（2015）佛顺法良民初字第1274号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-12-21

案件名称

佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司等与黄杰生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市顺德区顺兴房产有限公司,佛山市顺德区中协贸易有限公司,黄杰生

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民事判决书（2015）佛顺法良民初字第1274号原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司，地址广东省佛山市顺德区。法定代表人颜文英。原告佛山市顺德区中协贸易有限公司，地址广东省佛山市顺德区。法定代表人伍艳梅。委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托代理人梁淑敏，广东宏骏律师事务所律师。被告黄杰生，男，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××0232。委托代理人方新华，广东旭升来律师事务所律师。原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司（以下简称顺兴��产公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（以下简称中协贸易公司）诉被告黄杰生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法由审判员彭晓辉适用简易程序独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告顺兴房产公司、中协贸易公司的委托代理人梁淑敏，被告黄杰生的委托代理人方新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺兴房产公司、中协贸易公司诉称，原被告于2014年7月22日签订《新世界中心商场商铺租赁合同》，编号为20140910-2，由被告承租原告顺兴房产公司所拥有的位于顺德区大良清晖路148号新世界中心商场首层1060铺。租赁合同约定：租赁期限自2014年7月20日起至2017年12月31日止；从2014年7月20日至2014年12月31日止，租金为每月10767元，管理费为每月2442元；从2015年1月1日至2015年12月31日止，租金为每月11231元，管理费为每月2442元；从2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为每月11793元，管理费为每月2442元；从2017年1月1日至2017年12月31日止，租金为每月12383元，管理费为每月2442元。保证金（按金）为41019元。租赁合同还约定了违约责任：若乙方未按合同规定的期限，向甲方支付租金、管理费、水电费时，则乙方应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算。乙方逾期缴纳或欠缴应缴之租金、管理费及其它费用达到两个月，甲方有权解除租赁合同、收回出租商铺，并向乙方追偿所欠之费用以及乙方此前在租赁期内享受甲方给予之任何免租金、管理费减免优惠，另外甲方有权向乙方收取本合同约定的全部租期内的租金总额的百分之二十作为违约赔偿金（现原告主动将该违约赔偿金下调为20000元，不含保证金）。因此引起的诉讼费、原告聘请律师的代理费由乙方承担，届��乙方缴交的保证金（按金）亦作为赔偿金，乙方无权要求返还。另外，租赁合同约定任何一方因争议而提起诉讼时，案件由顺德区人民法院管辖。租赁合同签订后，原告如约履行了合同义务。被告自2015年2月起无故拖欠原告租金、管理费和水电费等费用。原告已向被告追讨所欠租赁费用但未果。原告认为被告上述拖欠租赁费用的行为已构成违约。根据上述租赁合同约定，原告有权解除租赁合同、没收保证金以及追讨被告所应付的一切费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的合同编号为20140910-2《新世界中心商场商铺租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的租金22462元、管理费4884元、水电费1187.8元，合共28533.8元（各款项均自2015年2月起暂计至2015年4月28日，各款项顺延计收至被告交回租赁商铺之日止）；3.被告立即向原告支付��期付款违约金523元（以每笔应付租金、管理费、水电费为基数从拖欠之日起按每日万分之五暂计至2015年4月28日，逾期付款违约金顺延计收至被告清偿完毕所欠款项之日止）；4.被告已经向原告缴纳的保证金41019元归原告所有；5.被告向原告支付违约赔偿金20000元；6.被告立即向原告支付律师代理费8000元；7.承担本案的诉讼费。被告黄杰生辩称，同意解除合同。1.合同有关违约金、赔偿金及律师代理费属格式合同，属无效的霸王条款，请求法院核实；2.被告租赁该房产4个月不到的时间，仅装修就花费10万元以上；3.原告收取被告10000多元的行政服务费；4.被告愿意承担一个月内的租金，原告应承担因其不愿意收被告钥匙产生的扩大损失；5.不同意支付违约赔偿金及律师费。诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1.两原告的企业营业��照、组织机构代码证、被告身份证（复印件）各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。被告对该组证据无异议。2.粤房地权证佛字第××号《房地产权证》（复印件，原件核对退回）1本，证明原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司享有涉案的新世界中心商场首层1060号铺位的所有权，原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司有权出租该铺位给被告使用。