（2015）浙温民终字第1648号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-09-22
案件名称
叶秀琴与温州市住房开发公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州市住房开发公司,叶秀琴
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1648号上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市住房开发公司，住所地浙江省温州市马鞍池路莲花公寓二楼。法定代表人：杨世殊，董事长。委托代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶秀琴。委托代理人：叶晓平，浙江叶晓平律师事务所律师。上诉人温州市住房开发公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2010年10月12日，原、被告订立一份商品房买卖合同(合同编号：20100070043)，约定：原告(反诉被告)向被告(反诉原告)购买由被告(反诉原告)开发建设的瑞安市安阳街道润锦苑6幢1单元1702号房，单价为每平方米31000元，总价款8293740元；分期付款，预订协议书签订时购房定金180万元转为第一期房款，签订合同之后三十日内付至总房款70%，2011年2月28日前付至总房款95%，交付使用时结清房款，买受人逾期付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合条件(建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等)的商品房交付买受人使用(合同第九条)，出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，超过90日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金；本合同任何一方发出的通知，收件地址以本合同所列地址为准，邮递方式发出后7天视为已送达。上述合同订立同日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)出具了一份2393740元第二期购房款的缴款通知书，原告(反诉被告)据此数额支付了购房款，此前原告已支付预付款1800108元，此后原告(反诉被告)于2011年4月2日支付了购房款3680892元。以上共计支付购房款7874740元。被告(反诉原告)于2013年3月14日按原告(反诉被告)在合同中所列地址向原告(反诉被告)寄送通知书，通知于2013年3月16日起办理结算及领取房屋钥匙。2013年3月29日，上述被告(反诉原告)建设的润锦苑工程办理了工程竣工验收备案。2013年5月10日，原、被告之间结算了房价款，原告(反诉被告)接收了房屋。原判认为，本案原、被告之间订立的商品房买卖合同(预售合同)，双方当事人意思表示真实，没有违反法律规定，属有效合同。被告(反诉原告)主张作为延期交房原因的中、高考期间的环境噪音监管是每年高考期间都采取的措施，台风及大风、大雨属于季节性特征，并且时间较短，都属于被告(反诉原告)可予预计范围内，被告(反诉原告)以此作为免除违约责任的理由不能成立。本案被告(反诉原告)通知开始交房的日期为2013年3月16日，此时涉案房屋尚未完成竣工验收备案，尚不符合交房条件，原告(反诉被告)可拒绝接收房屋，在2013年3月29日涉案房屋完成竣工验收备案后，被告(反诉原告)应将该事实告知原告，从而完成房屋的交接，但被告(反诉原告)提供的证据不能证明其已在2013年5月10日前按合同约定的方式履行上述通知原告(反诉被告)的义务，因此，对原告(反诉被告)主张的逾期交房违约金的计算期限：自2013年1月1日始算至2013年5月10日止计130天，予以采纳。合同约定逾期交房超过90日以已付购房款的每日万分之十计算违约金，该约定的违约金过分高于所造成的损失(已征求被告(反诉原告)意见，被告(反诉原告)要求予以减少)，可参照合同约定的另一种计算方式(逾期不超过90日)，调整为按每日万分之五予以计算，合同约定的交房时间，原告(反诉被告)已付购房款为7874740元，据此计算，被告(反诉被告)应支付逾期交房违约金计510081元(7874740×130×0.0005)。原告(反诉被告)要求就违约金计算利息损失，不符合法律规定，不予支持。被告(反诉原告)反诉请求的逾期支付购房款违约金，其中第二期、第三期购房款在2011年4月2日已支付完毕(被告(反诉原告)已确认)，逾期付款时间截止于该日，被告(反诉原告)现就该二、三期的逾期付款违约金提出反诉请求，已超过二年诉讼时效期间，且本案中没有证据表明存在诉讼时效中断、中止、延长等情形。另合同虽约定第二期购房款应支付至总房款70%，但被告(反诉原告)出具的交款通知书的金额仅为2393740元，该金额原告(反诉被告)已按期履行。第四期即最后一期购房款合同约定在交付使用时结清，原告(反诉被告)于2013年5月10日支付，不存在违约情形。