（2015）锡民一终字第326号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-10-14
案件名称
武广茂与杜海英、赵春生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武广茂,杜海英,赵春生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民一终字第326号上诉人（一审被告）武广茂，男，1961年9月3日出生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县。委托代理人李福德，多伦县法律援助中心律师。被上诉人（一审原告）杜海英，女，1970年8月4日出生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县多伦县。被上诉人（一审原告）赵春生，男，1965年1月16日出生，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。二被上诉人的共同委托代理人宫平，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人武广茂因与被上诉人杜海英、赵春生房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区多伦县人民法院（2015）多民一初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日在锡林郭勒盟中级人民法院公开开庭审理了本案。上诉人武广茂及其委托代理人李福德，被上诉人赵春生和被上诉人杜海英、赵春生的共同委托代理人宫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年11月21日原告杜海英与被告武广茂签订了《合同》，《合同》首页中注明甲方为九源副食品有限责任公司，乙方为赵春生、杜海英。合同中约定：甲方自愿将位于多伦县东盛街217号院落（土地证号：多国用2005第4**号，房产证号锡多房权证2005字第0155083**号）的产权出让于乙方，售价为壹佰万元人民币，自协议签订当日乙方给付30万元作为定金，剩余70万元整在2011年3月30日前付清。如不能按合同约定时间交纳剩余款项，乙方将自动放弃已付给甲方的定金30万元，双方合同就此解除。甲方自行解决所有股东的事务及纠纷，如发生纠纷与乙方无任何关系。合同签订后，乙方付定金30万元，甲方不得反悔，如甲方违约，甲方应退还所收定金30万元，并再赔偿给乙方违约金30万元整。经查，合同中所涉标的物原产权人为多伦县九源副食品有限责任公司。根据2001年5月28日多伦县九源副食品有限责任公司的会议纪要该公司有四名股东，被告武广茂为该公司经理，该公司已于2006年11月办理了注销登记手续。合同签订后二原告于2010年11月25日给付被告30万元定金，之后又于2011年4月3日给付被告房款30万元，经原、被告确认30万元房款被告武广茂已退还给二原告。被告武广茂于2013年9月23日与王军签订了《合同》，约定将涉案标的物卖于王军，价款为145万元。事后，原九源副食品有限责任公司四名股东又与王军签订了《合同》，将涉案标的物出售于王军，并办理了过户。现涉案标的物产权人为王军。一审法院认为，九源副食品有限责任公司已于2006年11月在多伦县工商管理局办理了注销登记。公司注销后其主体资格消灭，公司资产应由全体股东进行分配。本案中涉案标的物位于多伦县淖尔镇兴盛社区东盛街的房产在公司清算注销后应由原公司股东所有。虽然被告武广茂主张作为原公司经理有权作为代理人与二原告签订《合同》出售原公司不动产，但是根据被告提交的2001年5月28日公司会议纪要、聘书、委托书不能证明被告有权处分涉案标的物，并且在签订合同后被告的处分行为也未得到全体股东的追认，故被告的处分行为为无权处分。另查明涉案标的物已经由原公司四名股东以104.5万元的价格实际出售给了案外人王军，并办理了过户，原、被告签订的《合同》已经不具备继续履行的可能，合同目的已无法实现，在庭审中被告武广茂认可二原告给付的定金30万元由其持有，故该院对原告要求解除《合同》及返还定金的诉讼请求予以支持，对原告主张的利息损失，该院认为原告在签订《合同》时未尽到审查、注意的义务，故对原告主张的利息损失的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第一款第四项、九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告武广茂于本判决生效后三十日内一次性向原告杜海英、赵春生返还定金30万元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7000.00元，减半收取3500.00元，由被告武广茂负担。宣判后，一审被告武广茂不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院对合同是否有效，未给予查明；对解除合同的诉讼请求判决驳回，直接判决返还定金，无事实依据及法律依据。被上诉人杜海英、赵春生共同答辩称，上诉人与被上诉人签订的协议，上诉人属于无权处分。涉案的房产与土地登记在九源副食品公司名下，依照登记产权人应当是公司，公司进行注销后，应当属于四个股东共同共有，因此涉案的土地与房产的所有人为公司与股东，并不是上诉人。上诉人与被上诉人签订合同之前没有合法有效的书面授权合同，没有股东授权委托售卖房产的手续，签订合同的时候，我们要求过上诉人盖公司的公章或让四名股东签字，之后也一直找上诉人要求盖章，但上诉人一直没有履行，上诉人明显是无权处分。另外四个股东将房产出售给了王军，可见四个股东的行为是否认上诉人出售房产的行为。被上诉人不存在违约情形，后续没有交款的原因是因为合同中上诉人没有加盖公章，导致合同效力待定，无法履行，合同无法履行的原因在于上诉人。一审判决上诉人返还30万元是正确的，本案的合同是效力待定的，因此可以解除合同，有法律依据。一审中上诉人承认30万元在上诉人手里，我们认为上诉人没有权利得30万元，30万元是公司的，应当是四个股东的钱。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人武广茂与被上诉人杜海英于2010年11月21日签订的合同的效力如何，是否应予解除，上诉人武广茂应否返还被上诉人杜海英、赵春生30万元。针对合同效力的问题，本案涉案房屋及土地原所有权人为九源副食品有限责任公司，该公司于2006年11月在多伦县工商管理局办理了注销登记，公司财产应该归所有股东所有。而上诉人武广茂与被上诉人杜海英签订的合同的时间是2010年11月21日，该合同既未加盖公司公章也未有公司四名股东签字，虽然上诉人武广茂出示了2010年11月19日原九源公司法定代表人王新荣的委托书，内容是“现委托我公司经理武广茂全权办理出售原公司土地及房产等一切事务”，但是此时该公司已经注销，原九源公司法定代表人王新荣已不具备法定代表人身份，其身份仅为股东，无权代表全体股东行使权利。该委托书不能视为对武广茂行为的授权。且九源公司的四名股东于2013年11月26日与案外人王军签订合同的行为也对上诉人武广茂的行为予以了否认。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人武广茂在与被上诉人杜海英签订合同时虽未取得涉案房屋的所有权或者处分权，但根据上述规定，该买卖合同并不因此无效，应为有效合同。对于上诉人武广茂上诉主张的，一审法院对合同是否有效，未给予查明的上诉理由，于法有据，本院予以支持。对于上诉人武广茂上诉主张的，一审对解除合同的诉讼请求判决驳回，直接判决返还定金，无事实依据及法律依据的上诉理由，因上诉人武广茂未取得处分权致使标的物所有权不能转移，且本案涉案房屋已出售给案外人王军，上诉人武广茂与被上诉人杜海英签订的合同目的已不能实现，被上诉人杜海英、赵春生要求解除合同、返还定金30万元的诉讼请求符合法律规定，一审判决虽表述了对解除合同及返还定金的诉讼请求予以支持，但在判项中对于准予解除合同并未判决不妥，本院予以纠正。另，一审判决驳回被上诉人杜海英、赵春生利息损失的诉讼请求，被上诉人杜海英、赵春生未提起上诉，视为其对一审判决的服判。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、九十七条、第一百三十二条第一款、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区多伦县人民法院（2015）多民一初字第53号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区多伦县人民法院（2015）多民一初字第53号民事判决第二项；三、解除上诉人武广茂与被上诉人杜海英于2010年11月21日签订的合同；四、驳回被上诉人杜海英、赵春生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5800.00元由上诉人武广茂负担。本判决为终审判决。审判长 张慧玲审判员 苏依拉审判员 黄 涛二〇一五年八月十一日书记员 图 娅 来源：百度搜索“”