（2015）宿中民终字第00386号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-10-10
案件名称
周善平与江苏安达讯房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏安达讯房地产开发有限公司,仲其林,周善平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第00386号上诉人（原审被告）江苏安达讯房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城镇沭河综合市场步行街。法定代表人郁忠定，该公司经理。委托代理人葛明，江苏勤辉律师事务所律师。上诉人（原审第三人）仲其林。委托代理人倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周善平。委托代理人洪月来，江苏沂淮律师事务所律师。上诉人江苏安达讯房地产开发有限公司（以下简称安达讯公司）、仲其林因与被上诉人周善平商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周善平原审诉称：2010年7月22日，周善平从安达讯公司处购买安达讯公司开发的沭阳县四季晶华小区1号楼1206室商品房，价款为268282.4元，周善平支付了全部房款268282.4元（周善平在庭审中认可实际付款268000元），并支付了电梯电费及化粪池清理费350元、房屋维修资金1280.7元、天然气费2500元、电表费183元、高屋费768.42元、装修垃圾清理费200元、生活垃圾费72元、装修押金500元、楼道内公用设施养护维修费1200元、有线电视费300元等费用后，安达讯公司将周善平所购房屋钥匙交付给周善平。后周善平了解到安达讯公司已将周善平所购房屋登记在第三人仲其林的名下，即将房屋出售给第三人仲其林。安达讯公司的上述行为属一房二卖，且该行为导致周善平无法实现合同目的。请求判决：一、解除周善平与安达讯公司之间的商品房买卖合同；二、安达讯公司返还周善平购房款268282.4元及利息（从2010年7月22日起按中国人民银行贷款利率计算至安达讯公司返还之日止）、赔偿周善平所购房屋增值差价款300000元、赔偿周善平已付购房款一倍的损失268282.4元；三、安达讯公司返还向周善平收取的电梯电费及化粪池清理费350元、房屋维修资金1280.7元、天然气费2500元、电表费183元、高屋费768.42元、装修垃圾清理费200元、生活垃圾费72元、装修押金500元、楼道内公用设施养护维修费1200元、有线电视费300元，合计7354.12元；四、诉讼费用由安达讯公司承担。安达讯公司原审辩称：一、安达讯公司系沭阳县四季晶华小区的开发单位，江苏三善建设有限公司（以下简称三善公司）系该小区的施工单位，根据安达讯公司与三善公司签订的工程承包协议约定，安达讯公司将包括涉案房屋在内的16套房屋以抵付工程款的方式抵给三善公司。2010年7月22日，安达讯公司按照三善公司法定代表人仲其林的要求向周善平出具购房款收据，但安达讯公司并未实际收到周善平的购房款，仲其林称该套房屋已经由其出售给周善平。后仲其林又称周善平没有实际支付购房款，要求安达讯公司将涉案房屋备案在仲其林名下，并承诺由其向周善平收回涉案房屋的收据。因安达讯公司没有实际收取周善平及仲其林的购房款，不存在一房二卖的恶意，周善平主张安达讯公司的行为构成一房二卖无事实与法律依据。二、安达讯公司将涉案房屋以抵付工程款的方式抵给三善公司，根据合同约定三善公司可以对外出售所抵房屋，但要求安达讯公司必须承担办理房屋销售手续的责任，因此本案合同双方当事人应当是周善平与三善公司。三、安达讯公司收取周善平的维修基金、天然气等费用7354.12元属实，安达讯公司同意返还周善平上述费用。仲其林原审述称：一、安达讯公司开发建设四季晶华小区，三善公司系工程的承包方。