（2015）周民终字第1588号

裁判日期: 2015-08-11

公开日期: 2016-07-05

案件名称

李彩霞与河南嘉瑞置业有限公司、赵卫军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省周口市中级人民法院

所属地区

河南省周口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南嘉瑞置业有限公司,赵卫军,李彩霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省周口市中级人民法院民事判决书（2015）周民终字第1588号上诉人（原审被告）河南嘉瑞置业有限公司。住所地：周口市。法定代表人马清华，系该公司董事长。委托代理人丁广垠，该公司法律顾问。上诉人（原审被告）赵卫军，男，汉族，1970年5月29日出生。委托代理人李长勤，系沈丘县148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）李彩霞，女，汉族，1951年12月9日出生。委托代理人艾学远。委托代理人马学斌，系河南恪信律师事务所律师。上诉人河南嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）、赵卫军与被上诉人李彩霞房屋买卖合同纠纷一案，李彩霞于2008年10月27日向沈丘县人民法院提起诉讼，该院受理后，于2008年11月26日作出（2008）沈民初字第1097号民事判决；嘉瑞公司不服判决，上诉至本院，2009年5月10日本院作出（2008）周民终字第1614号民事判决书，维持（2008）沈民初字第1097号民事判决第（一）项，变更第（二）、（三）项。后嘉瑞公司不服（2008）周民终字第1614号判决向本院提出申诉，本经审委会讨论决定，于2011年12月5日作出（2011）周民监字第7号民事裁定，裁定本案进行再审。本院经再审于2013年7月23日作出（2013）周民再字第47号民事裁定：裁定撤销（2008）周民终字第1614号民事判决和（2008）沈民初字第1097号民事判决，发回沈丘县人民法院重审。沈丘县法院于2014年3月7日立案，依职权追加赵卫军为本案原审被告，后以不便审理为由，报请本院指定该案由其他法院审理。2014年6月11日本院作出（2014）周立管字第34号指定函，将该案指定到西华县法院审理，西华县法院经审理作出（2014）西民初字第1301号民事判决；嘉瑞公司、赵卫军不服（2014）西民初字第1301号民事判决向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉瑞公司委托代理人丁广垠，上诉人赵卫军委托代理人李长勤，被上诉人李彩霞及其委托代理人艾学远、马学斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2003年间，周口市恒瑞置业有限公司在沈丘县槐店镇中心开发房地产，取名为恒瑞商业步行街，2005年1月29曰周口市恒瑞置业有限公司向工商部门递交公司变更登记申请书，由原周口市恒瑞置业有限公司变更为河南嘉瑞置业有限公司，于2005年4月23日在周口日报第4版进行了登记声明，内容为：“河南嘉瑞置业有限公司声明：原周口市恒瑞置业有限公司，现变更为河南嘉瑞置业有限公司，自2005年3月4日变更之日起，原公司的一切印章作废，任何以原公司或职能部门名义进行的业务活动，均是侵权行为，由此引起的法律纠纷由行为人��负；原公司名称：周口市恒瑞置业有限公司，现公司名称：河南嘉瑞置业有限公司”。2005年5月26日嘉瑞公司向赵卫军出具委托书，内容为：“河南嘉瑞置业有限公司（原周口市恒瑞置业有限公司）现根据公司销售房屋的需要，委派赵卫军同志办理沈丘恒瑞商业步行街房屋销售、租赁及办理一切相关手续，河南嘉瑞置业有限公司，2005年5月26日”。赵卫军在沈丘恒瑞商业步行街售房部以嘉瑞公司的名义招聘赵艳，赵卫军在销售房屋过程中的工作事宜安排赵艳实施，赵艳的工资及福利由赵卫军发放。2006年5月5日嘉瑞公司的售房人员赵卫军向李彩霞销售沈丘恒瑞商业步行街C16商品房，赵卫军收取李彩霞购房款10万元，赵卫军安排赵艳向李彩霞开收据，内容：收据，2006年5月5日，缴款单位：C16，收款方式：现金，人民币：壹拾万元整，收款事由：叁拾万元整，已付拾万元，��一年房租贰万伍千元，余款拾柒万伍千元在一年内付清。2006年5月5日，赵卫军，加盖周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部财务专用章。