（2015）涞民初字第554号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-24
案件名称
涞源县利森物业管理有限公司与刘志林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
涞源县人民法院
所属地区
涞源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涞源县利森物业管理有限公司,刘志林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百八十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省涞源县人民法院民 事 判 决 书（2015）涞民初字第554号原告涞源县利森物业管理有限公司。法定代表人蔺东花，该公司经理。委托代理人李勇，河北杜素伟律师事务所律师。委托代理人崔涛，河北杜素伟律师事务所律师。被告刘志林，男。委托代理人王红瑞，女。委托代理人蔺文杰，女。系被告刘志林儿媳，代理人王红瑞之女。原告涞源县利森物业管理有限公司（下称利森公司）与被告刘志林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理。依法由审判员孙波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利森公司的委托代理人崔涛，被告刘志林的委托代理人王红瑞、蔺文杰到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告利森公司诉称，2014年10月12日，原告与涞源县某某小区业主委员会签订《委托物业服务合同》，约定原告为“某某小区”提供物业服务、物业服务内容及业主交纳各项服务费用的标准，合同期限至2015年10月31日止。原告依约提供了各项服务，而被告未交纳2014年度的取暖费、物业费、公摊电费；另，原告为被告室内更换暖器配件花费500元，其也不给付。被告的楼房面积为122.93㎡，合同约定2014年度取暖费为22元/㎡、物业费每月0.35元/㎡，公摊电费每月4元/户；为被告更换室内暖器配件费和人工费共500元，共计3768.76元。经原告多次催要无果，故提起诉讼。请求依法判令被告给付2014年度的取暖费、物业费、公摊电费、更换室内暖器配件费共计3768.76元，并按日千分之三支付滞纳金至本案执行完毕之日止。诉讼费由被告承担。原告提交下列证据：1、原告的营业执照副本、组织机构代码证、蔺东花的身份证复印件和身份证明各一份，用于证明原告诉讼主体合法；2、2014年10月12日的《委托物业服务合同》复印件一份，用于证实原告与某某小区业主系物业服务关系，合同第四部分约定了物业服务相关费用标准，证实原告收取取暖费、物业费、公摊电费的依据。3、当庭提交2014年12月2日的《盛泰五金建材售货凭证》一张，用于证实为被告更换室内分水器、放气阀垫付暖器配件款330元，连同人工费主张500元。被告刘志林辩称，一、答辩人自2009年至2013年度给付了物业各项费用，但一直未享受到合格的取暖服务。原告供暖不达标，最高温度才14°；因室内温度低致答辩人的家属挨冻、遭罪、落下病，发生医疗费近10000元；为以防温度低答辩人还购买了一台大功率电暖器，花费350元。2014年度尚未进入取暖期前，答辩人要求原告兑现承诺安装循环泵，遭拒；又经多次交涉及强烈要求，原告才给答辩人室内安装了放气阀，且在安装时将答辩人原有的分水器损坏，原告更换后将原分水器收回，并表示此项费用由其承担，而非其诉“原告给被告更换暖器配件花费500元，被告也不给付。”二、利森公司主张滞纳金无合法依据。《物业管理条例》中没有关于滞纳金的规定，且出现业主拒交费用全是因物业公司违约造成，滞纳金是惩罚违约行为，业主是行使正当抗辩权，不应承担违约责任。三、利森公司收费不符合法律规定。原告只谈收费不谈服务，且其无证据证明已按规定提供了服务。其应对只收费不服务担责。答辩人拒交各项费用，是情理中的事，是迫于无奈，合理合法。综上，答辩人不应支付其各项费用，请法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担。并应退还答辩人之前的取暖费、物业费，赔偿因污染墙壁和沙发的费用、医疗费共计20715元。被告当庭提交：被告楼房室内图片及自2012年3月14日至2014年3月11日的取暖费、物业费、公摊电费《收据》，2013年10月19日的电暖器《保修证明单》，以及部分医疗费、检查单复印件共64张。拟证实原告未给被告安装循环泵，安装两个放气阀后虽温度升高2°，但温度仍不达标；致被告室内财产受损，人身受到伤害；并证明在2014年前交纳的所有费用未享受相关权利；另证明因室内温度低，冻坏被告儿媳蔺文杰所产生医疗费用共10000多元。经庭审质证，被告对原告证据1真实性有异议，认为营业执照与组织机构代码证日期不一致；对蔺东花的身份证和身份证明认可，但对蔺东花的身份证明暑期时间有异议，提出并不是开庭时提交的。对证据2《委托物业服务合同》无异议。对证据3真实性、合法性有异议，但对其关联性无异议，承认该票据所载明的一个分水器、两个放气阀确安置在被告室内，但分水器是原告损坏后又买的，且与原型号不合、小于一寸；放气阀虽安装但漏水，且原告当时称该放气阀涞源县没有，是从保定邮寄回来的，故该发票是假的。