（2015）长民一终字第335号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-13
案件名称
长春中信鸿泰置业有限公司与吉林农业大学、长春农业博览园土地租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春中信鸿泰置业有限公司,吉林农业大学,长春农业博览园
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第335号上诉人（原审原告、反诉被告）：长春中信鸿泰置业有限公司，住所：长春净月高新技术产业开发区净月大街4775号。法定代表人：张景春，董事长。委托代理人：张吉臣，吉林同信法大律师事务所律师。委托代理人：田艳芳，该公司法务。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林农业大学，住所：长春市新城大街****号。法定代表人：秦贵信，校长。委托代理人：李春燕，吉林大华铭仁律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：长春农业博览园，住所：净月高新技术产业开发区净月大街****号。法定代表人：张金超，主任。委托代理人：高悦华，该单位职员。委托代理人：王宏，吉林华港律师事务所律师。上诉人长春中信鸿泰置业有限公司（以下简称中信公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2015年5月20日作出的（2014）长经开民初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人中信公司的委托代理人张吉臣、田艳芳，被上诉人吉林农业大学（以下简称农大）的委托代理人李春燕，被上诉人长春农业博览园（以下简称农博园）的委托代理人高悦华、王宏到庭参加诉讼。本院现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年4月6日，农大（甲方）与中信公司（乙方）签订《合作协议��》，约定：甲方提供95万平方米作为双方合作的项目—中国长春现代农业博览园的合作区域，其中60万平米保持甲方原有规划，约35万平米土地由甲方租赁给乙方，租期20年；2007年4月1日至2012年3月31日期间参考工业用地租金价格，执行16元/5年平方米的差价，乙方一次性于2007年4月15日前将全部租金打入甲方账户；从2012年4月1日至2027年3月30日期间的年租金，甲方有权选择按4元/年平方米的单价或参考当年长春市政府规定的土地属性用地租金标准执行，乙方于每年5月1日前将租金打入甲方账户。合同签订后，中信公司按约定支付了2007年4月至2012年3月的租金共5082100.32元，并开始在合作协议项下土地上建设用于举办农业博览会的各类场馆。2008年，中信公司将规划的各类场馆建成，并先后举办两届农博会。2010年7月，农博园受长春净月经济开发区管委会委托，从中信公司接手并代管理本案合同项下土地及其上建成的各类场馆。另查明，中信公司租赁本案合同项下土地并建设各类场馆的行为，是为了完成长春净月经济开发区管委会关于建成现代化农业展馆、展区的规划项目要求。依照中信公司的承诺，该规划项目由中信公司投资建设。再查明，《合作协议书》项下土地实际面积为317631平方米，根据长春市人民政府公布的长春市基准地价等土地价格，2012年度VI类国有用地租金标准为9元/平方米·年。2014年5月16日，中信公司向一审法院起诉称：2007年4月6日，原告与被告农大签订了一份《吉林农业大学与长春中信鸿泰置业有限公司关于校企合作共同实施长春现代农业博览园合作区项目的协议书》，约定双方合作开发建设长春市现代农业博览园项目。被告提供农博园项目用地，并以租赁的形式（租期20年）供原告投资建设农博园，原告于2007年4���15日前已将该块地2007年4月1日至2012年3月31日期间共5年的全部租金支付给被告。农博园及外展场建成后，原告于2010年10月将其移交给农博园，由农博园负责园区运营管理及收益。上述《协议书》第10条约定：“如农博会功能终止或易地，或者合作期间，乙方易主或转让给第三方，本协议自动终止。”原告现已将该项目转让给农博园，故请求法院确认原告与被告签订的《协议书》的合同权利义务已终止，诉讼费由被告承担。农大辩称：1.答辩人与被答辩人于2007年4月1日签订的校企合作协议是双方真实意思表示，是合法有效的，且已履行6年。该《协议书》的合法性已得到两审人民法院的确认，那么根据《中华人民共和国合同法》第93、94条规定，本案不具备解除合同的条件，因此不能解除合同；2.合同解除权是法律赋予合同守约方的一种民事权利，本案原告是违约方，不具有合同解除权，原告提出的解除合同诉讼是对合同解除权的滥用，应依法驳回；3.虽然答辩人与被答辩人双方签订的校企合作协议第10条有“如农博会功能终止或易地，或者合作期间，乙方易主或者转让第三方，本协议自行终止”的约定，但本案约定的事项并没有实际发生。