综上，对被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)给付逾期支付购房款违约金的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告(反诉原告)温州市住房开发公司给付原告(反诉被告)叶秀琴逾期交房违约金510081元，于判决生效后十日内履行。二、驳回原告(反诉被告)叶秀琴的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)温州市住房开发公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14504元，减半收取7252元，反诉案件受理费2538.50元(已减半收取)，合计9790.50元，由原告叶秀琴负担4450.50元，被告温州市住房开发公司负担5340元。宣判后，温州市住房开发公司不服，提起上诉称：一、原判认定上诉人逾期交房天数为130天，与事实不符。1、上诉人逾期交房违约金应自2013年1月1日计算至2013年3月29日。被上诉人在收到上诉人于2013年3月14日发出的通知后，曾于2013年3月29日前来办理收房手续，但因双方未就逾期付款违约金的计算达成一致意见，被上诉人直至2013年5月10日办理购房尾款结算。2013年3月16日至被上诉人起诉之前的期间，双方也曾多次就各自违约的处理进行协商。上诉人一审时提供的证人证言及被上诉人提交给上诉人的《关于要求结算违约金的报告》均可以证明被上诉人确认上诉人系于2013年3月29日交房及上诉人于2013年3月29日前向被上诉人主张逾期付款违约金的事实。2、台风、中高考期间的停工应据实予以免责，原判不予免责系适用法律错误。二、上诉人书面通知被上诉人于2013年3月16日前来办理收房手续时，涉案房屋已具备交付使用条件，原判认定此时涉案房屋尚不具备交付使用条件，显属错误。三、被上诉人逾期付款违约金存在中断、中止的情形，原判认定被上诉人逾期付款违约金已过诉讼时效及第二期购房款已按期履行，系认定事实不清，适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人叶秀琴答辩称：一、上诉人主张交房时间为2013年3月16日，没有事实依据。由于2013年3月16日涉案房屋不具备交付条件，上诉人于2013年3月14日发出的关于2013年3月16日办理交房手续的通知是无效的。此后上诉人于2013年5月10日通知被上诉人交房，该时间为真实的房屋交付时间，原判认定上诉人逾期交房天数为130日是正确的。上诉人主张被上诉人曾于2013年3月29日前来办理收房手续，与事实不符。被上诉人从未就逾期交房等问题与上诉人进行协议。二、台风、中、高考等事由不属不可抗力，上诉人主张将上述事由作为逾期交房的免责事由，不符合法律规定。三、被上诉人第一、第二、第四期都按约支付，第三期逾期付款系按揭贷款不能办理所致，并非被上诉人原因造成。且上诉人主张逾期付款违约金，已超出诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了温州建设集团有限公司原党委委员、副总经理刘瑞平转发给上诉人副总经理谢安文的短信，证明被上诉人于2013年3月29日接收涉案房屋以及上诉人向被上诉人主张逾期付款违约金的事实。同时，上诉人还申请本院调查该短信的来源。经审查，本院认为，刘瑞平原系上诉人的上级单位温州建设集团有限公司工作人员，其与本案处理结果存在利害关系，且经本院向中国移动通信集团浙江有限公司温州分公司调查，该公司亦表示无法向本院提供相关信息，故上述短信内容的真实性无法确定，本院对该证据不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人提供了商品房销售结算单用以证明双方于2013年5月10日结算房价款并交接房屋的事实，上诉人主张被上诉人曾于2013年3月29日前来办理收房手续，故应以该日期作为房屋交付日期，但其提供的证据不足以证明上述主张，原审法院据此认定涉案房屋交付日期为2013年5月10日，并无不当。涉案房屋所在小区地处东南沿海，上诉人应当预见到施工期间可能遭遇台风天气，并且实际上该小区施工期间并没有发生严重的台风灾害，另外，每年的中、高考均同样属上诉人应当预见且可以预见的事项，故上诉人要求将因台风及中、高考造成的停工期间作为延期交房的事由，其理由不能成立。因此，原判关于上诉人逾期交房天数的认定正确。同时，上诉人还主张其曾要求被上诉人支付逾期付款违约金，但同样未提供充分的证据予以证明，因此，原审法院对于上诉人逾期付款违约金存在诉讼时效中断、中止情形的主张不予采信，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17042.50元，由上诉人温州市住房开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张苗苗审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一五年八月十日代书 记员 周婷婷 来自