2006年5月6日赵卫军销售给李彩霞的儿子艾菲沈丘恒瑞商业步行街B30商品房，赵卫军分别于2006年5月6日、2006年7月21日收取艾菲房款10万元、17万元，共27万元，赵卫军安排赵艳给艾菲开具收据，赵卫军将艾菲的房款交给公司，签订了房屋买卖合同，签订合同时间为第一次交房款时间，赵卫军为其办理房屋所有权证。2007年3月14日李彩霞向赵卫军交纳下余购房款175000元，赵艳给李彩霞开具收据，内容为：收据，入账日期：07年3月14日，缴款单位：C16，缴款方式：现金，人民币：壹拾柒万元五千元整，收款事由：购C16房款已清，赵卫军，周口市恒瑞置有限公司沈丘项目部财务专用章。2007年11月12日李彩霞的儿媳代替李彩霞收取C16号商品房2007年10月30日至2008年10月30日一年的租金25000元。另查明，嘉瑞公司在沈丘槐店镇开发的恒瑞商业步行街商品房，由销售房屋人员收取房款，后将房款交给嘉瑞公司，由公司开具收据加盖河南嘉瑞置业有限公司财务专用章，并签订房屋买卖合同，合同上加盖嘉瑞公司的印章，再由售房人员为买房人办理和领取房屋所有权证。嘉瑞公司在沈丘恒瑞商业步行街销售的所有房屋中，唯独李彩霞购买的C16商品房未与嘉瑞公司签订商品房买卖合同。再查明，赵卫军在法院规定的期限内未提供除李彩霞及艾菲买房人外，房款收据上加盖的是周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部财务专用章，能办理房屋所有权证的证据。原审认为，嘉瑞公司向赵卫军出具的委托书，系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规，为有效的法律行为。依据《民法通则》第六十三条第二款规定：代理��以被代理人的名义在代理权限范围内进行民事活动，所产生的法律效果直接由被代理人承担。赵卫军在嘉瑞公司开发的沈丘恒瑞商业步行街售房部将C16房屋销售给李彩霞，赵卫军分两次收取李彩霞房款275000元，系职务行为，李彩霞作为善意第三人有理由相信赵卫军销售房屋行为所产生的权利义务关系，系嘉瑞公司的行为。《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人”。李彩霞虽未取得与嘉瑞公司签订房屋买卖合同；依照《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。据此可以认定李彩霞与嘉瑞公司��间的商品房买卖合同成立，且合法有效，应受法律保护。李彩霞将房款全额交给赵卫军后，赵卫军未将房款交付给嘉瑞公司，嘉瑞公司又将沈丘恒瑞商业步行街C16商品房卖给他人，并办理了房屋所有权证，致使李彩霞无法取得C16商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。李彩霞请求法院依法解除与嘉瑞公司开发的沈丘恒瑞商业步行街C16商品房的买卖合同；要求嘉瑞公司给付购房款，并赔偿购房款一倍的损失，合理合法，应予以支持。经查李彩霞实际支付的房款为275000元，而不是300000元。李彩霞要求嘉瑞公司给付房款的利息，经审查，嘉瑞公司违约，支持了嘉瑞公司赔偿其一倍房款，已足以包含李彩霞的损失，请求返还房款利息属重复计算，其请求不予支持。嘉瑞公司辩驳称，嘉瑞公司作为本案原审被告不适格，赵卫军的行为超越了代理权限，不是代理行为，系个人行为，收据上加盖的章不是公司的印章。经查证，嘉瑞公司售房工作人员收取房款，交付给公司后，公司开具收据，加盖嘉瑞公司的印章，并在房屋买卖合同上加盖河南嘉瑞置业有限公司的印章，再由售房人员办理和代领取房屋所有权证；嘉瑞公司委托赵卫军在开发的房地产售房部销售房屋等事项，均在嘉瑞公司委托的范围之内；在售房过程中嘉瑞公司没有规定售房人员收取房款时，售房人员出具何种收据，系嘉瑞公司内部管理问题，故其辩驳理由不成立。嘉瑞公司又辩��称，赵卫军所收李彩霞的购房款没交给公司，李彩霞的损失由赵卫军承担。经查，赵卫军虽未将李彩霞的购房款交给公司，但赵卫军系职务行为，待赔偿的经济损失后，依照《民法通则》第六十六第二款规定：代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任，嘉瑞公司应另行主张赵卫军赔偿损失。嘉瑞公司又辩驳称，李彩霞与赵卫军合伙诈骗其公司，因嘉瑞公司末提交有效证据证实，其辩驳理由不予采信。