农博会功能一直在继续，并未终止，乙方也未易主或者转让第三方。至于被答辩人在诉状中主张合同已转让给农博园的观点，是其一厢情愿的。另外，根据《中华人民共和国合同法》第84条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，即便被答辩人欲将合同义务转移给第三人农博园，农博园也同意履行合同义务，也应当经答辩人同意才合法，而本案中，农博园既不同意接受该合同义务，被答辩人也未经过答辩人同意，因此被答辩人主张合同已转移给农博园的���点既无事实根据亦无法律依据；4.答辩人与被答辩人签订的《协议书》第16条有明确约定：“除不可抗拒的原因外，任何一方不得在合作期限内自行退出或以各种形式拒绝履行协议规定的义务，否则，由此引起的损失，由违约方向守约方承担违约责任。”本案中，答辩人与被答辩人签订的《协议书》合同期长达20年，而本《协议》才刚刚履行6年，被答辩人就想找各种理由退出合同，很明显是想逃避债务，是违反《协议书》和法律规定的，应当受到法律的禁止。请人民法院依法驳回中信公司的诉讼请求。农博园述称：1.同意农大的答辩意见；2.我们跟被告没有土地租赁合同，因此纠纷与我们无关；3、我们没有接受中信公司的所有财产，我们是受中信公司和管委会委托代管，没有任何责任；4、农博会照常召开，农博园的功能没有终止，也没有易地，我们只是事业单位��负责农博会主委会的工作，我们没有义务承担中信公司在建设农博园项目过程中产生的建筑和租地债务。农大同时提起反诉，以中信公司未继续支付2013年度租金违约为由，请求判令：中信公司继续履行合同并给付农大土地租金2858679（317631平方米×9元/平方米），并承担诉讼费用。中信公司答辩称：被反诉人在协议期间内前五年确实支付了农大租金。2010年7月5日被反诉人和农博园发出长春市中信国际展览中心移交代管的函，承诺2010年7月7日移交给农博园，农博园也于2012年4月16日出具证明，证明被反诉人已将农博园展馆及外场地全部移交给农博园。根据协议书第10条约定，被反诉人已经将农博园展馆移交给第三方，按照合同约定已自动终止。根据协议书第11条约定，合作期间内双方均不得以任何建设内容同第三方开展合资合作及进行抵押融资贷款等，现住协议书中的三号土地有路路通驾校在运营，与被反诉人无关，反诉人违反合同书11条约定，根据16条约定，被反诉人有权单独解除协议。农博园述称：我单位是2009年1月份成立的，原、被告的合同与我方无关。我单位接收场馆之后与中信公司有公函，承认农博园是代管，代管不具有诉讼的资格。原、被告双方的合同我方并不知情。我方也没有见过捐赠协议，产权证、土地证也没有在档案馆查到，我方只是代管农博园。2014年11月19日，中信公司就本诉部分向一审法院提出了撤诉申请。一审法院审理后认为：就本案本诉部分，因原告中信公司已向本院提出撤诉申请，故其诉讼请求本院不再审理。就反诉部分，原、被告签订的《合作协议书》系原、被告双方真实意思表示。该合同的订立和履行，不仅未违反法律、行政法规的禁止性规定，对国家、集体及第三人的利益亦未构成损害，相反，却可以有效提高合同项下土地的利用价值，促进地方经济发展，因此该合同并不具有无效事由，应作有效合同对待。被告关于该合同违反了法律禁止性规定，属无效合同的抗辩主张，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。按照原、被告《合作协议书》的约定，2013年度的土地租金，被告应于2014年5月1日前付清。由于被告未按该约定时间付款，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。原告参照合同约定的租金标准，即9元/平方米·年，要求被告支付2013年度土地租金年2858679元，事实及法律依据充分，本院予以支持。关于中信公司提出的本案《合作协议书》的合同主体已变更至反诉原告与第三人名下，合同项下原中信公司的权利、义务，应由第三人农博园概括承受的抗辩主张。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，当事人不得擅自变更解除。本案所涉合同已进入实际履行阶段，中信公司欲变更该合同并转移已方权利、义务，必须征得原告及权利义务受让方的同意。由于中信公司主张的合同主体变更的事实，原告及第三人均予以否认，且中信公司不能提供三方曾协议变更合同主体的有效证据材料，依据“谁主张、谁举证”民事诉讼原则，被告前述抗辩主张，因缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告（反诉被告）中信公司于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）农大土地2013年度租金2858679元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14835元，由反诉被告中信公司负担。宣判后，中信公司不服，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人已将所承租的土地转让给农博园，上诉人与农大之间的合作协议已经终止。