（2015）广法民终字第462号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-14
案件名称
广安市万佳房地产开发有限责任公司与李春兰商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广安市万佳房地产开发有限责任公司,李春兰
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第462号上诉人（原审被告）广安市万佳房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市。法定代表人段建平，总经理。委托代理人涂春兰，四川信和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李春兰，女，汉族，生于1972年1月23日，住四川省广安市广安区。委托代理人李昌彬，四川爱众律师事务所律师。上诉人广安市万佳房地产开发有限责任公司（下称万佳公司）因与被上诉人李春兰商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人万佳公司的委托代理人涂春兰、被上诉人李春兰及其委托代理人李昌彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年3月8日，李春兰（买受人）与万佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明案涉房屋的用途为商业办公，层高6.0米，第五条“计价方式与价款”载明案涉房屋按照建筑面积计算，62号门市单价8,940.55元，总价款534,913元，63号门市单价每平方米人民币8,611.16元，总价款人民币453,550元，两个门市合计总价款为988,463元。合同附件八还约定：“本协议生效后，任何一方均无权要求解除或中止本协议，除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或不履行本协议的有关规定均应承担违约责任，并按合同房款总额的10%承担违约责任”。同时查明，李春兰已经向万佳公司付清988,463元房款，万佳公司于2014年2月12日将房屋交付给李春兰。其后，李春兰诉至法院认为万佳公司向其交付的房屋层高仅为5米左右，严重违背合同中层高6米的约定，故请求判令万佳公司向其支付合同约定的违约金98,846.30元。万佳公司在一审中答辩称李春兰诉称购买的房屋规划设计只有5.4米，合同中填写的层高为6米是笔误，同时李春兰所主张的违约金过高。一审法院审理认为：李春兰与万佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，合同各方均应按约定履行各自的义务。现万佳公司向李春兰交付的房屋不符合《商品房买卖合同》关于房屋层高的约定，属于不适当履行，应承担合同附件八中约定的违约责任，即按合同房款总额10%支付违约金。万佳公司提供的规划设计资料与其如何销售房屋及签订合同之间没有关联性，证人刘芳艳等系万佳公司的工作人员，与万佳公司存在利害关系，也不能单独作为认定相应事实的依据。商业用途房屋的销售价格与购买时间、具体位置等亦相关，案涉房屋价格的高低不能完全反应楼层的高低。故对万佳公司关于《商品房买卖合同》中填写的层高为6米是工作失误的辩解意见不予采信。李春兰接收房屋并不表示放弃要求万佳公司承担违约责任的权利，且万佳公司也未举示证据证明李春兰主张的违约金过高。依据案涉房屋层高6米与层高5.4米的不同使用价值及本地市场实际情况，认定李春兰主张的违约金并不过分高于万佳公司违约给李春兰造成的损失。故对李春兰的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，判决：广安市万佳房地产开发有限责任公司向李春兰支付违约金98,846.30元。一审宣判后，上诉人万佳公司不服，向本院提起上诉称，1.被上诉人对其购买的房屋层高为5.4米自始知情。被上诉人购买的房屋是以设计审批文件为依据，根据层高不同进行定价，销售人员也是以项目审批文件和楼盘价格表对被上诉人进行介绍，故被上诉人购买房屋时完全知晓所购房屋的面积和层高等实际情况；同时被上诉人在2013年房屋未竣工前在公司工作人员陪同下了解了房屋的情况，且在2014年2月12日已亲自验收接房，并未对争议房屋层高提出异议。现在房屋已装修完毕并投入使用，事实上已不能对层高进行实际测量。2.上诉人提供的证据证明被上诉人以及同小区业主购买的不同层高的商业用房售价是不同的，而被上诉人所购房屋价格并不在6米层高房屋的售价范围；上诉人提供的证据也证明上诉人与被上诉人签订的合同中载明的层高6米系笔误；一审中的三位证人虽是上诉人员工，但均系独立的民事主体，其证言的真实性、合法性、有效性及其证明力应当得到认定。3.被上诉人提供的证据不足，不能证明上诉人违约。虽然合同中载明了层高为6米，但被上诉人并未举示证据证明房屋的实际层高且被上诉人自2014年2月12日自接房后就一直未就层高问题向上诉人提出异议；即使被上诉人对层高不够的主张成立，但被上诉人并未举证证明层高不足给其造成的损失，且合同约定的违约金过高，应予以调整。综上，一审认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李春兰在二审中答辩称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定诉争房屋的层高为6米，如果上诉人认为是笔误，应该通知被上诉人对其进行修改，然在合同签订至交房的两年时间内上诉人并未通知被上诉人也未按照合同法行使撤销权，故应当认定双方约定的层高是6米。关于上诉人交付给被上诉人的房屋实际层高为多少的问题，上诉人在一审中提供的证据证明被上诉人购买的房屋层高是5.4米，根据法律规定一方主张的事实得到了对方的认可就无需对该事实举证。因上诉人交付的房屋层高只有5.4米，与合同约定的6米的使用价值差距较大，合同约定的违约金是低于对被上诉人造成的损失的，故上诉人认为违约金过高的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审查明事实基本一致。上诉人万佳公司与被上诉人李春兰签订的《商品房买卖合同》约定的房屋为“广安.新天地”9幢62、63号门市。2015年7月7日，上诉人向本院申请对案涉房屋的实际层高进行勘验。2015年7月20日，本院组织上诉人与被上诉人共同对案涉“广安.新天地”9幢62、63号门市的层高进行测量，测量结果为62号门市的层高为5.55米（净高5.43米+楼板0.12米）、63号门市的层高为5.57米（净高5.45米+楼板0.12米）。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不违背法律法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体或第三人的合法利益，合法有效，双方当事人均应按约履行。上诉人主张被上诉人对案涉房屋层高为5.4米自始知情，《商品房买卖合同》中载明的层高6米系笔误。然而上诉人并未提供证据证实被上诉人在与其缔约时已明知房屋层高应是5.4米而非《商品房买卖合同》约定的6米，且即使存在因工作人员失误造成双方对合同条款的重大误解，上诉人也未及时通知被上诉人变更合同约定或是向法院申请撤销或变更该合同条款，故《商品房买卖合同》中对房屋层高的约定应认定为双方当事人的真实意思表示，合法有效。在二审审理过程中，本院组织双方当事人对案涉房屋进行了实地测量，双方对“广安.新天地”9幢62、63号门市的层高为5.55米、5.57米的最后测量结果均表示认可，故本院认定62号门市实际层高为5.55米，63号门市实际层高为5.57米。因此，上诉人向被上诉人交付的房屋违反了《商品房买卖合同》中对层高的约定，上诉人应按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人主张合同约定的违约金过分高于因违约给被上诉人造成的损失，然上诉人并未提供相关证据证明其违约行为给被上诉人造成的实际损失为多少，且案涉房屋为商业用房，层高5.55米、5.57米和层高6米的利用价值相差较大。因此，一审认定合同约定的违约金并不过分高于上诉人违约给被上诉人造成的损失符合本案实际。上诉人认为合同约定的违约金过高的主张，本院不予认可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人万佳公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费人民币1,135元，由上诉人广安市万佳房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张学明代理审判员 蒋 濒代理审判员 成 琪二〇一五年八月十一日书 记 员 陈 雪 更多数据：