被告对该证据的真实性无异议，但原告出租铺位无领取出租证，没有依法纳税。3.编号为租20140709-1《新世界中心商场商铺租赁合同》、《按金收据》存根（复印件，原件核对退回）1份，证明原告与被告于2014年7月22日签订商铺租赁合同，由被告承租原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司所拥有的位于顺德区大良清晖路148号新世界中心商场首层1060铺。租赁合同明确约定：租赁期限自2014年7月20日起至2017年12月31日止；从2014年7月20日至2014年12月31日止，租金为每月10767元；管理费为每月2442元；从2015年1月1日至2015年12月31日止，租金为每月11231元；管理费为每月2442元；从2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为每月11793元；管理费为每月2442元；从2017年1月1日至2017年12月31日止，租金为每月12383元；管理费为每月2442元；保证金（按金）为41019元。同时约定了相关的违约责任等条款，针对本案原告诉求的违约赔偿金数额问题，若按合同约定，违约赔偿金应为96461.6元，现原告主动将该违约赔偿金下调为20000元，不含保证金。被告也按租赁合同条款向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司支付了人民币41019元的保证金，原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司也出具了收取保证金41019元的收据。被告对该证据的真实性无异议。但其中的违约金要求我方支付20000元无依据��是原告提供的格式合同，应确认无效。4.广东宏骏律师事务所出具的（2015）广宏律函字第102号《律师函》、国内特快专递邮件详清单（复印件，原件核对退回）各1份、特快专递查询表（打印件）1份，证明原告已于2015年4月21日向被告发出清偿其拖欠原告的租金、管理费、水电费等费用的书面告知，并通过特快专递邮寄给被告签收了，书面告知被告按照租赁合同约定，若被告未在规定期限内清偿拖欠的费用需要承担的有关责任，而被告收取了《律师函》后一直未作任何表示。被告对该组证据的真实性无异议，但是是原告后补的，应无效。被告3月开始退房，要求给钥匙给两原告，均无接收。其认为被告有4万余元押金在其处，因此无故拖延，不接收钥匙。5.1060铺欠费明细表（原件）1份，证明截至本案起诉之日止，被告自2015年2月无故拖欠的租金22462元、管理费4884元、水电费1187.8元，合共28533.8元。被告对该证据的真实性有异议，双方核对后，原告确认拖欠房租及管理费、水电费时间为2015年3月至4月12日。是原告不接收被告钥匙造成的损失，被告愿意承担一半即21天的相关以上费用。6.委托代理合同、律师代理费发票（复印件，原件核对退回）各1份，证明由于被告单方违约导致租赁合同解除，按照租赁合同约定，被告需承担本案中原告聘请律师的代理费用8000元，原告已支付了律师代理费8000元。被告对该组证据的真实性无异议。但律师费收费于法无据，不符合相关收费办法，租赁合同中有关律师费支付属于霸王条款，应确认无效。诉讼中，被告提供的证据及两原告的质证意见如下：1.照片（原件）3张，证明被告承租涉案商铺后对其进行了装修，合同��于2015年4月12日前解除，之后原告将铺位另外租给他人经营。两原告对该证据的真实性无异议。但被告对商铺进行装修是其经营需要，与我方无关。2015年4月12日收铺后，商铺一直放空一段时间才出租出去，造成的损失应由被告承担。2.收据、发票（复印件，原件核对退回）各2张，证明原告收取被告10000元的行政费，2015年2月5日，被告缴纳电费560.2元，被告缴纳2月的租金11231元，管理费2442元。两原告对该证据的真实性无异议，但电费是1月的电费。发票是2月的管理费和租金，而不是3月后的。行政费10000元是介绍被告从前手承租该未到租赁期的商铺，我方惯例不予退还。3.营业执照、个体工商户注销登记通知书（复印件）1份，证明被告已经注销了涉案商铺地址登记注册的商铺顺德区大良杰军服装店。间接证实了被告在4月12日前退��。本院对双方提交的证据认证如下：对原告提供的证据1，被告黄杰生无异议，本院予以采信；对原告提供的证据2、3、4、6，被告黄杰生对其真实性无异议，本院对证据2、3、4、6的真实性予以确认，对其证明内容，本院结合本案事实予以采信；对原告提供的证据5，被告黄杰生对其真实性有异议，该证据为原告单方制作，且被告对于拖欠租金、管理费的时间有异议，故本院对该组证据不予采信。对被告黄杰生提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院对证据1、2、3的真实性予以确认，对其证明内容，本院结合本案事实予以采信。本院经审理查明：顺兴房产公司是顺德区大良街道办事处中区居委会清晖路148号首层的产权人。2013年6月18日，两原告与被告签订《新世界中心商场商铺租赁合同》，编号为20140709-1，三方约定：原告顺兴房产公司出租位于顺德区大良清晖路148号新世界中心商场首层1060号商铺给被告黄杰生，租赁面积48.83平方米，租赁期限自2014年7月20日起至2017年12月31日止。装修期由2013年7月1日至2013年9月30日，由2013年10月1日起开始计收租金。该合同第三条约定从2014年7月20日至2014年12月31日止，租金为每月10767元；从2015年1月1日至2015年12月31日止，租金为每月11231元；从2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为每月11793元；从2017年1月1日至2017年12月31日止，租金为每月12383元。合同第四条约定每月的管理费为2442元。合同第五条水费、电费约定，原告中协贸易公司负责替黄杰生安装独立的用水、用电计量装置，负责有偿提供黄杰生场所内的用水、电力，黄杰生须合法、合理使用。