，重庆市第五中级人民法院判决超霸公司在判决生效之日起三十日内将重庆市商业储运公司分得的港渝广场（位于重庆市渝中区陕西路6巷8号）第5、6、7、12、13及地下1层40%面积的房屋产权办理至重庆市商业储运公司名下。该判决已发生法律效力。2014年7月10日，重庆市高级人民法院因重庆市人民检察院提出抗诉，裁定指令重庆市第五中级人民法院另行组成合议庭对该案进行再审，再审期间，中止原判决的执行。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示。重庆市商务集团有限公司物业管理分公司虽不享有租赁房屋的所有权，但该房屋原系重庆市商业储运公司与超霸公司联合建设，重庆市商业储运公司与超霸公司协议约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%的面积，而重庆市商业储运公司出具说明载明该房屋交由重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁经营，故重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司有权出租该房屋，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司签订的关于重庆市渝中区陕西路6巷8号房屋的租赁合同合法有效。重庆市商业储运公司也出具说明载明该房屋从2009年2月起交由恒升公司经营管理，包括占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸公司签订的房屋租赁合同的权利义务，故恒升公司也有权依据该房屋租赁合同提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”和双方房屋租赁合同的约定，超霸公司应当履行房屋租赁合同交纳租金的义务。超霸公司辩称在履行房屋租赁合同过程中存在部分未实际履行的变更情况，但未举示充分证据予以证明，不予采信。按照合同约定第三年至第五年每月204630元的租金标准，2012年10月1日至2012年12月31日的租金共计613890元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司于2007年12月14日签订的房屋租赁合同约定有违约金，另约定有滞纳金，该房屋租赁合同中滞纳金的意思表示实为违约金，故合同约定的违约金和滞纳金不予同时主张。鉴于该租金拖欠时间至今已达两年多，每日0.5‰的滞纳金大于当年租金总额的5%的违约金，故对约定的滞纳金予以主张，恒升公司请求从2013年1月1日起计算滞纳金，予以支持，故滞纳金（即违约金）应为按每日613910×0.5‰=306.96元的标准计算至付清之日止。据此，判决：“一、被告重庆超霸房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司租金613890元；二、被告重庆超霸房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司从2013年1月1日起按每日306.96元计算的违约金，至付清之日止；三、驳回原告重庆恒升资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。”超霸公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回恒升公司的诉讼请求。主要事实和理由：1、恒升公司不是本案适合主体。2、本案具有法定中止审理的情形，一审应当中止审理而未中止，程序违法。涉案房屋的产权是否归属重庆市商业储运公司，关乎本案租赁合同的效力认定，需要以相关再审判决为依据。3、恒升公司主张的违约金过高，超霸公司在一审审理中提出调低违约金，一审未予调整，适用法律有误。恒升公司答辩称：本案不存在中止的理由。重庆市商业储运公司指定恒升公司对资产全权处置、处分，且结合双方往来函件，超霸公司对此均没有异议。一审主张的违约金符合合同约定与法律规定。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司与超霸公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并且不违反法律的禁止性规定，合法有效。超霸公司上诉认为其与重庆市商业储运公司之间就案涉房屋的分配存在其他纠纷，且正在审理，本案应中止审理，但该纠纷与本案房屋租赁合同纠纷系不同法律关系，该案的判决结果并不影响案涉房屋的经营管理公司，即恒升公司提起本案诉讼要求超霸公司支付租金。超霸公司上诉认为恒升公司不是本案适格主体，无权提起本案诉讼，恒升公司系通过案涉房屋的所有权人重庆商业储运有限公司的委托对案涉房屋行使经营管理权，其就案涉房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，同样有权就案涉房屋的租金收取提起本案诉讼。超霸公司上诉认为一审未就滞纳金进行调整属适用法律有误，超霸公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司之间所签订的房屋租赁合同约定：“租赁期间，乙方（超霸公司）有拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同当年租金总额的5%向甲方支付违约金。合同还约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按每次应缴金额的0.5‰向甲方支付滞纳金。”超霸公司在一审审理中认为滞纳金过高，请求法院依法调整。该合同同时约定了违约金与滞纳金，一审对滞纳金予以支持并不过分高于因超霸公司违约所导致的租金损失。综上所述，超霸公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25785元，由上诉人重庆超霸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 樊仕琼代理审判员 夏兴芸代理审判员 芦明玉二〇一五年八月十一日书 记 员 黄献丽 更多数据：搜索“”来源：