（2015）资民二初字第281号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-05
案件名称
廖小平诉唐廷财房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
资兴市人民法院
所属地区
资兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖小平,唐廷财
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）资民二初字第281号原告廖小平，男，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市。委托代理人张丙杰，湖南沤源律师事务所律师。特别授权。被告唐廷财，男，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市。委托代理人张孝和，男，住湖南省郴州市，系被告唐廷财之舅。委托代理人唐志进，男，住湖南省资兴市，系被告唐廷财之子。原告廖小平与被告唐廷财房屋买卖合同纠纷一案，原告廖小平于2015年5月4日向本院起诉，本院当日立案受理后，依法由代理审判员何学鹏担任审判长，与人民陪审员黄国益、欧阳乐组成合议庭于2015年6月16日公开开庭进行了审理。书记员李巍担任法庭记录。原告廖小平及其委托代理人张丙杰、被告唐廷财及其委托代理人唐志进、张孝和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖小平诉称：2006年因资兴发生洪灾，原告在兴宁镇新汽车站内靠老粮站方向兴建了一栋六层的灾民集资安置住房安置因洪灾造成的全倒房户。被告唐廷财购买了其中的一套，即第六层第四号房，双方约定房屋面积为98.8平方米，房屋价格为415元每平方米，应付房款为40803元，被告实付15000元，尚欠房款25803元。原告兴建的住房在2007年1月份完工，确保了灾民在2007年春节之前住进新房，但购房户却将部分购房款交给了当时购房户自己推选成立的灾民建房管理小组，而建房管理小组的账务负责人又不肯向原告出具具体的收款凭证及账本，致使原告无法追缴购房户未付清的购房款。2009年全体购房户要求原告协助办理房产证，原告提出要购房户付清购房款，后购房户推选黄跃驰、唐廷财作为办证代表，黄跃驰、唐廷财作出了书面担保，保证原告协助办好房产证之后，原告的售房款会准时到位，原告才协助购房户办理房产证，结果房产证办好之后，两个担保人没有收齐购房户的剩余购房款，后来，办证代表之一黄跃驰因车祸死亡，另一代表唐廷财也故意不再管事，原告一直想方设法通过各种渠道收取购房户所欠的房款，但效果甚微，2014年10月份，原告再次申请兴宁镇司法所、调解委员会对购房款的清偿事宜进行调解，该机构多次找到当事人协调，部分当事人结算了购房款，但未付清购房款，2015年2月份，原告聘请律师给欠房款的购房户送达了催房款的律师函，大部分人在收到律师函后与原告结算了所欠的购房款，多数人对支付房款一事与原告达成了一致意见，但被告唐廷财却在原告多次催收之后，拒绝与原告结算购房款，也不表态何时付清房款，也拒绝向原告出具他向建房管理小组交纳了购房款的票据。综上所述，被告住进所购买的住房已经多年了，面对原告多次要求付清购房款，被告借各种理由拒绝结算付清，已明显侵犯原告的合法权益，为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决：1、被告唐廷财付清欠原告的购房款25803元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告的身份信息资料，拟证明原告、被告的基本情况；2、原、被告的签订的灾民集资建房合同，拟证明被告购买原告所建住房的情况；3、被告的付款凭证，拟证明被告已付购房款和欠购房款的数额；4、兴宁镇司法所的证明，拟证明原告2014年10月申请司法所对所欠购房款事宜进行调解，因被告不配合未能达成一致意见；5、相关的建房资料，拟证明原告所建住房按当时政策是卖给灾民，所建住房已验收合格，且已经办好房产证；6、担保书，拟证明黄跃驰、唐廷财在请求廖小平协助办房产时书面担保为廖小平收齐房款。7、兴宁司法所调查笔录及相关证明，拟证明原告没有委托任何人收取房款，被告唐廷财2014年11月19日承诺会处理房产证、欠房款的事情，拟证实诉讼时效中断。被告唐廷财辩称：原告的诉讼请求不符合事实，被告是购买了原告在兴宁汽车站住房一套，面积为98.32平方米，房价为415元每平方米，总房款40803元，已付给原告购房首付款15000元，在建房过程中，原告作为承包商雇请了建筑队，他们协商按工程进度由购房户支付材料款，当时由兴宁镇政府和原告指定谢开定、谢细明、黎泽洪三人组成建房管理小组收钱、付款、管账，被告已于2006年11月15日交给谢开定950元，2007年1月24日交黎泽洪16000元，2007年1月29日交黎泽洪270元，2007年3月20日交黎泽洪3000元，共计交给建房管理小组20220元，只欠5583元。另外，原告当时没有按照合同标准交房，扫尾工程没有做，应装修的项目没有装修，如铝合金改为塑料窗，没有打地板，没有装门，厨房卫生间未贴瓷片，未填施工洞，未刮胶等，被告为此花费了8901.5元，应从房款中相应扣除，另外原告答应被告为其办房产证计算误工费7200元，也没有支付，所以折算起来，是原告还欠被告的钱。