根据双方签订的工程承包协议约定，安达讯公司将1号楼7-12层计16套房屋抵给三善公司以冲抵部分工程款，所抵房屋已经全部交付三善公司，仲其林作为三善公司的法定代表人将涉案房屋通过发包方登记在自己名下，房款通过三善公司冲抵工程款已付清，故涉案房屋应属于仲其林所有。二、周善平与安达讯公司的房屋买卖合同纠纷与仲其林无关，仲其林也没有收取周善平购房款。原审法院经审理查明：安达讯公司系沭阳县沭城街道四季晶华小区的开发单位，三善公司系该小区1号楼、2号楼的承建单位，第三人仲其林系三善公司的法定代表人。安达讯公司在履行与三善公司签订的《工程承包协议》过程中曾以四季晶华小区的部分房屋（含涉案房屋）抵给三善公司，以抵充其应支付给三善公司的工程款，但双方约定，三善公司对外出售房屋的相关手续一律由安达讯公司办理。2010年7月中旬，周善平交给三善公司法定代表人仲其林268000元用以购买涉案房屋，三善公司向周善平出具了相关的交款证明。2010年7月22日，安达讯公司根据三善公司出具的上述证明向周善平出具了购房收据，内容为：“收据入帐日期：2010年07月22日交款单位：周善平收款方式：抵工程款人民币贰拾陆万捌仟叁佰捌拾贰元肆角整收款事由：1#楼1206室房款2010年7月22日（加盖公章）”。同日，周善平向安达讯公司交付涉案房屋维修基金、天然气费、电表费、装修垃圾清理费、电梯电费等各项费用共计7354.12元，安达讯公司将涉案房屋的钥匙交付周善平。周善平接收涉案房屋后，并未实际入住。2012年8月14日，安达讯公司又将涉案房屋备案于仲其林名下，并于次日与仲其林签订《商品房买卖合同》，以抵付工程款的形式又将涉案房屋出售给仲其林。现涉案房屋由仲其林实际控制（有关人员已进行装修入住）。原审法院归纳本案争议的焦点为：一、周善平与安达讯公司之间是否存在商品房买卖合同关系。二、安达讯公司的行为是否构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所界定的“一房二卖”。原审法院认为，周善平与安达讯公司之间虽然未签订书面的购房合同，但安达讯公司向周善平出具的购房收据上所载明的内容已经含盖了商品房买卖合同的主要内容，故周善平与安达讯公司之间存在商品房买卖关系。合同价款由三善公司法定代表人仲其林收取，只是合同双方和三善公司对周善平履行合同义务方式的特殊约定，并不影响周善平、安达讯公司之间合同的成立。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所谓“一房二卖”，指房地产开发企业作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一个特定的房屋出卖给两个不同的买受人获取两份利益。本案中，安达讯公司辩解其并未实际收取周善平的购房款，周善平亦陈述涉案购房款其系向三善公司法定代表人仲其林交付。安达讯公司虽然将涉案房屋交付周善平后，又与第三人仲其林签订了《商品房买卖合同》，但并未实际收取第三人仲其林的购房款。从安达讯公司的上述行为可以反映出安达讯公司并没有一房二卖的主观恶意，无论其向周善平出具购房收据，还是与第三人仲其林签订《商品房买卖合同》，其依据均为将涉案房屋抵付欠三善公司工程款的行为，故安达讯公司的行为不构成一房二卖。综上，周善平与安达讯公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。安达讯公司将涉案房屋交付周善平后，又与仲其林就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，现第三人已经对涉案房屋予以装修使用，安达讯公司的行为导致周善平如继续履行合同费用过高，现周善平请求解除其与安达讯公司之间的商品房买卖合同有事实和法律依据，依法予以支持。由于周善平、安达讯公司在履行合同过程中，因安达讯公司的行为导致周善平无法实现合同目的，安达讯公司应当承担违约责任，即返还周善平实际支付的购房款268000元及相关费用7354.12元，赔偿周善平涉案房屋的差价款。现涉案房屋的交易单价为4200元/㎡，面积为129.03㎡，价款总计541926元，故房屋差价款为273926元。