（2014）穗天法民四初字第2618号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-04-20
案件名称
广东燕岭医院与广东省农垦华侨实业总公司、郑燕商品房预售合同纠纷2014民四初2618一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东燕岭医院,广东省农垦华侨实业总公司,郑燕
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2618号原告：广东燕岭医院，住所地广州市天河区。法定代表人：李万华，该院院长。委托代理人：杨洁、陈菁华，均系广东天胜律师事务所律师。原告：广东省农垦华侨实业总公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吴建光，该司总经理。委托代理人：汤婷、陈菁华，均系广东天胜律师事务所律师。被告：郑燕，住广东省广州市天河区。委托代理人：矫媛，住广州市天河区。原告广东燕岭医院（下简称燕岭医院）、广东省农垦华侨实业总公司（下简称农垦公司）诉被告郑燕商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告燕岭医院的委托代理人杨洁，原告燕岭医院、农垦公司的共同委托代理人陈菁华，被告郑燕及其委托代理人矫媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告燕岭医院、农垦公司共同诉称：原告燕岭医院与原告农垦公司合作开发天河区粤垦路侨燕街20号，其中涉案广州市天河区粤垦路侨燕街20号708房已经分配给燕某医院，由燕某医院委托农垦公司进行对外销售及办理相关手续。1999年7月18日，燕岭医院委托农垦公司和被告郑燕的丈夫矫鲁山就708房签订《房地产预售契约》，约定矫鲁山采用分期付款的方式支付房款，在《房地产预售契约》签署后三十天内将房地产成交价款的50%首期款交付原告，于《房地产预售契约》签署后两年内将房地产成交价款的50%交付原告，若买方不能按时付清房款，从逾期之日起至实际付清房款之日止，买方需按照1‰／日的标准向卖方支付滞纳金。《房地产预售契约》签订后，矫鲁山及被告一直未按约支付房款，截至起诉之日，被告仍未支付。2011年7月15日，原告依法正式发函催收房款并办理送达公证，但被告亦未在公函指定的合理期限内缴清欠付房款。被告未支付涉案房款的事实已经经过（2011）穗天法民四初字第1720号及（2013）穗中法民五终字第2343号民事判决依法查明、确认。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告燕岭医院支付广州市天河区粤垦路侨燕街20号708房的购房款269460元；二、被告向原告燕岭医院支付迟延支付房款滞纳金（以房款269460元为本金，按照每日1‰的标准，自2011年7月18日起计至实际付清之日止）；三、被告向原告燕岭医院支付房屋税费4199元；四、本案受理费由被告承担。被告郑燕辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、广州市天河区粤垦路侨燕街20号708房是被告的丈夫矫鲁山生前于1999年向原告农垦公司所购买的，农垦公司收到房款后便向矫鲁山开具了相应的发票并办理了房地产权证，被告于2011年依法继承上述房产。二、原告燕岭医院及农垦公司均未能提供证据证明矫鲁山及被告未支付购房款，则无权要求被告支付迟延支付购房款的滞纳金；三、上述房屋于1999年12月确权登记至矫鲁山名下，2011年6月，被告经过继承公证、登报公告、向房地产管理部门提出申请等一系列程序办理了房地产权证（房地产权证穗字第××号），被告系上述房屋的合法产权人，原告燕某医院及农垦公司超过诉讼时效提起本案诉讼、滥用诉权，原告燕某医院更是没有资格作为本案原告参加诉讼。综上，被告请求法院依法驳回原告燕某医院及农垦公司的全部诉讼请求。经审理查明：燕某医院原名为广东省农垦职工疗养院（下简称农垦疗养院），经广东省机构编制委员会于1999年7月15日批准为现名。矫鲁山与郑燕是夫妻关系。