（2015）青民三（民）初字第746号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-03
案件名称
章东晓诉刘青山房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章东晓,刘青山
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第746号原告章东晓。委托代理人郑玉娣。被告刘青山。委托代理人邓玖云。委托代理人齐小静，上海领秀律师事务所律师。原告章东晓诉被告刘青山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。本案于2015年4月15日第一次公开开庭进行了审理，原告章东晓、被告刘青山及其原委托代理人高韵翔到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年5月9日依法转为普通程序，由审判员邵霞、代理审判员金艳、人民陪审员钱江组成合议庭进行审理。本案于2015年8月6日第二次公开开庭进行了审理，原告章东晓及其委托代理人郑玉娣、被告刘青山及其委托代理人邓玖云、齐小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章东晓诉称：2014年10月，政府发来关于华新镇华益村198区域55号地块的拆迁通知，为配合政府拆迁工作，从接到拆迁通知开始，原告无法再接单生产而且网络通讯也已中断，原告多次与被告刘青山协商退还租金，协商无果，刘青山避而不见。政府对该地区企业租户的财产搬迁补偿款，统一赔付给了房主刘青山，原告与刘青山的租房合同明确规定，如当地政府土地征用时，乙方财产补偿归乙方所有，因厂房内安装无尘烤漆房，设备制作价格人民币（以下币种均为人民币）55，000元，无法搬迁，导致直接损失，折旧损失3万元，厂房电路布置，安装卷帘门，加上辞退员工，货物搬迁，其他设备搬迁，装修好才半年所有装修全部报废，设备损坏等等，折后估价35，000元，故向本院提起诉讼，请求判决：1、被告退还租金3万元及押金1万元，共计4万元；2、被告刘青山赔付原告企业搬迁补偿款65，000元。本案诉讼费由被告承担。被告刘青山辩称：不同意原告所有诉请。系争房屋原告至今在使用没有腾退，支付的租金不够实际房屋使用的费用，所以押金不予退还。搬迁费不予支付，合同没有对搬迁补偿费予以规定，原告没有产生具体搬迁费用，没有提供具体搬迁费用的依据。经开庭审理查明，原、被告于2014年2月19日签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇华益村厂房和住房租给原告使用。租赁期限为四年整，自2014年3月1日至2018年2月28日止，其中另交一个月房租为保证金。总租金为9万元／年，每两年递增8%依此类推。合同另约定，租赁期内，如当地政府征用土地时，双方必须无条件服从终止合同。按国家相关规定给予补偿，土地、建筑补偿归被告所有，原告财产的补偿归原告所有。原告因经营所造成的损失由原告自己负责。原告于2014年2月19日支付被告租房押金1万元；于2014年8月13日付给被告房屋租金2万元；于2014年9月9日支付被告房屋租金2.5万元。2014年9月21日，华益村民委员会与上海鹏芳木制品有限公司签订《减量化企业搬迁协议书》，约定总搬迁费为621万元。尾部乙方处有刘芳的签名，并盖有“上海鹏芳木制品有限公司”字样的公章。2014年11月5日华益村民委员会出具《补充说明》，载明“刘芳（上海鹏芳木制品有限公司）与华益村委员会签订的土地租赁协议（面积为12.26亩），因为历史形成的原因，已将该块土地划分为六个独自的场地，分别为刘衡山、刘明山、刘青山、刘小华、熊寿萍、刘芳，其中有五个人多次同华益村村委会领导协商场地补偿已经达成一致，补偿金额清单如下：……刘青山：肆拾伍万元整、……总计金额为伍佰伍拾伍万元整，经五个人同意，此款一起汇到刘芳个人卡号。”审理中，双方一致确认原告拖欠的水电费为3，616.26元，且认可从押金中抵扣；一致确认原告承租的厂房实际面积为340平方米。被告主张原告自2015年3月1日至实际腾退之日的未付租金将另案起诉。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、收据、存款凭条、减量化企业搬迁协议书、补充说明、工作记录、谈话笔录等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，被告出租给原告的房屋并无产权证，也无建房和用地的批准手续，因此双方签订的租赁合同无效。2014年11月就原告承租的房屋已经签订了搬迁补偿协议，村委会也明确了被告可以取得45万元的补偿款。因此，被告应退还2014年12月到2015年2月的房屋使用费。审理中双方对原告拖欠的水电费金额确认一致且同意从押金中扣除，本院对此予以确认。被告在返还押金时可扣除水电费。双方确认实际承租面积为340平方米，本院对此予以确认。原告确实在承租房内经营生产，因搬迁对其确有损失，原告主张搬迁费亦无不当，根据搬迁补偿金额以及原告承租实际面积，本院酌情确定35，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告刘青山应于本判决生效之日起十日内返还原告章东晓房屋使用费24，500元；二、被告刘青山应于本判决生效之日起十日内返还原告章东晓押金10，000元；三、被告刘青山应于本判决生效之日起十日内支付原告章东晓补偿款35，000元；被告刘青山在返还押金时可扣除水电费3，616.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，400元，由原告负担862.50元，被告负担1，537.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 邵 霞代理审判员 金 艳人民陪审员 钱 江二〇一五年八月十日书 记 员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。