（2015）成民终字第4762号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-11
案件名称
陈朱亮与四川汇融置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈朱亮,四川汇融置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第4762号上诉人（原审被告）陈朱亮，男，汉族，1978年7月17出生，住浙江省苍南县。委托代理人王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）四川汇融置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区三色路209号锦江工业开发区火炬动力港*栋*单元****室。法定代表人薛超群，总经理。委托代理人蒋文彦，女，汉族，1966年2月25日出生，住四川省雅安市雨城区。委托代理人高冲，女，汉族，1982年5月9日出生，住四川省成都市锦江区。上诉人陈朱亮因与被上诉人四川汇融置业有限公司（以下简称汇融公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第150号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈朱亮委托代理人王莉，被上诉人汇融公司委托代理人蒋文彦、高冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年5月7日，陈朱亮与汇融公司签订了【汇融·达令巷】商品房订购书，约定陈朱亮以按揭方式购买房屋，总价款368000元，陈朱亮于2013年5月7日交纳30000元购房定金，2013年5月10日前交清首付款111000元，并签署《商品房买卖合同》及其附件。2013年5月13日，陈朱亮与汇融公司签订了《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》的正文中合同约定，陈朱亮购买汇融公司开发的位于成都市新都区大丰镇方营路555号“汇融·达令港”10幢1单元24层4号房，房屋建筑面积共59.39平方米，单价每平方米7701.97元，按照套内面积计算，总价款368000元，陈朱亮采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都第九支行或住房公积金管理机构借款支付。合同第九条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180天（含180）日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书送达之日起7日内按照累计的逾期应付款10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金。”合同第二十六条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”为进一步明确双方的权利义务关系，同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》。补充协议第一条第二款第1项约定：“买受人于合同签订之日起五日内，向出卖人支付按揭购房的首付款，大写：人民币壹拾壹万捌仟元整（含已付认购定金）。余款贰拾伍万元，买受人向建行九支行申请20年个人住房抵押贷款的方式进行支付。”第一条第二款第3项约定：“买受人按下列第2）方式办理房屋抵押贷款：2）出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款。（仅限于向已与出卖人签订合作协议的银行申请贷款）”第4项约定：“出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款的，按以下约定进行办理。1）买受人须于《买卖合同》签订后七日内（即2013年5月20日前）到出卖人指定的地点办理完毕房屋抵押贷款手续，按照贷款银行的要求提供所需全部资料、按照要求付清所需的各项费用。买受人应无条件的配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准、出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。2）买受人承诺在签订《买卖合同》及补充协议时，已充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因买受人的实际情况不符合要求或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，买受人应承担合同约定总房款20%的违约金，出卖人有权解除《买卖合同》及本补充协议。出卖人在扣除买受人应当承担的违约金等费用且买受人配合出卖人办理了商品房销售备案登记撤销等相关手续后，出卖人于60日内将买受人已付房款的剩余部分无息退还给买受人。”合同签订前，陈朱亮于2013年5月7日向汇融公司支付定金30000元，上述合同及补充协议签订之日，又支付了购房款88000元。后因陈朱亮未在补充协议约定的期限内即2013年6月13日前办理完毕按揭贷款手续，汇融公司于2014年4月24日向陈朱亮邮寄了一份《〈商品房买卖合同〉及补充协议解除通知函》，内容为“陈朱亮迟延履行合同义务（至今已逾期317天，未及时支付购房款），且经汇融公司催告后在合理的期限内仍未履行，已违反了合同约定及法律规定，给汇融公司造成了严重损失，依据《中华人民共和国合同法》的规定及双方的约定，解除与陈朱亮签订的《商品房买卖合同》（编号B-1-4732）及补充协议，汇融公司有权将该房屋另行出售；在扣除陈朱亮应承担的违约金等费用后，汇融公司于60日内将陈朱亮已付房款的剩余部分无息退还给陈朱亮。”2014年4月25日陈朱亮收到上述通知函，于2014年5月16日回函，认为汇融公司单方面解除合同的行为违反了双方合同约定和法律规定，已构成严重违约，要求汇融公司在收到回函后立即返还陈朱亮已付的购房款118000元、担保费1500元和开税票的费用4500元，并按已付房款金额的20%向陈朱亮支付违约金23600元。遂引发纠纷。陈朱亮认为《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点2）为无效格式条款，向原审法院提起诉讼，要求汇融公司退还房款118000元，并赔偿损失。原审法院驳回了陈朱亮的诉讼请求，陈朱亮不服，提起上诉。该案经成都市中级人民法院二审审理认定，补充协议不符合法律对格式合同进行的相关规定，不属于格式合同，其相应的第一条第二款第4点2）并非格式条款。成都市中级人民法院于2014年12月8日作出（2014）成民终字第5485号民事判决，撤销了（2014）新都民初字第2600号民事判决书，由汇融公司退还陈朱亮已付的购房款118000元，驳回了陈朱亮的其他诉讼请求。