最后，被告购买原告的房子将近十年之久，原告的起诉超过了诉讼时效。综上，请求人民法院公平公正判决，驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、灾民集资建房合同，拟证明原、被告双方应尽的义务；2、清单，拟证明原告未按合同完工和偷工减料；3、相片，拟证明是危房和没有按时完工；4、做证书，拟证明房产证在雷乔惠手上；5、扫尾工程发票及收据，拟证明被告已交购房款和已付的账目；6、办证收据，拟证明被告为办证所需要的费用及开支；7、证人唐信坤的证言，拟证明原告所交的房屋不符合合同约定。庭审中，本院组织原、被告进行了举证、质证，被告唐廷财对原告廖小平提交证据的质证意见及本院认证如下：被告对原告所举证据1没有异议，该证据为双方当事人的身份信息材料，本院依法予以采信。被告对原告所举证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据为原、被告双方签订的集资建房合同书，能证实本案的相关联事实，本院依法予以采信。被告对原告所举证据3无异议，该证据为被告交首付购房款的凭证，本院依法予以采信。被告对原告所举证据4的真实性有异议，认为被告没有去兴宁司法所调解，兴宁司法所也没有通知被告去调解，该证据为兴宁司法所于2015年1月6日出具的一份书面证明，结合原告所举证据7，可以证实原告于2014年10月23日曾到兴宁司法所申请过调解，但没有调解成功，本院对这一事实予以认定。被告对原告所举证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据为涉案房屋的相关资料，可以证实涉案房屋系原告经请示市政府同意而兴建的灾民安置房，政府相关部门对建房过程中的相关税费按政策予以了减免，该房屋已于2009年上半年办好了房产证，本院对上述事实予以认定。被告对原告所举证据6的真实性、合法性、关联性都有异议，被告认可担保书上的笔迹是自己的，但是担保书上的内容被告不知情，该证据为被告及案外人黄跃驰于2008年8月11日出具的一份担保书，与本案相关事实具有关联性，本院依法予以采信。被告对原告所举证据7有异议，认为调查笔录没有记全，有些话没有记录，且根本没有问过房款的问题，是讲房产证的问题，该证据系兴宁司法所对被告唐廷财所做的一份调查笔录，结合兴宁司法所出具的证明，可以证实原、被告因买卖房屋发生纠纷，原告于2014年10月23日到兴宁司法所申请调解，兴宁司法所于2014年11月19日联系被告了解了相关情况，本院对这一事实予以认定。原告廖小平对被告唐廷财提交证据的质证意见及本院认证如下：原告对被告所举证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，认为该证据恰好证明了被告违反合同，该证据为原、被告双方签订的集资购房合同，与原告提交的证据2一致，本院对该证据依法予以采信。原告对被告所举证据2的真实性、合法性、关联性都有异议，该证据为被告自行制作的一份偷工减料未按合同完工项目费用单，因该证据制作主体存在瑕疵，不符合证据的合法性原则，本院对该证据依法不予采信。原告对被告所举证据3的真实性、合法性、关联性都有异议，该证据为照片一组，因这些照片拍摄主体、拍摄时间、拍摄地点均无法得到证实，不能证实被告所主张的事实，故本院对该证据依法不予采信。原告对被告所举证据4没有异议，该证据为两份证明材料，可以证实原告兴建的该栋安置房已办好了房产证，本院对这一事实予以认定。原告对被告所举证据5中除原告自己开具的购房首付款15000元的收据予以认可外，其他内容都不予认可，该证据为被告交纳购房款的若干收据及被告提交的购买建材及支付工资的若干票据，结合庭审调查及其他证据，本院对该证据中建房管理小组黎泽洪经手的三张收据及原告廖小平经手的一张收据予以采信，可以证实被告因购房交纳了15000元首付款给原告及交纳了19270元房款给建房管理小组的事实，对其他部分，因不符合证据的合法性、关联性原则，本院依法不予采信。原告对被告所举证据6的关联性有异议，该证据为被告为办房产证产生的相关费用及开支，与本案无关联，本院依法不予采信。原告对被告申请的证人唐信坤的证言的质证意见是认为证人与被告同属该栋安置房的购房户，与本案存在利害关系，且证人陈述的是自己家里购买的房屋的实际情况，对被告房屋的实际情况不是很清楚，不能证明原告卖给被告的房屋不符合约定，本院认为，该证人与本案确有利害关系，且该证人也不能证明原告所卖给被告的房屋不符合合同约定，故本院对该证人证言依法不予采信。根据原、被告举证、质证和本院认证的情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：2006年8月，因受7.15洪灾影响，资兴市境内许多村民房屋倒塌，市政府为解决群众的住房问题，同意原告在其原先购买的兴宁镇原阀门厂的一块土地上兴建一栋六层灾民安置房对灾民进行出售，并批示在建房过程中对相关税费按政策予以减免。