（2015）营民一终字第00218号
裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-11-24
案件名称
上诉人张桂菊与被上诉人辽宁辰威集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省营口市中级人民法院
所属地区
辽宁省营口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）营民一终字第00218号上诉人（原审原告）张桂菊，男。委托代理人单有鑫，男。被上诉人（原审被告）辽宁辰威集团有限公司。住所地：营口市老边区。法定代表人李威，系该公司董事长。委托代理人吕铮，男，系该公司员工。委托代理人罗义新，系辽宁睿智律师事务所律师。上诉人张桂菊因商品房预售合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2014）营老民一初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张桂菊及其委托代理人单有鑫、被上诉人辽宁辰威集团有限公司的委托代理人吕铮、罗义新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告于2012年6月27日就被告辰威集团开发，位于营口市老边区渤海东大街7幢甲6号，面积为125.82平方米的预售商品门市房以每平方米9450元的价格达成买卖意向，双方据此签订《商品房买卖合同》，原告已向被告交付了全部购房款1188999元，该合同第八条约定出卖人（被告）应在2012年11月30日前将具备验收合格条件的商品房交付买受人（原告），合同第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期交付不超过30日的，自2012年12月1日起至实际交付之日止，按买受人已付房款的数额作为基数，按每日万分之二计算支付违约金，被告未在约定期限内向原告交付房屋。被告已经给付原告逾期交付违约金40000元。另查，自2013年上半年起，原告诉争房屋所在楼盘已有业主陆续入住。原审法院认为，被告辰威集团取得预售商品房的相关销售资质后与原告签订《商品房买卖合同》，该合同成立并依法具有法律效力，合同相对人即本案原、被告应受合同约束。原告已经支付全额购房款，被告应履约于规定的期限内向原告交付符合约定条件的商品房，被告未按期交付，应按合同约定给付违约金。关于违约金的计算标准，原、被告双方签订《商品房买卖合同》已就逾期30日内交付房屋的违约金达成约定，该约定并不违反法律规定，予以支持。关于逾期超过30日后交付房屋的违约金，双方于合同中并未明确约定，结合双方签订合同约定的条款，酌定每日按照已付房款总额的万分之二作为逾期30日后的违约金计算标准。关于逾期30日后违约金的计算期间，鉴于本案被告未按期交付房屋存在客观原因，本院结合2013年上半年小区内已有业主入住的事实，酌定被告对逾期30日后交付房屋的违约金以原告已付房款为基数，每日按万分之二作为标准给付到2013年6月30日，超出该日期后的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审判决：一、被告辽宁辰威集团有限公司给付原告张桂菊自2012年12月1日至2013年6月30日期间逾期交房的违约金50175.76元（含被告已给付原告的40000元违约金）。上述款项于本判决发生法律效力后五日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张桂菊的其他诉讼请求。案件受理费2100元，由被告负担。判后，上诉人张桂菊不服，上诉称，一审法院认定事实错误，偏袒被上诉人。理由有二：1、按购房合同第八条约定出卖人应在2012年11月30日前将经验收合格后的商品房交付买受人使用，第九条约定不超过30日按已交房款日万分之二计算，逾期不低于该比率亦按最低万分之二计算。总房款为1188999元，至2014年6月8日起诉日为131978.89元，扣除已付40000元为91978.89元。至今2014年11月11日累计168839元，扣除40000元为128839元。一审依据所谓事实2013年上半年起，已有业主入住。事实是被上诉人从未正式通知上诉人正式入住，只是在上诉人于2013年多次找售楼经理未果于6月初知欲起诉被上诉人时，给付上诉人40000元违约金，骗上诉人十天半月能入住，达到入住条件通知上诉人，至今未接到通知，一审第一次开庭法官问能入住吗，被上诉人委托代理人说可以入住，法官问有证据吗，答没有。第二次开庭法官出示调查证据照片，认定由于政府动迁未完毕达到入住条件。按购房合同第八条约定，交房须具备第一种条件即该商品房经验收合格。一审以部分业主入住为入住标准，要验收部门何用，凭此判决入住出现无水、无电、无气，房屋出现质量问题，甚至财产人身伤害由该法院或法官负责吗？2、一审判决的鉴于本案被告未按期交付房屋存在所谓客观原因，无非是所说政府延迟交地，如果因为政府原因开发商去找政府，由政府补偿或解决，没有任何理由让上诉人承担损失。土地手续不完备，房屋未建成，购房款得全交，否则按合同执行。款交了延期交房又不按合同执行。一审判决违反法律规定。综上，请求二审法院：1、撤销原判，改判被上诉人按购房合同约定，立即支付上诉人购房违约金。从2012年12月1日至2014年11月11日违约金为168839元，扣除已付40000元，被上诉人须向上诉人支付128839元。2、被上诉人继续按购房合同约定，按月支付上诉人购房违约金直至被上诉人将验收合格的所售商品房交付上诉人使用为止。3、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人辽宁辰威集团有限公司答辩称，对逾期交房的事实认可，对此给上诉人造成的不便致歉。但被上诉人逾期交房有很多原因，第一、主要原因是与政府签订土地出让合同后，政府迟迟不能全部交地，第二、诉争房屋周边仍没有全部动迁完毕，导致被上诉人对配套设施无法建设施工，这是被上诉人无法控制、避免的，第三、房屋的目前状态是可以入住，第四、双方的房屋买卖合同中，对逾期交房超过30日的违约金并未没有约定。本院经审理查明的事实与原审认定的基本事实一致。本院认为，被上诉人逾期违约交房的情况属实，但从一审法院对争议房屋所做的“现场勘查情况说明”及被上诉人所提交的证据中可以看出，本案争议的房屋发生逾期交房的情况是由于政府未动迁完毕等其他原因导致的，而不是因为被上诉人的主观行为过错所造成的，故原审法院据此所认定的逾期交房期限及违约金计算方式，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张桂菊承担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 毅审 判 员 宋福田代理审判员 张文生二〇一五年八月十一日书 记 员 李田野 更多数据：搜索“”来源：