（2014）天全民初字第1163号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2016-11-15

案件名称

王忠平与姜勇强土地租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

天全县人民法院

所属地区

天全县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王忠平,姜勇强

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十八条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第八条第一款，第十七条，第七十三条

全文

四川省天全县人民法院民事判决书(2014)天全民初字第1163号原告王忠平，男，生于1969年12月15日，汉族，住天全县。被告姜勇强，男，生于1976年7月21日，汉族，住天全县。特别授权委托代理人姜菊琴，女，生于1964年1月1日，汉族，住天全县。一般委托代理人高义，系四川天责律师事务所律师。原告王忠平诉被告姜勇强土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓泽锦独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王忠平诉称：2009年11月11日，原、被告双方签订土地租用协议，协议约定被告将位于某村四组的承包地租用0.65亩给原告使用，租用期限为15年。此后被告拟在该块土地修建房屋，除建房外的土地继续出租给原告使用。双方在2014年1月再次签订通道使用协议，但被告在修建完后将通道封堵，造成原告无法使用土地。被告的行为严重违反了两个协议。原告为经营对租用地进行填方支出费用73460元，涉案地占比约70%，被告若不履行合同应按比例补偿原告5万元。现被告既不履行合同也不支付补偿款。为此原告起诉来院，请求判决被告让出通道，继续履行合同或由被告赔偿原告损失，原告放弃使用通道。原告王忠平为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，以此证明原告主体资格；2、《土地租用协议书》，以此证明原告向被告租用土地；3、《土地和通道使用协议书》，以此证明原、被告对租用协议的重新约定；4、《收条》，以此证明原告向其他类似农户支付了租金。被告及其代理人辩称：1、合同违反了《中华人民共和国农村土地承包法》应属无效合同；2、《土地租用协议书》事实上已经解除，《土地和通道使用协议书》系原告胁迫被告所签，其内容也显失公平，依法应予以撤销；3、被告已建房完工《土地和通道使用协议书》协议内容也事实上不能履行，应驳回原告诉讼请求，也不同意赔偿原告损失；4、原告逾期未缴纳租金，应承担违约责任。被告姜勇强为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件，以此证明被告主体资格；2、《土地租用协议书》，以此证明原告向被告租用土地；3、《土地和通道使用协议书》，以此证明原、被告对租用协议已重新约定；4、《土地承包经营权证书》复印件，以此证明被告对租用土地享有承包经营权；5、照片，以此证明双方因此事发生过纠纷，原告曾将被告母亲打伤。经审理查明：原、被告经协商达成一致，被告将其承包耕地出租给原告作经营之用。2009年11月11日，原、被告正式签订《土地租用协议》约定1、被告将某村四组面积0.65亩的土地出租给原告使用；2、租金参照始阳镇人民政府赔产标准，在每年11月10日前支付；3、租期15年。原告如约支付了2012年（含）之前租赁费用，未缴纳2013年的租赁费用。2013年被告拟在该块土地上修建房屋，经协商双方于2014年1月签订《土地和通道使用协议书》约定1、被告自愿放弃土地和通道使用租金；2、被告在房屋修建期和修建完工后保证原告正常通行；3、原告在使用中对房屋有轻微擦挂由原告进行修复，若有严重碰撞协商处理，协商不成由有关部门评估处理；4、若有违约由违约方赔偿损失。原、被告在该协议上签字确认，高元德、姜用作为中间人亦在该份协议上签字。原告租用土地后在此从事餐饮经营，因该地临近国道318线路面，为利于经营方便客户车辆通行，原告自行将该地填方，高度与318线路面一致。诉讼中双方对回填方量、费用无法达成一致意见，因该地现已被掩埋且无具体方量，无法进行相应司法鉴定。被告因雅安4.20地震灾后政策需要在该基础上建房。房屋建成后原告客户车辆需从房屋内穿过，因原告客户车辆以大型客、货车为主。被告认为原告的经营行为对房屋质量有影响，便不再提供通道给原告使用。在本案审理过程中，被告承诺涉案土地由其自行复耕。2014年11月4日，原告起诉来院提出上述诉讼请求，。另查明，该块土地未办理转为非农用地的相关审批手续。上述事实，有原被告双方陈述，身份证，《土地租用协议书》，《土地和通道使用协议书》，《土地承包经营权证书》等证据在案佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订土地租用协议，未经批准将承包耕地用于经营，改变耕地用途，违反《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，属无效合同。对被告提出的该合同属无效合同的答辩意见本院予以采纳。按照无效合同的处理规定和原则，本案双方签订的土地租用协议不再履行，原告给付被告的租金考虑该案的实际情况，已不再返还，原告应将所租用的土地返还被告。因被告已实际在管理和使用出租给原告的土地，可视为原告已将出租土地返还给被告。被告因“雅安4、20”强烈地震在原出租土地上修建房屋与原告签订的土地和通道使用协议书可视为双方对无效合同中涉及的土地租金等进行协商处理的约定，未违反法律的强制规定，本院予以支持。庭审中，被告向法庭明确表示其出租给原告使用土地由其自行复耕，与原告无关，本院予以同意。因被告建房后车辆需从房中穿流而过，继续履行土地和通道使用协议存在安全隐患且被告明确表示不再履行合同。结合案件实际，本院确认该合同不再继续履行，应当予以解除，但被告应给付原告一定的违约损失。原告在前期租用土地时进行了回填，支出相应费用，现未按照约定期限使用存在损失。被告在原告回填基础上建房属受益者，明确表示不再履行合同构成违约应当承担违约责任并赔偿原告因此造成的损失。因双方就回填方量费用无法达成一致意见，现也无法进行鉴定。本院酌情由被告姜勇强赔偿原告12000元。被告提出土地和通道使用协议书属原告胁迫所签应予以撤销，因被告未提供相应证据予以证明本院对该意见不予采纳。双方在土地和通道使用协议书第一条约定被告自愿放弃土地和通道使用租金，结合原告提供向其他类似农户缴纳租金的收条，本院对被告提出原告未缴纳租金构成违约的答辩意见不予采纳。庭审中，因双方各持己见，致调解不能。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第十七条、第七十三条之规定，判决如下：一、原告王忠平与被告姜勇强签订的土地租用协议无效；二、解除原告王忠平与被告姜勇强签订的土地和通道使用协议；三、由被告姜勇强于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王忠平人民币12000元；四、驳回原告王忠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告王忠平承担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员　　邓泽锦二〇一五年八月十一日书记员　　李　雨关注公众号“”