原告中协贸易公司根据用水用电计量装置的记录和供水部门提供的水价、广东省广电集团有限公司提供的电价，向��杰生发出水电费通知单，并收取水电费及随水电量征收的有关费用。保证金（按金）为41019元。租金按月支付，支付时间为当月7号前支付给原告顺兴房产公司，如果本合同的租期终止日期不是最后一日，最后一个月租金按租期最后一个月首日至租期终止之日实际天数比例计收。该合同第十条甲方（指顺兴房产公司）的权利和义务第五款约定乙方（指黄杰生）未按合同规定按时足额交费，并逾期交费达到两个月的，甲方有权单方面解除合同，且乙方须按本合同第十四条的约定承担责任。该合同第十二条合同的终止第一款约定，甲、乙双方租期内任何一方未经得另一方书面同意而单方解除合同的，均属违约行为，违约方须按本合同第十四条第一款约定承担违约责任；第二款约定，当第十条第五款规定的情形发生时，甲方有权单方面解除本合同，而无须作出任何赔偿，乙方所交保证金（按金）将不予退还，同时甲方有权按本合同第十四条追究乙方责任。该合同第十四违约责任约定若本合同履行中任何一方出现违约的情形，违约方须向守约方给予赔偿，赔偿金以本合同约定的全部租赁期内的租金及管理费总额的百分之二十计算。若乙方未按合同规定的期限，向甲方支付租金、管理费、水电费时，则乙方应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算。乙方逾期缴纳或欠缴应缴之租金、管理费及其它费用达到两个月，甲方有权解除租赁合同、收回出租商铺，并向乙方追偿所欠之费用以及乙方此前在租赁期内享受甲方给予之任何免租金、管理费减免优惠，另外甲方有权向乙方收取本合同约定的全部租期内的租金总额的百分之二十作为违约赔偿金。因此引起的诉讼费、原告聘请律师的代理费由乙方承担，届时乙方缴��的保证金（按金）亦作为赔偿金，乙方无权要求返还。合同签订后，原告顺兴房产公司按合同约定将上述商铺交付给被告黄杰生使用，被告支付了保证金41019元。从2015年3月开始，被告开始拖欠租金、管理费。双方庭审中确定上述合同的解除时间为了2015年4月12日。同时，双方确认租金、管理费交给佛山市顺德区顺兴房产有限公司，佛山市顺德区中协贸易有限公司负责收取水电费。本院认为，双方的租赁合同合法，应受法律保护。原告顺兴房产公司、中协贸易公司起诉要求解除上述《商铺租赁合同》，被告黄杰生亦同意解除，故本院予以支持。至于合同解除时间，因双方庭审中确认合同的解除时间为2015年4月12日，原告亦确认拖欠租金、管理费的时间计算至2015年4月12日，故本院依法确认上述合同的解除时间为2015年4月12日。原告顺兴房产公司要求��告按照合同约定，支付2015年3月开始至2015年4月12日的租金、管理费的诉讼请求，理由充分，本院予以支持，计至2015年4月12日租金为19142.34元（11231元／月÷30天×42天＋2442元／月÷30天×42天）。关于履约保证金的归属问题。被告因经营不善，从2015年3月开始不再向原告支付租金、管理费，已构成违约。原告顺兴房产公司要求按照上述合同第十四条约定没收被告保证金41019元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于原告中协贸易公司主张的被告拖欠的水电费1187.8元，因原告并未提供证据证明该水电费的数量及金额，未亦提供证据其代被告缴纳水电费，故原告顺兴房产公司、中协贸易公司要求被告黄杰生归还拖欠水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因违约金与该项合同保证金同属于违约责任范畴，鉴于违约金的性质应以填补性为主，惩罚性为辅，本院已支持了原告顺兴房产公司没收保证金的诉请，在原告顺兴房产公司并未提供证据证明被告黄杰生的违约行为导致其损失的同时适用违约金、解除合同保证金两项才足以弥补的情况下，其同时要求二项违约金明显过高，故本院对原告顺兴房产公司要求被告黄杰生支付违约金的请求不予支持。关于原告顺兴房产公司主张的律师费，因双方在合同中有明确约定，且原告提交了相关的委托代理合同及律师费发票，故本院对原告顺兴房产公司要求被告黄杰生支付律师费8000元的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司与被告黄杰生签订的合同编号为20140709-1的《新世界中心商场商铺租赁合同》于2015年4月12日解除；二、被告黄杰生应于判决生效之日起十日内支付原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司租金及管理费合计19142.34元（计至2015年4月12日）；三、被告黄杰生应于判决生效之日起十日内支付原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司律师代理费8000元；四、被告黄杰生所支付的保证金41019元归原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司所有；五、驳回原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司的其他诉讼请求；六、驳回原告佛山市顺德区中协贸易有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费减半收取为1125.95元��财产保全申请费1000.75元，合计2126.7元（原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司已预交），由原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司负担126.7元，由原告佛山市顺德区中协贸易有限公司负担500元，由被告黄杰生负担1500元（原告佛山市顺德区中协贸易有限公司、被告黄杰生径向原告支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　彭晓辉二〇一五年八月十日书记员　　许海霞第13页共13页微信公众号“”