（2015）浑南民二初字第00076号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-10-12
案件名称
刘志民与沈阳市浑南区白塔街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘志民,沈阳市浑南区白塔街道办事处
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第七条，第五十二条，第五十六条
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第00076号原告刘志民，男，汉族，住辽宁省开原市。委托代理人张素萍，系沈阳市大东区新东法律服务所法律工作者。被告沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区白塔街道塔南街。法定代表人王铁兵，系该街道办事处主任。委托代理人孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。原告刘志民与被告沈阳市浑南区白塔街道办事处（以下简称白塔街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2014年12月18日立案受理后，依法组成由本院审判员程世刚担任审判长并主审、审判员王娜、人民陪审员李明娥参加评议的合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告刘志民及委托代理人张素萍、被告白塔街道办委托代理人孙晓菊到庭参加诉讼。本案经审委会讨论，现已审理终结。原告诉称，2010年12月9日原、被告签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议约定由被告对原告房屋及地上物拆迁并进行产权调换，被告于2012年12月9日交付原告产权调换房屋51平方米。原告房屋已被动迁，但被告未按期交付房屋。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告向原告交付51平方米的产权调换房；诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议》因违反国家法律强制性规定应认定为无效；原告取得的宅基地方式和行为均违反国家法律和强制性法规的规定，原告无权取得宅基地使用权，不应享有宅基地动迁收益，本案《房屋拆迁补偿安置协议》因原告无权取得宅基地也应认定为无效；原告主张51平方米产权调换房屋无具体交付地点、位置、楼层以及面积，原告主张的51平方米的房屋交付主张条件不能成就。综上，本案《房屋拆迁补偿安置协议》因违反国家法律和强制性法规的规定，应认定为无效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一，房屋拆迁安置补偿产权调换协议一份，证明原告有实际住宅及宅基地，产权调换有事实基础，是合法有效的，被告已实际履行搬迁补偿费等各项补偿，合计35650元。被告质证意见，对证据真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该份协议未经过复核公司复核，同时基于该协议第二条规定土地的本案产权置换的基础是土地使用面积的50%，并不是按照房屋产权进行置换的，原告不具有享有青堆子村集体土地使用权分配资格，本案产权调换的基础不存在；该协议是以原告向拆迁部门提供的与刘振江签订的土地买卖协议作为产权置换的依据，但该协议原告自认并不是真实有效的，当时买卖刘振江家是废弃的猪舍，原被告之间不具有拆迁人与被拆迁人合同属性。证据二，证明一份，证明原告在户籍地没有房产，原告及家人一直在青堆子村居住。被告质证意见，对证据的真实性没有异议、合法性、关联性有异议，原告是该村村民，并有土地承包经营权，其村民待遇完全应在该村享有，原告在该村具有宅基地的审批资格，有无住房与在青堆子村审批宅基地无关。被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：证据一、身份证一份、户口本一份，证明原告刘志民系辽宁省开原市业民镇大冲村四组64号。原告质证意见，对证据的真实性没有异议，关联性有异议，原告在2007年买房后就到青堆子村居住了。证据二、土地买卖协议一份，证明09年原告购买刘振江的土地100平方米、购买刘振江的部分土地，违反土地法规定，土地不得单独转让。原告质证意见，没有异议，该份协议真实有效。证据三、航拍图1份，证明涉案补偿协议签订时确定的拆迁的情况，该情况也足以认定刘志民主张的房屋不具有居住条件。原告质证意见，对证据的真实性没有异议，证明的事项有异议，原告刘志民与土地买卖成立后自己重新翻盖，有自己的院落，有完整的住宅。证据四、区委派驻大学科技城征收遗留问题工作组询问笔录2份，证明本案买卖协议的出卖人刘振江系将其自有的一处土地卖给了罗仁泉、刘志民两人，同时当时土地没有建筑物，该买卖行为违法。同时在刘振江的宅基地上签订了4份拆迁补偿协议，拆迁主体分别为刘振江、刘志民、罗仁泉，罗仁泉与刘志民均非青堆子村村民。原告质证意见，对证据的真实性没有异议，证明的问题有异议，原告是农业户口，对国家政策不熟悉，经介绍人介绍与刘振江签订买卖协议，该协议经过村委会确认购买的。证据五、《房屋拆迁补偿安置协议》1份，证明协议签订是按照土地面积进行的补偿，而非依据原告享有的实际物权进行的补偿，该协议应认定为无效，同时原告不是该村村民，不享有土地使用权的拆迁利益，应以其无证房屋进行评估予以补偿。买卖协议中是100平方米，而安置协议中拆迁面积为105平方米。对此该协议不是产权置换的基础，原告不符合以宅基地使用权进行回迁利益的身份，同时拆迁时并不享有合法的物权存在，本案产权置换主体、置换内容均不符合法律规定，该拆迁协议应该认定无效。原告质证意见，真实性没有异议，对被告证明事项有异议，按照当时的拆迁政策，协议没有违反法律规定，应该确定有效。经审理查明，原告系辽宁省开原市业民镇大冲村村民，曾在沈阳市东陵区白塔镇青堆子村居住，2009年原告经人介绍从案外人刘振江（系沈阳市东陵区白塔街道青堆子村村民）处购买了宅基地100平方米，交易价格为每平方米150元。2010年青堆子村整体动迁，原、被告于2010年12月9日签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为567）一份，协议约定：原告房屋坐落于白塔镇青堆子村，土地实占面积为105平方米；被告以土地使用权面积的50%作为对原告房屋的补偿金额为144,375元（105平方米×50%×2,750元／平方米），住宅搬迁补助费为600元、奖励8,000元、临时过渡补助费为12,000元（500元／月×24个月）、地上附着物综合补偿15,750元，总计补偿金额为180,725元；被告将座落在白塔镇上深村建筑面积为51平方米的房屋作为产权调换房屋，房屋设计用途为住宅，产权调换房屋的价款为140,250元（51平方米×2,750元／平方米）；剩余差价补偿款40,475元，被告于2011年4月20日前结清；被告保证在2012年12月9日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。现原告以被告拒绝办理回迁安置为由诉至本院。本院认为，原、被告于2010年12月9日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为567），系土地被政府征收，由被告作为补偿款支付义务的主体，对具有合法宅基地使用权范围内的房屋因动迁灭失，而对权利主体进行相应补偿所签订的协议。当事人订立、履行合同，应遵守法律、行政法规的规定。本案所涉《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》是以原告在青堆子村享有100平方米的宅基地使用权以及其与该村村民刘振江签订的协议作为补偿依据所形成的合同关系。至土地被征收时原告未能获得青堆子村集体经济组织成员资格。根据法律规定，我国农村村民住宅用地，需经政府审核批准。原告在未经政府审核批准未取得村民资格的情形下，无法获得该村的宅基地使用权，无法获得宅基地使用权征收补偿款，而该项协议的签订违反了法律关于一户一宅的强制性规定。故原、被告于2010年12月9日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告刘志民的诉讼请求。案件受理费3,105元，由原告刘志民承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费3,105元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 程世刚审 判 员 王 娜人民陪审员 李明娥二〇一五年八月十一日书 记 员 赵 勃附本案判决适用的相关法律条文1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅宅基地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 关注公众号“”