并该票据上购买的时间与实际安装的时间不符。原告认为，被告未在举证期限内提交证据，故对被告当庭提交的证据不予质证。经审理查明，2014年10月12日，原告利森公司与涞源县某某小区业主委员会签订《委托物业服务合同》，约定原告利森公司为“某某小区”提供物业服务、物业服务内容、物业服务期限自2014年11月1日至2015年10月31日止、物业服务相关费用、双方权利义务等条款。其中约定2014年度住宅楼取暖费为22元/㎡、物业费每月0.35元/㎡，公摊电费每月4元/户。合同履行中，原告利森公司依约提供合同项下服务，但被告作为该小区的业主未交纳2014年度的取暖费、物业费、公摊电费。被告刘志林的楼房面积为122.93㎡，以合同约定收费标准计算，上述三项费用每年分别为122.93㎡×22元/㎡﹦2704.46元、122.93㎡×0.35元/㎡×12﹦516.3元、4元/户×12﹦48元/户，共3268.76元。至今年7月21日本案法庭辩论终结时，供暖服务早已完成，但物业费、公摊电费方至7月份，合同期内8—10月的物业服务处于在履行及待履行状态，物业服务未履行终结。另查，原告提出为被告更换室内暖器配件费和人工费共500元，而只提交价款330元的《盛泰五金建材售货凭证》，并未提交人工费的相关证据。被告诉讼代理人当庭表示：分水器一个、放气阀两个确安置于被告室内。上述事实有原、被告的诉、辩及庭审举证、质证意见，以及本案证据在卷佐证。本院认为，原告提交的《委托物业服务合同》合法、有效，对业主具有约束力。被告刘志林对该合同无异议，应按合同约定履行自己的义务。《物业管理条例》第四十五条第一款规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”被告作为“某某小区”业主，依法应当交纳接受服务的相关费用。其未交纳2014年度的取暖费、物业费、公摊电费的行为属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，对原告要求被告给付2014年度的取暖费、物业费、公摊电费的诉讼请求应予支持。被告刘志林的楼房面积为122.93㎡，依据《委托物业服务合同》约定的收费标准计算，该年度取暖费为122.93㎡×22元/㎡﹦2704.46元，物业费为122.93㎡×0.35元/㎡×12﹦516.3元，公摊电费为4元/户×12﹦48元/户，共3268.76元。但至本年7月21日本案法庭辩论终结时，供暖服务早已完成，而物业费、公摊电费时至7月份，合同期内8—10月的物业服务处于在履行及待履行状态，故该3个月的物业费、公摊电费共141.08元应从中扣除。扣除后，按3268.76元－141.08元﹦3127.68元确定较为公平。该3个月的物业费、公摊电费另行继续履行合同。关于原告要求被告给付更换被告室内暖器配件费和人工安装费共500元的主张，原告提交价款330元的《盛泰五金建材售货凭证》，被告诉讼代理人认可该凭证中的分水器一个、放气阀两个确安置于被告室内。原告虽未提交人工费的相关证据，但该配件确需人工安装，该人工费可酌定为70元。因此，该项费用可按400元确定。关于原告要求被告按日千分之三支付滞纳金的主张，本院认为，虽有合同约定，但无明确的法定依据，且按该约定比率核算后的数据明显过高，不符合《合同法》公平原则，应予调整。本院酌定由被告自2015年停暖日的次日即本年4月1日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本案债务清偿之日止，作为本案违约金。综上，对原告要求被告给付2014年度取暖费、自2014年11月1日起至2015年7月份期间的物业费和公摊电费、为被告更换室内暖器配件费和人工安装费共计3127.68元＋400元＝3527.68元的诉讼请求，本院予以支持；并被告刘志林应自2015年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付该标的款的利息至本案债务清偿之日止。除此，对原告的其他诉讼请求不予支持。被告虽提出原告供暖不达标，因温度低致被告室内财产受损、家属身体受害等辩解，但未提供室内温度低、室内财产受损和家人身体受害与室内温度低有关联的相关证据予以证实，对此应承担举证不利的法律后果。因此，对被告在本案的相关辩解，本院不予采信。若被告坚持其抗辩事实，其应待收集齐证据后另行主张。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百八十四条，《物业管理条例》第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告刘志林于本判决生效之日起五日内，给付所欠原告涞源县利森物业管理有限公司2014年度的取暖费、自2014年11月1日起至2015年7月份期间的物业费和公摊电费、为被告更换室内暖器配件费和人工安装费共计3527.68元；并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年4月1日起至本案债务清偿之日止该标的款的利息；二、驳回原告涞源县利森物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告刘志林负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 孙 波二〇一五年八月十日书记员 李合顺 关注微信公众号“”