（2015）宝民初字第4454号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-16
案件名称
苏熙勤、吴新立与张翀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏熙勤,吴新立,张翀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第4454号原告（反诉被告，下称原告）苏熙勤，居民。原告（反诉被告，下称原告）吴新立，农民。委托代理人苏熙勤，同原告苏熙勤。被告（反诉原告，下称被告）张翀，农民。委托代理人闫淑敏，天津市宝坻区148专线法律服务所法律工作者。原告苏熙勤、吴新立与被告张翀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理。依法由审判员李晨明独任审判，公开进行了审理。原告苏熙勤、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，原、被告于2011年11月1日订立《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于天津市宝坻区林亭口镇九村一街23号的厂房及院落租赁给二原告，租金每年15000元，租期自2011年11月1日至2016年11月1日共计5年。合同订立后，二原告依约交付了租金，被告亦将厂房及院落交予二原告。二原告租赁该厂房及院落用于开办服装厂，投入了大量资金。最初几年双方均能依约履行合同，但2014年11月9日被告无故将厂区断电，致使二原告无法生产，二原告找到被告，被告恢复通电。2015年5月16日下午，被告再次无故断电，致二原告停产。被告的行为严重损害了二原告的合法权益，故二原告起诉要求：1、被告继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》，为二原告提供电源；2、诉讼费由被告负担。被告辩称，二原告所述与事实不符。2011年11月1日，被告与二原告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于天津市宝坻区林亭口镇林亭口九村东侧的厂房及院落租赁给二原告用于服装加工，租期为5年，租金每年15000元。合同签订后，被告依约将房屋交予二原告使用。起初，二原告尚能依约给付租金，但自2014年10月，二原告开始拖欠被告租金，且2015年4月、5月连续拖欠供电部门电费，被告为二原告垫付电费后向其索要，遭到拒绝。被告停电是为了实现合同目的而采取的自救手段，被告无过错，请求驳回二原告的诉讼请求。基于二原告的违约行为，被告提起反诉请求，要求：1、依法解除被告与二原告于2011年11月1日订立的《房屋租赁合同》；2、判令二原告给付被告2014年10月30日至2015年6月4日的房屋租赁费8916元；3、判令二原告给付被告2015年4月、5月电费2930.29元；4、诉讼费由二原告负担。二原告针对被告的反诉请求辩称，二原告与被告于2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》约定，被告以每年租金15000元的价格将自有厂房及院落出租给二原告用于服装加工经营，租赁期限为5年。在合同履行期内，被告在二原告不知情的情况下，将涉诉厂房出售给他人，并于2014年10月单方将每年租金由15000元涨至50000元，被告还拒收二原告交付的租金。目前，被告多次给二原告租赁的厂房及院落断电，破坏二原告生产经营活动，给二原告造成经济损失。二原告请求依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告苏熙勤与案外人陈文凤系夫妻关系。2011年11月1日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告（甲方）将其合法拥有的厂房及院落（坐落于天津市宝坻区林亭口镇林亭口九村一街23号，厂房为水泥砖混结构）租赁给二原告（乙方）使用。租赁期限自2011年11月1日至2016年11月1日，租期为五年；在租方承租（过程）中不许转租，如遇外界因素影响，如厂房拆迁给乙方造成经济损失应甲乙双方共同协商解决；如需转租必须经甲方同意，在五年租赁期满后，如未遇政府拆迁，重新承租应首先由原承租方承租，租价不变；在五年租赁期满后，乙方在租期内的建筑物归甲方所有。租金付款方式为分期付款，先首付贰年，租金叁万元整。租赁期间厂房使用情况为必须保持老厂房原貌，如需改造和修缮必须经甲方同意后协商。未尽事宜，如出现其他经济纠纷，由当地法院解决。在乙方承租期如出现邻里纠纷由甲方负责协商解决。合同订立当日，二原告即依约向被告交纳两年租赁费30000元，被告亦将涉诉厂房及院落实际交予二原告。2012年3月，原告吴新立与案外人陈文凤共同出资成立“天津市三羽服装有限公司”（以下简称三羽公司），使用二原告租赁的厂房及院落从事服装加工、生产、销售及货物进出口业务。