（2015）港民初字第1051号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-30
案件名称
连云港泉丰物业服务有限公司与张秀根物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港泉丰物业服务有限公司,张秀根
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十二条
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1051号原告连云港泉丰物业服务有限公司，住所地连云港市连云区中山路369号海城广场1号楼507室。法定代表人孙同泉，总经理。委托代理人周学斌，该公司职工。被告张秀根。原告连云港泉丰物业服务有限公司（以下简称泉丰物业）诉被告张秀根物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由代理审判员王晓飞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泉丰物业委托代理人周学斌、被告张秀根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉丰物业诉称，2011年12月30日，原告与被告所居住的东港花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由原告为被告所有的东港花园13号楼1单元402室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告从2012年1月1日起至2014年12月31日止三年的物业服务费、公共节能费共计1597元。经原告多次催要，被告至今未向原告交纳上述费用。原告为减少损失，特向贵院提起诉讼，1、请求判令被告向原告支付被告所有的东港花园13号楼1单元402室房屋所拖欠三年（2012年1月份起至2014年12月止）的物业费和公共节能费共计1597元；2、请求被告向原告支付所欠费用5%即79元的违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。被告张秀根辩称，物管费我已经交了一年（2012年），2013至2014年期间的物管费没有交，因为在此期间物业出证明让我楼下的住户因为空调的事情起诉我，我认为物业应该是做服务的，物业没事挑事，所以我不交物业费，问题解决我才愿意交物业费。经审理查明，被告购买位于连云港市连云区东港花园小区（以下简称东港花园小区）13号楼1单元402室房屋一套，面积为80.1平方米，2011年12月30日，原告泉丰物业与上述房屋所在东港花园小区的业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定：泉丰物业为被告东港花园小区提供物业管理服务，合同期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止，多层住宅物业服务费价格为每平米0.45元/月，物业服务费按1年/次交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5%的标准支付违约金。2012年4月11日，连云港市东港花园业主委员会召开听证会，会议议定小区内多层住宅物业费按每平方米0.45元/月收取，公摊水电费（公共节能费）每户全年收取100元。后原告泉丰物业参照上述标准执行。合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠2012年1月1日至2014年12月31日期间物业费未交纳。2015年1月，原告通过张贴方式向被告催缴上述期间的物业费。另查明，原告就涉案小区物业管理公共服务费收费标准已分别于2012年2月15日、2013年4月10日通过连云港市物价局备案。以上事实有《物业管理服务合同》、备案通知、连云港市东港花园业主委员会发给原告的通知、物业费催缴通知书及照片、欠费明细予以证明，本院依法予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同不违反法律法规的规定，对业主具有法律约束力，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要泉丰物业以及全体业主共同遵守相关规定，本案中，原告泉丰物业按照物业服务合同约定为被告所有房屋及所在小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费，原告就物业管理费按照0.45元/平米/月×80.1平方米×12月=432.54元、公摊水电费（公共节能费）按照100元/年计532.54元/年进行主张，不违反约定和法律规定，本院依法予以支持。因被告拖欠2012年1月1日至2014年12月31日共计三年的物业费，且原告就上述期间的物业费进行了催缴，故被告应当缴纳物业费为532.54元×3年=1597.62元。原告诉讼请求只要求1597元，本院依法予以支持。因被告未按合同约定期限缴纳上述费用，原告要求被告按照拖欠费用1597元的5%即79元缴纳违约金的诉求，本院依法予以支持。被告张秀根辩称其已经交纳2012年的物管费，但未能提供证据证明，且被告不予认可，本院依法不予支持。其辩称因为原告出具证明导致其与程巨恒发生纠纷，至今没安装空调，所以不交物业费，本院认为，被告与案外人就空调安装产生的纠纷并非因原告物业管理不善造成的，该理由也不构成双方合同约定的不交纳物业费的条件，故本院对该抗辩依法不予采纳。被告应当向原告交纳物业管理费1597元及违约金79元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张秀根于本判决生效之日起十日内给付原告连云港泉丰物业服务有限公司物业服务费1597元及违约金79元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张秀根负担（因原告已交纳，被告将该款于本判决生效之日起十日内给付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 王晓飞二〇一五年八月十日书 记 员 于洪博法律条文及小额诉讼须知附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来自