（2015）渝一中法民终字第03694号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-18
案件名称
李军与郎新玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郎新玉,李军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03694号上诉人（原审被告）：郎新玉，女，汉族，1956年3月5日生，住重庆市江北区建新北路二村**号4-1，公民身份号码5102021956********。被上诉人（原审原告）：李军，男，汉族，1967年10月31日生，住重庆市渝中区建设路**号7-2，公民身份号码5102021967********。上诉人郎新玉与被上诉人李军房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年3月25日作出（2015）江法民初字第02203号民事判决，郎新玉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员李盛刚、代理审判员康炜、乔艳（主审）组成合议庭进行审理。上诉人郎新玉，被上诉人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年4月3日，郎新玉以郎水生（卖方）代理人身份与李军（买方）、重庆雅智房产营销策划有限公司（经纪方）签订《重庆市二手房买卖合同》，合同主要约定：“一、买卖双方通过经纪方出售及购入位于重庆市北部新区经开园金开大道1008号1栋1-3-2的房屋（以下简称房屋），建筑面积为142.05平方米，套内面积为121.68平方米（以产权证文件记载为准），房地产权证号113-2009-062**。”…“买卖双方经协商一致可选择一次性付款或按揭付款方式履行本协议，无论采取何种付款方式，买方均须签署本协议时交纳诚意金人民币（大写）贰万元整（￥20000.00元）予经纪方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转化为定金，在此期间，买方不得要求退回诚意金（若卖方未能签署本协议，则经纪方原数退还买方已付的诚意金，买方不得要求赔偿）。”…“七、违约责任：1、如因买方原因（包括但不限于购买意图改变、延迟付款、不履行约定等）导致本协议不能履行，则视为买方违约，卖方有权不退还买方所交定金。买方并向经纪方支付中介服务费（大写）陆仟圆整￥6000.00元。2、如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金人民币（大写）肆万圆整（￥40000.00元）。并向经纪方支付中介服务费（大写）陆仟圆整（￥6000.00元）。”等内容。郎新玉作为卖方郎水生的代理人、买方李军、经纪方重庆雅智房产营销策划有限公司的经办人陶静在该合同后签字并捺印，经纪方重庆雅智房产营销策划有限公司在该合同后加盖印章。同日，郎新玉出具收条一张，载明：“今收到李军购买北部新区经开园金开大道1008号1栋1-3-2号房屋定金贰万圆整。（￥20000.00元）”。协议签订后，李军、郎新玉双方以及案外人郎水生因该协议的履行问题产生争议诉至重庆市渝北区人民法院。2014年3月20日，重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第09853号判决认定“郎新玉代郎水生与李军签订的《重庆市二手房买卖合同》无第三人经营的江北区雅智房屋信息咨询服务部的盖章不影响房屋买卖关系的成立，但郎新玉并非是涉案房屋的所有权人，以郎水生名义签订的《重庆市二手房买卖合同》未得到涉案房屋所有权人郎水生的追认，该买卖合同中关于涉案房屋买卖的部分对郎水生不发生效力，郎水生不承担责任。”2014年8月29日，重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第04532号民事判决书对该判决予以维持。后李军、郎新玉双方因定金的返还问题产生争议，李军遂诉至一审法院。一审原告李军诉称：被告郎新玉于2013年4月3日以郎水生代理人的身份与我签订了《重庆市二手房买卖合同》，主要约定：郎新玉将郎水生名下的位于重庆市北部新区经开园大道1008号1栋1-3-2号房屋以净收65万元的价格出售给我等内容。合同签订后，我依约向郎新玉支付了购房定金2万元。后重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第09853号《民事判决书》判决确认：由于郎水生未在事后追认郎新玉的代理行为，该买卖合同关于房屋的买卖部分对郎水生不发生效力。现该判决书已经发生效力。基于此，我认为该合同中关于房屋交易的部分已无可能实现，现诉至法院要求郎新玉双倍返还已收取的购房定金4万元并承担本案的诉讼费用。一审被告郎新玉辩称：我不是合同的当事人，因此我不是本案的适格被告；双方签订的买卖合同是无效合同，没有效力的合同就不存在定金；我收取了李军2万元，我愿意归还2万元。