另查明，2004年“天津宇峰汽车部件有限公司”（以下简称宇峰公司）成立，法定代表人为被告。二原告租赁涉诉厂房及院落后，继续以宇峰公司名义按月向供电部门交纳电费。2015年4月、5月电费2930.29元二原告未交纳，系由被告垫付。二原告同意待被告恢复供电后，返还被告该笔电费2930.29元。庭审中，原、被告对原告已交付2011年11月1日至2014年10月30日租赁费共计45000元的事实无异议。二原告提供与被告谈话的录音载明，2014年11月前后，原告已电话通知被告来取2014年10月31日至2015年10月30日的租赁费15000元，但被告欲将每年租赁费涨至50000元，双方协议未果，原告因此未交纳2014年10月30日以后的租赁费。被告提出原告拖欠2014年10月30日至2015年6月4日的租赁费8916元未付，被告曾多次向原告催要上述租赁费，但对于催要租赁费的事实未能提供相关证据。被告称其反诉主张的房屋租赁费8916元系二原告于2014年10月30日至2015年6月4日期间应交纳的租赁费，计算方法为按照每年租赁费15000元可知每月租赁费为1250元，自2014年10月30日至2015年6月4日共计7个月零4天，合计8916元。庭审中，被告对其2015年5月16日、5月18日两次给原告断电的事实无异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二原告与被告于2011年11月1日订立的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，本院确认有效，双方均应如约履行合同义务。原、被告对二原告已交付2011年11月1日至2014年10月30日租赁费共计45000元的事实均无异议，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，该《房屋租赁合同》对2014年10月31日至合同期满之日的租赁费交纳时间及交纳方式并无明确约定，而二原告提供电话录音证实2014年11月前后，二原告已电话通知被告来取2014年10月31日至2015年10月30日的租赁费15000元，但被告欲将每年租赁费涨至50000元，双方协议未果，二原告未交纳2014年10月31日之后租赁费并无过错。二原告拖欠租赁费的行为并未构成根本违约，二原告要求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。被告称其曾多次向原告催要拖欠的租赁费，对此原告予以否认，被告对于催要租赁费的事实亦未能提供相关证据，对被告该项主张，本院不予采信。被告在合同尚未期满的情况下，欲单方解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。二原告租赁被告房屋系用于服装加工，双方对《房屋租赁合同》签订后，原告继续以被告开办的“宇峰公司”名义向供电部门交纳电费的事实均无异议，可见为二原告提供工业用电为被告应尽的合同义务。二原告未交纳2015年4月、5月电费2930.29元，被告在先行向供电部门垫付该笔费用的情况下，可向二原告追偿，其擅自为二原告切断电源的行为不当。对二原告要求被告恢复供电的诉讼主张，本院予以支持。原、被告双方对被告代原告向供电部门交纳2015年4月、5月电费共计2930.29元的事实均无异议，二原告当庭亦表示愿意支付被告该笔电费，本院照准。被告反诉要求二原告给付2014年10月30日至2015年6月4日的房屋租赁费8916元，经本院审核，租赁费计算日期应为2014年10月31日至2015年6月4日，被告主张的数额并未超过依据其提供的计算方法确定的实际损失数额，对被告该项反诉主张，本院予以支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苏熙勤、吴新立与被告（反诉原告）张翀继续履行双方于2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》，直至合同期满。二、被告于判决生效后三日内，为二原告租赁的位于天津市宝坻区林亭口镇林亭口九村一街23号的厂房及院落恢复供电。三、二原告于判决生效后三日内，支付被告2014年10月31日至2015年6月4日房屋租赁费8916元。四、二原告于判决生效后三日内，支付被告2015年4月至2015年5月电费2930.29元。五、驳回被告其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元、反诉案件受理费48元，由被告负担（本诉案件受理费二原告已预交，被告于判决生效后三日内给付二原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李晨明二〇一五年八月十日书记员 于骏华附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”