经沭阳县人民法院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除周善平与江苏安达讯房地产开发有限公司之间于2010年7月22日成立的商品房买卖合同；二、江苏安达讯房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还周善平购房款268000元、房屋维修基金及天然气费等各项费用7354.12元，赔偿周善平房屋差价款273926元，合计549280.12元；三、驳回周善平的其他诉讼请求。案件受理费12239元、诉讼保全费1520元，合计13759元，由江苏安达讯房地产开发有限公司负担。安达讯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据安达讯公司与三善公司约定，安达讯公司将涉案房屋抵作应付三善公司的工程款，并协助三善公司办理售房手续。后三善公司将涉案房屋出售给周善平。安达讯公司根据三善公司法定代表人仲其林的指示出具购房款收据给周善平，应视为协助三善公司出售涉案房屋的行为，实质是在履行与三善公司之间合同的附随义务。涉案房屋买卖合同当事人是三善公司和周善平。原审法院在认定仲其林收受周善平购房款的情况下，又认定安达讯公司与周善平之间成立商品房买卖合同关系，明显存在矛盾，与事实不符。仲其林否认周善平向其支付了购房款，原审法院仅依据荣超的证言，认定周善平已经履行了付款义务，证据不足。安达讯公司向周善平出具购房款收据是2010年7月22日，涉案房屋在2011年春节前后即办理交付入住手续，周善平至2013年下半年才主张权利，违反常理。即使周善平已实际支付购房款，因收取购房款的是三善公司，应当由三善公司承担返还购房款并赔偿损失的责任。涉案房屋已经以抵充工程款的方式登记在仲其林名下，原审法院判决安达讯公司承担责任违背公平原则。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者改判安达讯公司不承担返还购房款和赔偿损失的责任。仲其林不服原审法院判决，向本院提起上诉称：无论是仲其林还是三善公司都没有向周善平出具268000元的购房款收据。周善平也未能提供证据证实三善公司向周善平出具了相关交款证明。仅凭荣超的证言不足以认定周善平已经实际支付购房款。安达讯公司出具给周善平的收据金额为268382.4元，与周善平称交给仲其林268000元现金相矛盾。即使仲其林收了周善平268000元，三善公司出具相关证明给周善平，也应当认定仲其林的行为是职务行为，与仲其林本人无关，涉案房屋登记在仲其林名下是三善公司内部事务，不应将仲其林作为第三人。原审法院认定周善平交给仲其林268000元用以购买涉案房屋，安达讯公司根据三善公司出具的证明向周善平出具购房款收据错误，请求二审法院依法予以撤销。周善平针对安达讯公司、仲其林的上诉答辩称：周善平与安达讯公司之间的商品房买卖合同已经成立，并且周善平按照安达讯公司与三善公司之间的约定交付了购房款，交付之后由安达讯公司向周善平出具购房款收据，并收取房屋维修基金、天然气等费用。原审中，安达讯公司、仲其林也认可只有三善公司、仲其林出具证明收取了费用，安达讯公司才出具收据。安达讯公司向周善平出具收据、收取房屋维修基金等费用并交付钥匙，足以证明周善平已经交付购房款，双方之间的商品房买卖合同已经成立并履行。由于安达讯公司又将房屋出售给仲其林，因此安达讯公司已经构成违约。安达讯公司与仲其林是恶意串通损害周善平的合法权利。仲其林针对安达讯公司的上诉答辩称：三善公司与周善平之间没有房屋买卖关系，三善公司也没有收取周善平购房款。安达讯公司称其是按仲其林指示向周善平出具购房款收据不是事实。安达讯公司针对仲其林的上诉答辩称：对仲其林称没有实际收取周善平的购房款没有异议。三善公司在出售其他抵工程款房屋的时候出具过证明给其他购房人作为购房人实际付款的凭证，但是没有向周善平出具任何付款凭证。