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，郎新玉以郎水生代理人的身份与李军签订了《重庆市二手房买卖合同》，其代理行为在事后并没有经过被代理人郎水生的追认，因此涉讼合同对被代理人郎水生不发生法律效力，该合同项下的责任应该由代理人即本案被告郎新玉承担。即涉讼合同房屋买卖部分依法在李军与郎新玉之间发生法律效力，郎新玉有关合同无效的辩解于法无据，一审法院不予支持。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。涉讼合同明确约定定金条款，郎新玉亦出具收条确认收妥李军交付的2万元定金。现郎新玉不能履行交房等合同义务，李军有权要求其双倍返还定金。故对李军要求郎新玉双倍返还定金4万元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“被告郎新玉于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李军定金4万元。当事人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费1082元，减半收取541元，由被告郎新玉承担。”郎新玉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回李军的所有诉讼请求。2、一、二审诉讼费由李军承担。主要事实和理由：《合同法》第四十八条第一款规定的无权代理人应承担的责任应当是缔约过失责任，而不是违约责任。在被代理人拒绝追认无权代理行为后，无权代理人与相对人所订立的合同将被宣告无效，在合同已被宣告无效的情况下，仍然认为无权代理人应负合同责任，显然欠缺充足理由。违约责任只有在合同成立并有效的情况下对合同主体发生法律效力。本案的《重庆市二手房买卖合同》最终被宣告无效，且郎新玉并非合同主体，所以郎新玉不具备承担违约责任的主体资格。郎新玉因无权代理行为承担缔约过失责任，应当以李军的实际损失为标准。郎新玉现在愿意履行此房屋买卖合同，能够将房屋过户给李军。李军答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。本案涉及的《重庆市二手房买卖合同》中房屋买卖部分的约定，依法在郎新玉和李军之间发生法律效力。郎新玉依据合同约定收取李军购房定金2万元的事实清楚、证据充分。郎水生未在事后追认郎新玉的代理行为，使其房屋交易已无可能实现，因此，依据《合同法》第四十八条、第一百零七条之规定，郎新玉应当对此承担违约责任，同时，根据《合同法》第一百一十五条和《担保法》第八十九条、第九十条，郎新玉应当双倍返还李军定金4万元。在前案中对方坚持不愿意履行，现在李军不愿意再买房了，不接受对方的履行。二审审理查明：《重庆市二手房买卖合同》第六条第6款约定，卖方同意2013年5月3日交付该房屋予买方使用。二审审理中，郎水生到庭表示同意郎新玉以郎水生的名义把房子卖给李军，同意履行2013年4月1日的《重庆市二手房买卖合同》。二审审理中，各方当事人未举示新的证据，对原判查明的事实均无异议。本院二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”郎新玉以郎水生代理人的身份与李军签订了《重庆市二手房买卖合同》，其代理行为在事后并没有经过被代理人郎水生的追认，因此涉讼合同对被代理人郎水生不发生法律效力，该合同项下的责任应该由代理人郎新玉承担。即《重庆市二手房买卖合同》中的房屋买卖部分，依法在李军与郎新玉之间发生法律效力，郎新玉有关合同无效的辩解于法无据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”郎新玉对案涉房屋没有取得所有权或者处分权，致使李军不能取得案涉房屋，李军要求郎新玉承担违约责任本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《重庆市二手房买卖合同》明确约定定金条款，郎新玉亦出具收条确认收妥李军交付的2万元定金。郎新玉未能按约定履行交房等合同义务，李军有权要求其双倍返还定金。故本院对李军要求郎新玉双倍返还定金4万元的诉讼请求，予以支持。郎新玉上诉称取得郎水生的同意，愿意履行此房屋买卖合同，能够将房屋过户给李军。李军拒绝接受郎新玉的履行。因郎新玉的行为已违反了《重庆市二手房买卖合同》的约定，未能按期交房等；郎新玉在二审中提出继续履行，是向李军重新提出新的邀约；李军未接受郎新玉新的邀约的情况下，双方未形成新的合同关系，仍应按原《重庆市二手房买卖合同》的约定确定郎新玉应当承担的责任，即郎新玉仍应向李军双倍返还定金。综上，郎新玉的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由郎新玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚代理审判员 康 炜代理审判员 乔 艳二〇一五年八月十日书 记 员 李 娜 来源：百度“”