上诉人与农大之间的合作协议第10条约定：“如农博园功能终止或易地，或转让给第三人，本协议自动终止。”农博园建成后，2010年10月上诉人将农博园及外场地整体移交给农博园，并由农博园成功举办了多届“长春农业博览会”，农博会的举办在长春市、吉林省乃至全国都有很大影响。农大作为农博会的承办方，对于农博园才是该场地真正使用者是完全知晓的，而且在上诉人通知农大农博园场馆已经移交农博园，应由农博园交付租金时，农大未提出任何异议。由于农博会整个场地已经转让给农博园，依据上述协议第10条约定，双方签订的合作协议已于2010年10月份���止，上诉人不应再向农大支付土地租金；其次，农博园为该土地的实际占有、使用、支配、收益人，租金应由农博园支付。农博园享有农博会场馆的收益权，理应承担给付实际占有使用土地所产生费用的义务，且争议土地中部分已被农博园转租给长春市路路通驾校使用并获取收益，而上诉人在农博会运营过程及部分土地转租过程中没有获取任何权利和收益，依据公平对等和权利义务相一致原则，农博园在占有使用土地过程中所发生的一切费用理应由其自行承担和支付；最后，上诉人与农大之间的校企合作协议为无效合同。争议租赁土地系国有划拨土地，上诉人与农大以租赁形式转让划拨土地使用权，未经市、县人民政府土地管理部门批准，亦未签订土地出让合同，支付土地出让金，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解��》第十一条规定，该合同为无效合同，上诉人不应承担支付租金的责任。请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人不承担给付土地租金的责任，诉讼费由被上诉人承担。农大二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。农博园二审答辩称：一审判决正确，应维持原判。除一审法院查明的案件事实外，本院二审查明：1.2013年1月7日，因中信公司拖欠农大2012年度的土地租金，农大起诉至一审法院。2013年3月20日一审法院作出（2013）长经开民初字第37号民事判决，认定中信公司与农大之间签订的《合作协议书》有效，中信公司应当履行向农大支付土地租金的义务，中信公司主张合同主体已变更为农博园的理由不能成立，判令中信公司给付欠付农大的2012年度土地租金2858679元。中信公司不服上诉，2013年8月27日，本院作出（2013）长民一终字第161号民事判决，维持原��。2.中信公司二审中向法庭表示，其单位宁愿承担违约责任，也坚决不再继续履行与农大之间签订的《合作协议书》。而农大和农博园则表示坚决不同意解除该《合作协议书》。本院认为：1.中信公司为争取长春市政府给予相关房地产开发优惠政策而自愿无偿为长春市政府建造案涉农业博览园项目，并在政府部门的协调下与农大自愿签订《合作协议书》，租用农大所有的案涉土地使用权建设农业博览园及相关设施，因此应当认定中信公司与农大之间签订的《合作协议书》是合法有效的合同，并且该《合作协议书》的效力已经法院生效判决予以确认，故中信公司主张案涉《合作协议书》无效本院不予支持；2.中信公司虽然在建设完成案涉农业博览园项目后，按照其向政府的承诺及政府相关部门的要求，将该项目移交给农博园管理使用，但中信公司与农大之间《合作��议书》的权利义务并未因此转移给农博园，中信公司仍然负有向农大支付案涉土地租金的义务，故中信公司主张《合作协议书》的权利义务已经转移给农博园，应当由农博园承担向农大缴纳土地租金的责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持；3.中信公司不履行其与农大之间《合作协议书》约定的义务，不向农大支付土地租金构成合同违约，故一审判决其向农大支付欠缴的2013年度土地租金并无不当。中信公司虽然主张其已经以事实行为表明其不履行合同义务，该《合作协议书》应当终止履行，但因中信公司作为违约方不享有合同解除权，而据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十条规定，合同守约方有权要求违约方继续履行合同，除非该合同不符合继续履行的条件，但中信公司并无证据证明其与农大之间的《合作协议书》符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的情形，故中信公司以其自身违约为由主张解除双方之间的《合作协议书》缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，中信公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14834.00元，由上诉人长春中信鸿泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 张新华代理审判员 徐 锐二〇一五年八月十日书 记 员 梁 芳 微信公众号“”