赵卫军辩驳称，其行为是代理行为，经查与客观事实相符，予以确认；赵卫军又辩驳称，李彩霞没有取得房屋买卖合同，是因为嘉瑞公司的法人出差不在公司，无法在合同上加盖公章，因未提供有效证据加以证实，故其辩驳理由不成立；赵卫军称，已将李彩霞的购房款分两次由赵艳汇给了嘉瑞公司苏保平账号内，经查，赵卫军提交的汇款单系复印件，且汇款时间与收取李彩霞房款的时间不一致，也与赵艳在庭审中陈述汇款时间不一致，故其主张不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第（四）项、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除李彩霞与河南嘉瑞置业有限公司2006年5月5日订立的沈丘恒瑞商业步行街C16商品房的买卖合同；二、河南嘉瑞置业有限公司返还李彩霞房款275000元；三、河南嘉瑞置业有限公司赔偿李彩霞人民币275000元。四、驳回李彩霞的其它诉讼请求。上述第（二）、（三）款项于判决生效后十日内付清。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟��履行期间的债务利息。案件受理费9800元，诉讼保全费3770元，由河南嘉瑞置业有限公司承担。上诉人嘉瑞公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销西华县人民法院（2014）西民初字第1301号民事判决，依法驳回李彩霞的诉讼请求，本案诉讼费由李彩霞承担。嘉瑞公司上诉理由为：嘉瑞公司没有和李彩霞签订《商品房买卖合同》，李彩霞提供的《商品房买卖合同》所盖公章为周口市恒瑞置业有限公司，该公章已经法定程序作废，李彩霞不能证明其和嘉瑞公司之间有合法的房屋买卖合同关系。赵卫军的授权者是嘉瑞公司，而不是周口市恒瑞置业有限公司，赵卫军以周口市恒瑞置业有限公司的名义和他人签订的合同的行为属个人行为，后果应由赵卫军负责。被上诉人李彩霞答辩称：李彩霞在原审提交的嘉瑞公司2005年5月26日为赵卫军出具的委托书��够证明赵卫军是嘉瑞公司委派的售房代理人，赵卫军的代理权限是：代表嘉瑞公司办理沈丘恒瑞商业步行街房屋的销售、租赁及办理一切相关手续。赵卫军向李彩霞销售房屋的行为并未超出其代理权限。嘉瑞公司在销售沈丘恒瑞商业步行街商品房过程中，设立有专门的售房部，赵卫军和赵艳均是嘉瑞公司的售房人员，李彩霞是到嘉瑞公司设立的售房部买的房屋，在售房部交的房款，有售房员李艳开具收款收据，加盖有“周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部财务专用章”，李彩霞作为善意第三人有理由相信赵卫军是代表嘉瑞公司销售房屋。嘉瑞公司是由周口市恒瑞置业有限公司更名而来，二者本身就是一个公司；至于售房部使用什么样的印章，是否与公司名称相符，与购房人李彩霞无关，属于其公司内部的管理问题，嘉瑞公司对赵卫军代表嘉瑞公司的售房行为应当承担民事责任。嘉瑞公司虽没有将已签订的《商品房买卖合同》交给李彩霞，但李彩霞已经付清全部购房款，该房屋买卖合同依法成立，合法有效，应受法律保护。赵卫军答辩称：赵卫军的委托代理行为合法有效，赵卫军将房屋出售给李彩霞的行为是职务行为，赵卫军已把李彩霞的房款全部汇给了嘉瑞公司的实际掌管人苏宝平。上诉人赵卫军不服西华县人民法院（2014）西民初字第1301号民事判决，向本院上诉称：赵卫军在原审中提供的证据能够证明其已将收取的李彩霞房款全部汇给了嘉瑞公司负责人苏宝平，请求二审法院改判认定上述事实。被上诉人李彩霞答辩称：赵卫军是否将李彩霞的30万元购房款交给嘉瑞公司，属于代理人和被代理人之间的法律关系，与购房人李彩霞无关。嘉瑞公司答辩称：嘉瑞公司在原审中提交的证据��够证明赵卫军没有将李彩霞的购房款交给嘉瑞公司或者苏宝平。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，赵卫军受河南嘉瑞置业有限公司委托代为销售沈丘恒瑞商业步行街的房屋，其将沈丘恒瑞商业步行街C16房屋销售给李彩霞，分两次收取李彩霞房款275000元，并未超越其代理权限，由此所产生的法律后果应由河南嘉瑞置业有限公司承担。李彩霞虽没有取得与河南嘉瑞置业有限公司签订的房屋买卖合同，但其已将房款全额交给了赵卫军，应当认定李彩霞与河南嘉瑞置业有限公司之间的商品房买卖合同成立。后河南嘉瑞置业有限公司又将沈丘恒瑞商业步行街C16商品房卖给他人，并办理了房屋所有权证，致使李彩霞无法取得C16房屋，不能实现合同目的，河南嘉瑞置业有限公司应当返还购房款，并赔偿损失。赵卫军是否将李彩霞的购��款交给河南嘉瑞置业有限公司，不影响河南嘉瑞置业有限公司对李彩霞承担赔偿责任。故河南嘉瑞置业有限公司的上诉理由与本案事实不符，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19600元，由河南嘉瑞置业有限公司负担9800元，赵卫军负担9800元。本判决为终审判决。审　判　长　　李俊华审　判　员　　宋诗永代理审判员　　王　璐二〇一五年八月十一日书　记　员　　陈翠丽百度搜索“”