原审法院另查明以下事实：一、2014年6月27日，中国建设银行股份有限公司成都第九支行个人贷款中心向汇融公司出具了《情况说明》，内容为“因陈朱亮为单身、个人负债高，该笔贷款申请未能审批通过，建议客户提高一成首付重新提交审批，客户至今未提交一成首付款的相关证明。”二、汇融公司2014年1月23日签约备案的11幢1单元8楼3号房屋（建筑面积59.39㎡，分摊面积11.61㎡）的总价款为422156元。三、陈朱亮要求退还首付款，在汇融公司的售楼部前拉横幅（内容为：四川汇融置业霸王条款坑害老百姓退还我血汗钱）。汇融公司在一审中的诉讼请求为，判令陈朱亮支付违约金73600元。原审法院认定上述事实采信的证据有：【汇融·达令巷】商品房订购书、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、银行转账凭证、收据、《解除通知函》、《律师函》、（2014）新都民初字第2600号民事判决书、（2014）成民终字第5485号民事判决书、《情况说明》、照片以及双方当事人的陈述等。原审法院认为，陈朱亮与汇融公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护，双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。《商品房买卖合同》未能履行，系陈朱亮的按揭贷款未获得银行审查通过，陈朱亮违约的事实清楚明确。（2014）成民终字第5485号民事判决已确认《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点2）并非格式条款，汇融公司依据该条款的约定解除合同，符合法律的规定。在该条款中汇融公司用黑体加粗字体予以提示“导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，买受人应承担合同约定总房款20%的违约金，出卖人有权解除《买卖合同》及本补充协议。”合同解除后，汇融公司要求陈朱亮支付总房款20%的违约金，其诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。关于陈朱亮提出汇融公司不存在损失的问题，根据汇融公司提供的证据证明，与陈朱亮购买面积相同的房屋于2014年1月23日出售的房款价为422156元，已高出2013年5月13日陈朱亮购买价格54156元，并且陈朱亮在汇融公司售楼部拉横幅的行为，已给汇融公司造成了负面影响，可以认定汇融公司的损失是客观实际存在的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据该规定，双方约定总房款20%计算违约金，是对违约产生的损失赔偿款的计算方法，汇融公司主张的违约金73600元，没有过分高于造成的损失，因此，陈朱亮主张违约金过高的抗辩理由依法不成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：陈朱亮于判决生效后十日内向汇融公司支付违约金73600元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由陈朱亮负担（此款汇融公司已预交，陈朱亮在履行上述给付义务时一并结清）。宣判后，原审被告陈朱亮不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法驳回汇融公司的诉讼请求。其主要上诉理由为：1、陈朱亮在合同履行过程中并无违约行为。2、汇融公司依据双方补充协议第一条第二款第4点2）点要求陈朱亮承担违约责任不符合法律规定，也不符合双方合同约定。根据补充协议第一条第二款第4点4）点的约定，如陈朱亮的贷款申请与银行批准的额度不一致时，汇融公司应第一时间通知陈朱亮，并要求陈朱亮补足差额，如陈朱亮未在上述期限内补足差额才承担相应的违约责任，即逾期180天内，每日按应付款万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期超过180天的，出卖人有权解除合同。3、原判认定陈朱亮违约并支付高达73600元的违约金严重有失公允。被上诉人汇融公司答辩称，1、陈朱亮违约事实已由生效判决所确认，其应承担违约责任。2、补充协议第一条第二款第4点2）点是有效条款，汇融公司依据该条要求陈朱亮承担违约责任并无不当。请求驳回陈朱亮的上诉请求。二审中，双方当事人对于原审法院查明的事实无异议，对此，本院予以确认。二审补充查明，《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第4点4）点约定，“由于买受人个体差异或银行信贷政策变化，买受人向银行申请房屋抵押贷款的具体额度，成数及处限可能与银行最终批准额度、成数及年限不一致。……逾期按《买卖合同》第九条的约定承担逾期付款违约责任。”本院认为，本案争议的焦点是陈朱亮是否违约以及违约金的金额。因陈朱亮违约的事实已由法院生效民事判决所确认，因此，陈朱亮关于其在合同履行过程中无违约行为的上诉理由不成立。关于违约金的金额。陈朱亮主张应按双方补充协议第一条第二款第4点4）点来认定违约金。本院认为，从补充协议的该条约定来看，存在由于买受人个体差异或银行信贷政策变化的逾期才按《买卖合同》第九条的约定承担逾期付款违约责任。而生效民事判决已认定系陈朱亮自身原因不能办理房屋按揭手续导致违约，因此，本案不应适用补充协议的该条约定来认定违约金。因陈朱亮提出违约金过高的调整意见，根据我国《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，违约金的性质系补偿性为主，惩罚性为辅。就本案而言，汇融公司未能提交其损失的直接证据，因此，综合合同实际履行情况、当事人的过错程度、损失结果等因素，本院酌定陈朱亮向汇融公司支付违约金20000元。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，导致其对违约金的金额认定有误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定判决如下：一、变更成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第150号民事判决为陈朱亮于本判决生效之日起十日内向四川汇融置业有限公司支付违约金20000元；二、驳回四川汇融置业有限公司的其他诉讼请求。如果陈朱亮未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费1640元，由陈朱亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方审 判 员 尹 英代理审判员 张菲菲二〇一五年八月十日书 记 员 曾 蜜 更多数据：