1998年2月8日，农垦疗养院（甲方）与农垦公司（乙方）签订了《关于合作开发“侨源阁”商住楼（第一期）有关事项的补充协议》，其中约定乙方同意将虹侨楼的第二层商铺及七十九套住宅按原价3000元／平方米归还给甲方（具体房号见附页）；甲方在虹侨楼中的房产物业，由甲方自行决定其用途，也可委托乙方代售；乙方受委托后负责办理房产的销售手续及销售后产权证手续等。另，燕岭医院、农垦公司双方盖章确认的《虹侨楼未售出单元一览表》（截止日期：1998年11月23日）中包括了B幢708。1999年7月18日，农垦公司（甲方）与矫鲁山（乙方）签订《房地产预售契约》，约定乙方向甲方购买天河区粤垦路侨燕街20号B幢第七层08号（下简称案涉房屋，现地址为广州市天河区粤垦路侨燕街20号708房）；建筑面积83.36平方米，成交价为270920元；甲方应于1999年10月1日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后90日内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；除本契约第七条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算；如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之一计算等。《房地产预售契约》附件二约定，乙方必须在《房地产预售契约》签署后30天内（即1999年8月17日前）将该房地产成交价款的百分之五十首期款（即135460元）交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内；乙方必须在《房地产预售契约》签署后两年内（即2001年7月18日前）将该房地产成交价款的百分之五十（135460元）交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内。上述《房地产预售契约》经广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。1999年9月23日，农垦公司开具了《广东省广州市转让（销售）房地产收入发票》，客户名称为矫鲁山，地址为案涉房屋，金额为269460元。2000年3月27日，房管部门核发了案涉房屋的《房地产权证》，编号为穗房地证字第××号，权属人为矫鲁山。上述购房款发票及房地产权证的原件一直由农垦公司持有至今。案涉房屋自1999年至2011年7月18日前由燕某医院控制使用，并负责交付物业管理费、水某、电费、垃圾处理费。2001年11月24日，矫鲁山去世。2011年4月，郑燕在广州日报上刊登《遗失声明》，内容为矫鲁山所有的案涉房屋的穗房地证字第××号房地产证已遗失，现声明作废，如对此声明有异议，请在刊登之日起30天内，提交相关证据向广州市天河区房地产登记交易中心及南方公证处书面提出来，声明人：郑燕（继承人）2011年4月19日。2011年6月28日，郑燕以继承人的身份，将案涉房屋过户到其名下。2011年7月15日，农垦公司通过EMS特快专递向郑燕发出《关于催缴房款的函》，内容为天河区粤垦路侨燕街20号（虹侨楼B座）是农垦公司与燕某医院合作开发，其中708房已经分配给燕某医院，该院委托农垦公司对外销售并办理所有手续；1999年7月，矫鲁山与农垦公司签订《房地产预售契约》购买案涉房屋，价款为269460元；合同签订后，农垦公司将合同送政府房管部门登记，并办理了房地产权证书；但矫鲁山至今未按约定向农垦公司或者燕岭医院支付房款和任何办证税费，也未办理收房手续；经查询，郑燕作为矫鲁山之妻，已经于2011年6月28日以证件遗失和继承方式，欺骗房管部门取得了案涉房屋的产权证书，但未向农垦公司或燕岭医院支付房款等和办理领证收房手续；在农垦公司（或燕岭医院）向郑燕提出房款支付请求之后，郑燕拒不理会，并多次派人驱逐住户，企图强行侵占案涉房屋；现再次郑重通知郑燕，在收到本函之日起5日内，向农垦公司（或燕岭医院）支付房款269460元，否则农垦公司（燕岭医院）将依法解除与矫鲁山于1999年7月18日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第No：96063797号）及相关文件，并向人民法院起诉要求确认案涉房屋归农垦公司（燕某医院）所有等。