2006年9月10日，原、被告签订了一份《灾民集资建房合同》，合同约定被告购买原告兴建的该栋灾民安置房的第六层第四号房屋，房屋建筑面积为98.8㎡，价格为415元／㎡，总房款为41002元，付款方式为被告报名时交首付款15000元，主体工程完工时应交足80%即17801.6元，竣工验收交付使用时应交20%即8200.4元，并约定最迟不能迟于2007年1月30日交清购房款，合同还就所购房屋概况、装饰装修标准、双方职责、违约责任等作出了约定。合同签订当天，被告即按合同约定向原告交纳了购房首付款15000元。2006年10月份左右，原告聘请施工队伍开始动工兴建该栋安置房屋，到同年年底，该栋安置房屋封顶，主体工程完工，2007年元月份左右，被告即自行对所购房屋进行装修入住，原、被告没有经过正式的房屋交接手续。另查明，原告兴建的该栋安置房共30套住房，分别出售给了30户灾民，资兴市及兴宁镇两级人民政府都对该栋安置房的兴建事宜十分重视。在房屋建设过程中，为了确保该栋安置房的顺利建设完工，政府相关部门组织该30位购房户在原告廖小平家里开会推选成立了由黎泽洪、谢细明、谢开定三人组成的建房管理小组。建房管理小组成立以后，被告唐廷财等购房户都将部分剩余购房款交给了建房管理小组，被告共计向建房管理小组交了19270元购房款。原告因各种原因一直没有收齐各购房户的购房款，2008年8月11日，因办理房产证事宜，被告唐廷财及购房户之一黄跃驰共同向原告廖小平出具一份担保书，担保书主要载明：“和谐小区三十位购房户的购房款，在廖小平协助办好土地使用证后，每户除留贰仟元尾款等房产证办好后再支付外，其余需一次性支付给廖小平，等房产证办好后，双方即时结账付清，对于该两笔款项，唐廷财、黄跃驰自愿提供担保，保证准时到位，该担保书自签字之日生效”。后30位购房户的房屋所有权证于2009年上半年全部办好，但各购房户并没有全部交清购房款。2014年10月23日，原告因与被告等购房户房款问题纠纷申请兴宁镇司法所调解，因双方当事人没有同时到场无法达成协议，调解未成。2015年5月4日，原告将被告诉至本院，要求判如所请。本案经本院主持调解，因双方争议较大，调解未成。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的灾民集资建房合同实为房屋买卖合同，属双方真实意思表示，合同真实有效，双方当事人应当遵守合同约定各项权利义务。本案的争议焦点一是被告向建房管理小组交纳购房款是否属于按合同履行付款义务，二是原告交付的房屋是否符合合同约定，三是原告的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一：被告向建房管理小组交纳购房款是否属于按合同履行付款义务。建房管理小组是经政府相关部门组织30位购房户开会推选成立的一个组织，且开会时原告也在场，虽原告否认自己授权给建房管理小组收取购房款，但结合其他购房户都向建房管理小组交纳了购房款等事实，原告对该建房管理小组的成立、存在、及其收取房款的事实都应当是知晓的，原告知道建房管理小组以自己的名义向购房户收取购房款，但并没有做出法律意义上的否认表示即采取有效措施制止建房管理小组的这一行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，可以视为原告同意了建房管理小组的这一代理行为，故被告向建房管理小组交纳的购房款应属于按合同履行了付款义务。关于焦点二：原告交付的房屋是否符合合同约定。本案中原、被告实际上没有经过正式的交房手续，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，本案被告2007年元月份即自行装修房屋入住，虽然其辩称是为了解决实际的住房需要及获取国家政策上的补助款才在不合格的情况下装修入住了该房屋，但这并不影响该房屋法律意义上的交付使用了，被告提出房屋不符合合同约定的交房标准，应当在交付使用时提出，现被告已经入住多年，且该房屋已经办理了相关房屋产权证书，被告也没有充分证据证实原告交房不符合合同约定，故本院对被告提出房屋交房不符合合同约定的这一主张依法不予支持。关于焦点三：原告的起诉是否超过诉讼时效。按照合同约定，被告最迟不得迟于2007年1月30日交清购房款，被告到期没有付清购房款，原告向被告追讨购房款的诉讼时效应当从2007年1月31日开始计算，虽原、被告于2008年8月11日在被告出具担保书上对支付购房款一事达成新的协议，中断了诉讼时效，但被告也应在原告协助被告办好房产证后即时付清购房款，原告追讨购房款的诉讼时效也应当从办好房产证后的第二天开始计算，被告的房产证于2009年上半年就已办好，距离现在已经将近六年之久，虽原告主张其间曾多次向被告主张过权利，但被告对此不予认可，原告提交的证据也只能证实原告最早于2014年10月23日通过向兴宁镇司法所申请调解向被告主张过权利，但此时也远远超过了法律规定的两年诉讼时效期间，故本院认定原告起诉要求被告付清购房款超过了诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告廖小平的诉讼请求。案件受理费446元，由原告廖小平负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 何学鹏人民陪审员 黄国益人民陪审员 欧阳乐二〇一五年八月十日书 记 员 李 巍附相关法律法条：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”