（2015）贺民二终字第205号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-23
案件名称
鲁力与陈海红租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贺州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈海红,鲁力
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第205号上诉人（一审被告）：陈海红。委托代理人：林松，广西汇豪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：鲁力。委托代理人：黎春宁，贺江律师事务所律师。上诉人陈海红因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第605号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员蒙晓华、邓行奇参加的合议庭审理了本案。书记员李红担任记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年4月18日，原告鲁力与被告陈海红签订了《租赁合作合同》，合同约定：被告将位于贺州市八步区建设中路138号铺面出租给原告并共同经营使用，月租金2000元，每月20日前结算，租期为一年；原告经营各类米粉至下午3时，之后则由被告经营快餐；原告向被告交纳押金8000元，合同期满后，原告如无违约行为，被告须当日将押金退回给原告；被告保证房屋符合出租使用的要求，并保证原告能正常使用该铺面；被告只负责缴纳煲仔饭机的电费，其余水电费均由原告缴纳等。合同签订后，原告依约向被告交纳了8000元押金，并按月向被告支付租金。在原告经营过程中，因所租赁铺门的房顶漏雨，经被告维修后仍未解决，且有部分天花板吊顶装饰脱落，影响了原告的正常使用。2015年1月14日，原告通过邮寄方式将《解除租赁合同通知》送达给被告，通知被告解除合同并要求返还押金8000元。因被告未返还押金，原告遂于2015年2月27日向该院提起诉讼。另查明，原告尚欠被告水电费合计1027.5元。一审法院审理认为，原、被告签订的《租赁合作合同》，是双方的真实意思表示，并未违反有关法律法规的禁止性规定，是合法有效的，具有法律约束力，双方应当依约全面履行合同。本案中，被告出租给原告的铺门，由于房顶出现漏雨和天花板吊顶装饰出现脱落，影响了原告的正常使用；况且，原告租赁的铺面是用于餐饮服务业，出现上述情况，势必影响食品卫生安全，亦即影响合同目的的实现。在此情形下，原告解除合同后，要求被告退还8000元押金，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，该院予以支持。被告辩称原告尚欠水电费1027.5元，原告予以认可，并同意在押金中予以扣除，是原告自由处分的权利，符合法律规定，该院予以支持。因此，上述两项相抵后，被告应向原告返还押金6972.5元。同时，根据庭审查明的事实，原告已于每月的20日前后向被告交付租金，被告也已经接受，故不能认定原告存在拒���租金的违约行为，因此，被告提出原告迟延交纳租金构成违约，应没收押金的辩驳主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：被告陈海红应向原告鲁力退还押金6972.5元。本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈海红负担。上诉人陈海红不服一审判决，上诉称，首先，上诉人与被上诉人签订的是租赁合作合同，而不是租赁合同，实际房屋出租人不是上诉人，因而房屋的维修者不是上诉人，而是房屋所有人，履行维修义务责任的主体不是上诉人。被上诉人可以在合理期限内让出租人维修或自行维修等，不能一不符合使用用途就解除合同。其次，仅凭被上诉人的几组照片就说影响自己的正常使用，并主张解除合同的理由不充分。上诉人与被上诉人在租赁合作合同时就对租赁物有所了解，明白其是盖瓦结构的，意识到可能有漏水的可能性。如漏水维修要有合理的期限的，被上诉人也可自己维修，如确实影响正常使用也可以要求减少租金等进行解决。同为承租人并均为食品经营，上诉人能正常经营，为什么被上诉人就不能正常经营第三，被上诉人解除合同的通知虽然送达了上诉人，上诉人还可以通过法院确认解除合同无效的确认之诉解决，并确认上诉人有无根本性违约行为。综上，被上诉人单方解除合同的行为无理据，请求撤销一审判决，并依法作出判决，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人鲁力辩称，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人陈海红与原来房屋的出租人是基于赁租才取得的租赁权，陈海红与房屋出租人是租赁合同关系。陈海红取得房屋租赁权之后部分出租给被上诉人，房屋的维修应当由陈海红来承担，被上诉人不承担房屋维修义务。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，被上诉人鲁力因所租赁铺门的房顶漏雨问题未解决，影响其正常使用，于2015年1月14日通过邮寄方式将《解除租赁合同通知》通知上诉人陈海红解除合同并要求返还押金8000元。对被上诉人鲁力提出解除合同的要求，上诉人陈海红至今未提出反诉或另行起诉请求确认解除合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九规定的合同解除或者债务���销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人陈海红与被上诉人鲁力签订的《租赁合作合同》已解除。另，即使按上诉人陈海红与被上诉人鲁力签订的《租赁合作合同》约定，合同也于2015年4月20日到期，被上诉人鲁力已搬出租赁的铺面，双方的合同关系亦应终止。故，上诉人认为合同不能解除的理由不成立，双方当事人已没有租赁合同关系。上诉人陈海红的上诉理由不成立，本院不予支持。一审处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉无理，原审判决认定事实属实，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项��第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈海红负担。本判决为终审判决。审 判 长 凌丽琪代理审判员 蒙晓华代理审判员 邓行奇二〇一五年八月十日书 记 员 李 红 来源：百度“”