2011年7月18日，郑燕入住案涉房屋（农垦公司、燕岭医院认为是郑燕伪造了遗失声明取得了房产证，并欺骗物业管理公司才能入住案涉房屋）。后由于郑燕未向农垦公司或燕某医院付款，农垦公司向本院提起诉讼，要求解除其与矫鲁山于2001年7月18日签订的《房地产预售契约》、郑燕赔偿农垦公司实际损失167535.53元、确认案涉房屋归农垦公司所有、郑燕支付房款的滞纳金98352.9元。本院审理后作出（2011）穗天法民四初字第1720号民事判决，查明郑燕没有证据证明矫鲁山及郑燕本人向农垦公司支付过房款，并认定《房地产预售契约》签订后，郑燕没有证据证明矫鲁山及其本人向农垦公司支付过房款，在购房人未付清合同房价款的情况下，农垦公司及燕岭医院对房屋进行实际控制并无不妥；郑燕已于2011年7月18日入住案涉房屋，2011年7月15日农垦公司向郑燕发出《关于催缴房款的函》表明农垦公司仍愿意按原合同的房价款将房屋出售给郑燕，故农垦公司要求解除《房地产预售契约》、赔偿实际损失167535.53元缺乏事实和法律依据，本院不予支持；由于农垦公司已向矫鲁山出售案涉房屋且办理了该房屋的房地产证，将房屋登记在矫鲁山名下，农垦公司要求确认案涉房屋归其所有，本院不予支持；郑燕没有证据证明矫鲁山及其本人向农垦公司支付过房款，因矫鲁山已去世，案涉房屋已登记在郑燕名下，且郑燕已实际占有房屋，郑燕有义务按原合同向农垦公司支付全部购房款；在郑燕已取得房地产证且已于2011年7月18日实际占有案涉房屋的情况下，仍拒绝向农垦公司支付房款，显属无理，农垦公司要求郑燕支付房款的滞纳金，本院予以支持；滞纳金以所欠房款269460元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率计算，时间自2011年7月18日起计至付清房款之日止，滞纳金以不超过农垦公司诉请98352.9元为限；至于郑燕所欠房款问题，因农垦公司并无此项诉讼请求，该案不予处理，农垦公司可另案主张权利。据此，本院判令郑燕支付所欠房款的滞纳金给农垦公司（以所欠房款269460元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，时间自2011年7月18日起计至付清房款之日止，滞纳金以不超过98352.9元为限）、驳回农垦公司的其他诉讼请求。该案判决后，农垦公司、郑燕均不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出了（2013）穗中法民五终字第2343号民事判决，确认本院查明的事实，并认定该案中农垦公司主张解除《房地产预售契约》，并依据该契约第二十条第一款约定主张滞纳金，但该约定适用于合同继续履行情形，而第二十条第二款适用于合同解除的条款中并未约定购房款滞纳金，因此农垦公司在该案中基于解除合同主张购房款滞纳金与合同约定不符，该院不予支持。据此，广州市中级人民法院判令撤销本院（2011）穗天法民四初字第1720号民事判决、驳回农垦公司全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。现燕某医院、农垦公司提起本案诉讼。诉讼过程中，燕某医院、农垦公司提供了郑燕所写的《承诺函》，内容为“我同意向燕岭医院交纳我已故丈夫矫鲁山位于粤垦路侨燕街20号708房的购房款，在原始发票金额基础上最高按叁拾万元的总金额付款。否则我愿承担所有责任。立据人（保证人）：郑燕，2011年7月4日”。郑燕称该函件是燕岭医院的副院长肖晖要求其向案涉房屋住户支付赔偿款，其根据肖某的陈述内容而写下该函件，但写完后郑燕发现内容并非是向案涉房屋住户支付赔偿款而是同意向燕岭医院支付购房款，故其马上将该函件撕毁，但肖某将撕毁后的函件取走；郑燕认为该函件内容并非其真实意思表示。经本院当庭核对上述《承诺函》原件，发现该原件为9片不规则的碎片拼接并张贴在一张纸上。