对仲其林称安达讯公司不是按照仲其林的指示向周善平出具收据有异议，安达讯公司是根据仲其林的指示向周善平出具购房款收据。安达讯公司出具购房款收据时没有严格审查买受人是否向三善公司交纳购房款，正常是在与买受人签订商品房买卖合同时向三善公司核实买受人是否向三善公司支付购房款。安达讯公司、周善平二审中均未提交新证据。仲其林二审中提供2008年3月5日立据人署名为荣超的向仲其林借款10万元的借条，以证明仲其林在正常的经济交往中所有的事情都是以书面的形式表现出来，周善平交款给仲其林，仲其林没有出具收据是不真实的。周善平对此质证称，对证据真实性、合法性、关联性均有异议，不属于新的证据，也不能证明三善公司没有出具证明给周善平。安达讯公司对此质证称，对证据真实性、合法性没有异议，荣超与仲其林之间存在经济纠葛，荣超的证言具有倾向性。本院对上述证据的认证意见为：该证据证明荣超与仲其林有经济往来，但不能证明当时周善平交款给仲其林，仲其林没有出具收据给周善平，故该证据与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为：周善平与安达讯公司之间是否存在房屋买卖合同关系，周善平是否已经支付了购房款，安达讯公司是否应向周善平返还购房款并赔偿相应的损失。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同成立的根本标志在于合同当事人就合同的主要条款达成合意，合同当事人应根据合同以及相关材料的内容所反映的主体以及实际履行情况确定。周善平与安达讯公司之间虽未签订书面的购房合同，但安达讯公司向周善平出具的收据上已载明具体的房号、价款，该内容已经具备商品房买卖合同的主要内容。虽然安达讯公司与三善公司约定以涉案房屋抵付工程款，但在安达讯公司向周善平出具购房款收据前，安达讯公司并未实际向三善公司交付房屋并将产权变更登记到三善公司名下。本案房屋买卖合同的实际履行，需由安达讯公司与周善平签订商品房买卖合同、向房地产管理部门办理备案手续，并由安达讯公司向周善平履行交付房屋等一系列合同义务。安达讯公司向周善平出具购房款收据，即在安达讯公司与周善平之间成立了商品房买卖合同关系。周善平向三善公司支付购房款应视为安达讯公司与周善平约定的付款方式，并不影响合同当事人的确定。原审法院认定周善平与安达讯公司之间存在商品房买卖关系并无不当。根据周善平提供的录音证据，只有三善公司向安达讯公司出具收到相应款项的手续，安达讯公司才向周善平出具收据。根据荣超的证言以及安达讯公司在向周善平出具收据当天收取了其他款项并向周善平交付了房屋钥匙的事实，可认定周善平已支付了购房款。作为房地产开发公司，安达讯公司称其在既未收到三善公司出具的已收取购房款的手续，也未向三善公司核实周善平是否实际支付购房款的情况下，即向周善平开具收到购房款的收据并将房屋钥匙交给周善平，明显不符合常理。安达讯公司和仲其林在周善平已将交款手续交给安达讯公司换取购房款收据之后，要求周善平提供其他证据证明已实际支付购房款，不应得到支持。在安达讯公司与周善平之间的商品房买卖合同成立之后，安达讯公司又与仲其林签订涉案房屋的买卖合同并在房地产管理部门办理备案登记，现涉案房屋已由他人装修入住，周善平与安达讯公司之间的合同目的不能实现。周善平要求解除与安达讯公司之间的商品房买卖合同，由安达讯公司返还购房款及相应费用并赔偿损失，依法应予支持。在安达讯公司与周善平之间成立商品房买卖合同之后，安达讯公司与仲其林签订商品房买卖合同，并在房地产管理部门办理备案登记，原审法院追加仲其林作为第三人参加诉讼并无不当。综上，江苏安达讯房地产开发有限公司、仲其林的上诉主张证据不足，其上诉请求本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12239元，由上诉人江苏安达讯房地产开发有限公司、仲其林各负担6119.5元。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东代理审判员 徐金鸽代理审判员 葛 娜二〇一五年八月十一日书 记 员 袁海燕第1页/共12页 来源：