（2015）望民二初字第00224号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-02-19
案件名称
枫泽家苑业主委员会与沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司物业合同纠纷一审民事判决书
法院
抚顺市望花区人民法院
所属地区
抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
枫泽家苑业主委员会,沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十条，第十五条，第十九条第一款，第三十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2015）望民二初字第00224号原告枫泽家苑业主委员会，住所地望花区雷锋路西段21号。负责人杨连和，系该业主委员会主任。委托代理人张玉山，系该业主委员会委员。被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市新抚区民主路1号1单元1709号。负责人梁冰峰，系该公司总经理。委托代理人时秋菊，系该公司法律顾问。委托代理人赵书玲，系该公司员工。原告枫泽家苑业主委员会与被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司物业合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告枫泽家苑业主委员会负责人杨连和及委托代理人张玉山、被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司委托代理人时秋菊、赵书玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫泽家苑业主委员会诉称，枫泽家苑小区于2010年建成交付使用，被告为了追求利益，将本小区门市开后门的业主收取押金1000元，建液化气储藏间的业主收取开后门押金1000元，在全园共收取押金35000元，使园区整体环境遭到了破坏。一楼业主建栅栏，收取破坏草坪保证金200元，共计2800元。枫泽家苑小区共有68个单元门，有35个单元门内被被告改建成仓库并以每个5000元的价格卖出，合计175000元，建仓库的位置为小区的公摊面积，应归全体业主，故该部分款项应返还给全体业主。本小区业主入户时被告向每户收取了300元，并负责5年的装修垃圾清运。被告在本园区服务未满5年，仅服务3年半，因无力完成园区的各项服务承诺而离园。后续的物业未能收取该笔资金无法提供服务，故现原告向被告追讨本园区1160户的垃圾清运费酌情追讨30000元。被告在为园区服务期间，保安、保洁人数不足，导致园区单元门内暖气片丢失，消防设备毁损，垃圾桶丢失，13号楼3单元2楼电梯控制板丢失。被告在2014年7月离园，但其收取了部分业主全年的物业费，多收取的物业费应当返还业主。被告在园区内服务三年多疏于对草坪管理导致草坪大面积枯死。故原告诉至法院，请求法院依法判令被告返还枫泽家苑门市开后门建储藏间押金35000元；楼梯间公共部分建仓库出卖收入175000元；违建占用草坪押金2800元；返还装修垃圾清运费30000元及多收探头物业费；赔偿园区内丢失的暖气片40片、垃圾桶60个、消防设施80套、13号楼3单元2楼电梯控制板1块；补齐园区缺损的50%的草坪面积；诉讼费由被告承担。被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司辩称，原告的主体身份不适格，我们从望花区住建局调取的证据来看，枫泽家苑小区总住户为1159户，实际入住899户，候选人只有过半数也就是450票才能当选，从望花区金石社区备案的选举结果看12名候选人只有刘宽民一人过半数，现金石社区提供的证明，证明枫泽家苑的业主委员会主任杨连和、副主任张玉山，在该小区并无房产，不是该小区的业主，他们没有资格担任业主委员会的主任及副主任。原、被告双方签订的《物业管理合同无效》，我公司于2010年通过招标方式中标枫泽家苑住宅前期物业管理项目，于2010年5月6日与抚顺市环城房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并承接了物业。2013年11月22日与原告签订了《物业管理委托合同》，但半年后原告就要求解除合同，现在我们对原告的主体资格提出质疑，我们认为业主委员会成员的选举违法，这样选举出来的业主委员会不能代表大多数业主的利益。针对原告诉讼请求我们做如下答辩：1、要求返还储藏间押金问题，园区门市房业主擅自开后门和私自占用公共场地，私搭乱建行为是严重的违约行为，当时为了督促业主尽快拆除，如业主拆除，我们同意业主持收据领取保证金。2、楼梯间建仓库系开发商规定的，我们是代开发商收取押金，应当在业主拆除后，业主本人持据，由开发商返还。3垃圾清运费在房屋交付时，开发商一次性收取，业主房屋装修时确实进行了垃圾清运，该部分款项不应返还。4、单元丢失的暖气片，是开发公司交付时就没有安装。5消防设施，开发公司房屋验收时配置了，在验收合格后开发公司就已经撤走。6、违建草坪押金根本不存在。开发公司在售楼时承诺赠送一楼业主一块小花园，当时交付时一楼的花园都是建筑垃圾，物业是雇人帮助需要的业主收取了200元垃圾清运费。7、补齐垃圾桶没有法律依据，园区的垃圾桶属于消耗品，我们在服务时已经添置了许多，现在服务结束了，我们没有义务补齐。8、多收的物业探头费，由业主本人持据，我们同意返还。9、电梯控制板丢失属于盗窃行为，应尽早报案。10、园区草坪我们已经尽力维护，而且年年补栽，我们撤出时是基本维持原样。经审理查明：2010年4月29日，被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司通过招标方式，取得了“枫泽家苑”住宅前期物业管理项目。2010年5月6日，被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司与抚顺市环城房地产开发有限公司（枫泽家苑的开发单位）签订了一份《前期物业服务合同》，期限为2010年5月6日至2012年5月6日，并约定在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2013年9月27日枫泽家苑小区召开业主大会，成立了枫泽家苑业主委员会。2013年11月22日，原告枫泽家苑业主委员会与被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司签订了《物业管理委托合同》，约定被告负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。2014年7月22日，原告枫泽家苑业主委员会以被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司提供的物业服务未能达到合同约定的管理目标为由限令被告于2014年7月28日撤离。2014年7月31日，抚顺市望花区建设街道金石社区与原、被告共同对小区的设备进行验收，并记录13号楼4单元电梯控制板缺少一块、消防栓有严重残缺（未记录数量）、单元暖气片有缺失（未记录数量）。现被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司已撤出枫泽家苑小区。本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述及相关证据材料在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主从事活动，所产生的后果由全体业主承担。关于被告在庭审中主张枫泽家苑业主委员会在成立时程序违法，其不具有诉讼主体资格一节，原告在诉讼时向本院提供了相关行政部门出具的证明材料，证明该业主委员会已依法成立，本案审理的系物业合同纠纷案件，枫泽家苑业主委员会成立程序是否违法不属于本案审查的范围，故对被告的这一辩解不予支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。关于原告主张要求被告赔偿枫泽家苑小区13号楼3单元2楼电梯控制板的诉讼请求，符合法律规定，故本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张要求被告赔偿全院单元门内丢失暖气片40片、补齐消防设施80套、补齐园区垃圾桶60个、补齐缺损草坪50%面积一节，因原告未能提供充分证据证明应予补足数额的依据，故本院对该诉讼请求不予支持。关于原告主张的要求被告返还35个单元楼梯间公共部分建设仓库出卖盈利每个5000元共计175000元一节，因原告未能提供证据证明仓库确系被告出卖及仓库价格，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的要求被告返还该小区门市房开后门建液化气罐储藏间业主所交押金合计35000元、业主缴纳的垃圾清运费30000元、业主违建占草坪押金合计2800元、被告多收的探头物业费一节，因这些诉讼请求不属于业主委员会应收取的费用，应由业主本人直接向收取人主张权利，故对该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十条、第十五条、第十九条、第三十六条、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿枫泽家苑小区13号楼4单元2楼电梯控制板一块。二、驳回原告枫泽家苑业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费4942元，由原告枫泽家苑业主委员会承担4000元、被告沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司承担942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判长 谢 青审判员 于 宁审判员 吕贤超二〇一五年八月十一日书记员 张 慧