郑燕提供了在房地产档案部门复印的《广东省契税完税证》复印件（加盖了广州市房地产档案馆印章）、《广东省广州市转让（销售）房地产收入发票》复印件以证明矫鲁山已交付了案涉房屋的房款及税费。燕岭医院、农垦公司认为上述证据并非正常交易中购房人应持有的票据原件，而仅为在房地产档案部门复印的复印件。经本院询问，燕岭医院、农垦公司表示不能提供支付案涉房屋税费的凭证或发票原件。本院认为：农垦公司与矫鲁山签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。而根据燕岭医院与农垦公司提供的《关于合作开发“侨源阁”商住楼（第一期）有关事项的补充协议》及双方的确认，案涉房屋实际是由燕某医院委托农垦公司出售给矫鲁山的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因此，在农垦公司向郑燕披露了其受燕岭医院委托签订《房地产预售契约》后，燕岭医院享有《房地产预售契约》中售房人的权利及履行售房人的义务。郑燕作为矫鲁山的继承人，继承了案涉房屋并实际上已将案涉房屋过户登记至其名下，其应同时承继矫鲁山应履行《房地产预售契约》而需承担的义务。根据《房地产预售契约》约定，矫鲁山作为购房人应承担支付购房款义务。郑燕作为矫鲁山的继承人继承了案涉房屋，其应对其或矫鲁山支付购房款的事实承担举证责任，未能举证的则应承担举证不能的法律责任。本案中，郑燕未能就其或者矫鲁山支付多达二十余万元的房款进行举证，亦未能对房款的来源等问题作出合理说明，其仅凭农垦公司一直持有至今的购房发票不足以证明其已付购房款。而事实上，按照日常生活常理分析，若矫鲁山向农垦公司支付了购房款，农垦公司所开具的购房款发票原件应交付给矫鲁山持有而并非一直由农垦公司所持有，或至少矫鲁山应持有农垦公司开具的相关购房款收据，但郑燕却未能提供相关凭证，与常理不符。另，郑燕称其曾因家中被盗而丢失了相关房款凭证，该主张依据不足，本院不予采信。综上，本院对农垦公司所称矫鲁山及郑燕一直未支付案涉房屋购房款的主张予以采信。支付购房款是购房人取得房屋所有权的前提，因矫鲁山已去世，案涉房屋已登记至郑燕名下，且郑燕已实际占有使用案涉房屋，其有义务按照《房地产预售契约》的约定向农垦公司所披露的实际售房人燕岭医院支付全部购房款。因此，现燕岭医院要求郑燕支付案涉房屋购房款269460元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。郑燕已于2011年7月18日实际入住案涉房屋，但一直未向燕岭医院支付案涉房屋购房款，按照《房地产预售契约》约定，如矫鲁山未能按期付清房价款的，须按照房价款每日千分之一的标准计算滞纳金，故燕某医院请求郑燕支付迟延付款滞纳金的诉讼请求有理有据，本院予以支持，上述迟延付款滞纳金应以房价款269460元为本金，按照每日1‰的标准，自2011年7月18日起计至实际付清之日止，该滞纳金总额以不超过本金269460元为限。由于燕岭医院、农垦公司未能提供交付案涉房屋税费的凭证或发票原件予以证明其代为垫付了该税费，因此，现燕岭医院要求郑燕向其返还代垫案涉房屋契税共计4199元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东燕岭医院支付广州市天河区粤垦路侨燕街20号708房的购房款269460元；二、被告郑燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东燕岭医院支付迟延支付购房款滞纳金（以购房款269460元为本金，按照1‰／日的标准，自2011年7月18日起计至实际付清之日止，上述滞纳金总额以不超过本金269460元为限）；三、驳回原告广东燕岭医院、广东省农垦华侨实业总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9790元，由原告广东燕岭医院、广东省农垦华侨实业总公司负担50元，被告郑燕负担9740元；保全费3510元，由被告郑燕负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王伟雄代理审判员 廖雅婧人民陪审员 卓燕君二〇一五年八月十日书 记 员 陈秋滢何嘉杰 更多数据：搜索“”来源：