（2015）周民终字第1472号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-08-21
案件名称
上诉人王海洋、顾朵与被上诉人许心友合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省周口市中级人民法院
所属地区
河南省周口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王海洋,顾朵,许心友
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）周民终字第1472号上诉人（原审被告）王海洋，男，汉族，1974年4月26日生，住河南省商水县。上诉人（原审被告）顾朵，女，汉族，1975年6月15日生，住河南省商水县。二上诉人共同委托代理人高华，河南豫安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许心友，男，汉族，1981年9月15日生，住鹿邑县。委托代理人郜淑杰，河南睿东律师事务所律师。上诉人王海洋、顾朵因与被上诉人许心友合同纠纷一案，不服商水县人民法院（2014）商民初字第2028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王海洋及其与顾朵的共同委托代理人高华，被上诉人许心友及其委托代理人郜淑杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，王海洋、顾朵系夫妻关系，2004年4月6日，王海洋转租给许心友位于周口市七一路与大庆路交叉口东300米路北门面房一间，双方约定租赁期限至2015年4月26日，年房租12000元，该房屋租赁费12600元及转让费22500元共计35100元。2014年11月8日，该房屋所有人秦会超找到许心友称原承租人王海洋未经其同意私自转让该房屋，要求许心友限期搬出该房屋。原审另查明，许心友实际使用该房屋216天，相对应的房租7069元，房租剩余5531元；许心友租赁该房屋后花装修费55280元。王海洋、顾朵辩称其未收到许心友给付的房屋租赁费及转让35100元，许心友也未向法院提交王海洋、顾朵向其出具的该款收据。原审认为，依法成立的合同，受法律保护，王海洋将其承租经营的门面房转租给许心友，王海洋为承租人，许心友为次承租人。双方所签租赁转让协议系真实意思表示，王海洋、顾朵的转租行为虽未经出租人同意，但并不影响其与次承租人许心友订立的转租合同的效力，许心友称其与王海洋、顾朵的门面房租赁行为系无效的主张于法无据，依法不予支持。对于许心友的赔偿请求，王海洋将其承租的门面房转租给许心友，依法负有保证次承租人对门面房享有占有、使用、收益的义务，因王海洋明知自己不享有转租权而转租门面房给许心友，致第三人将许心友正用于经营中的门面房限期搬出，王海洋向许心友提供的租赁物存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在是直接影响许心友行使租赁权的根本原因，同时也是双方达成的协议不能得以履行的根本原因，因此，王海洋应依法对许心友承担瑕疵担保责任和主要过失责任。王海洋将其承租经营的门面房转租给许心友，其妻顾朵是明知的，依法对王海洋的行为后果应承担相同的责任。许心友在明知王海洋、顾朵尚未取得门面房转租权的情况下，即与王海洋、顾朵签订协议，并积极付诸履行，也是促成其门面房租赁协议不能履行的另一原因，也具有过失，依法应对协议不能履行承担次要责任。综上，王海洋、顾朵除去许心友实际占有、使用门面房期间相对应的费用后应向许心友返还租赁费5531元。王海洋、顾朵收取许心友转让费22500元虽有协议约定但无合法依据也应返还许心友。许心友的装修损失，应依据双方致协议不能履行的过失大小，由王海洋、顾朵对许心友的装修损失承担70%的赔偿责任，其余损失由许心友自行负担。王海洋、顾朵辩称其未收到许心友给付的房屋租赁费及转让费35100元，许心友也未向法院提交王海洋、顾朵给其出具的该款收据，但按交易习惯和双方协议，许心友若不交房屋租赁费，王海洋、顾朵不可能让其实际使用多日，故王海洋、顾朵的该主张不予支持。关于许心友的装修花费55280元，王海洋、顾朵认为该损失的真实性因涉及到对方当事人均未到庭无法核实，对该主张王海洋、顾朵未向法院提交相关证据，不予支持；王海洋、顾朵辩称该案件不属于商水县人民法院管辖，但在答辩期内未向法院提出辖权异议，该主张亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十八条第一款之规定，判决：一、原、被告所签的租赁转让协议系有效协议，由二被告向原告返还剩余租金5531元及转让费22500元；二、二被告赔偿原告装修花费55280元的70%即38696元，其余损失由原告自行负担；三、驳回原告的其它诉讼请求。上述款项应于判决生效后10日内付清。案件受理费1800元，二被告负担1000元，原告负担800元。上诉人王海洋、顾朵不服原审判决向本院提起上诉称，1、双方所签订的协议应为无效；2、在签订租赁协议时，其已经明确告知许心友与原房东签订的租赁协议；许心友明确表示愿意租赁；3、转租费并未交付，许心友当时说愿意做房主秦会超的工作，待房主在转租协议上签字后再交转租费；4、顾朵不是合同当事人，不应承担责任；5、无证据证明许心友所购货物全部用于装修，原审认定装修费55280元无依据。请求二审依法处理。被上诉人许心友答辩称，1、许心友签订协议当天交付了3500元房租和转让费，王海洋明知不经房主同意不得对外转让，导致许心友无法使用房屋，王海洋应承担责任；2、原审法律适用正确，根据交易习惯认定租金和转让费已缴纳正确；3、在租赁房屋时，顾朵在场，其与王海洋共同收取了许心友给付的租赁费和转让费，因此顾朵应承担责任；4、在起诉前房屋已经被房东收走，无法进行评估，装修协议等能够证明装修损失，原审对装修损失认定正确。本院经审理查明的事实除与原审查明的一致外，另查明，二审中王海洋、顾朵提交录音录像资料一份，证明目的为解除合同的过错在于许心友；提交房主秦会超的证明一份，证明目的为秦会超和王海洋签订的协议合法有效。许心友答辩称，录音录像不属于二审新证据，证明目的为本案事实不符；证人应当出庭。本院认为，双方争议的焦点主要有四个，一是王海洋与许心友签订的租赁转让协议效力；二是许心友损失认定；三是王海洋、许心友在转租中的过错及责任划分；四是顾朵是否应当承担责任。逐次评述如下：一、王海洋与许心友签订的转租合同的效力问题。王海洋与房主秦会超签订的租赁协议合法有效，二审中王海洋、顾朵提交的秦会超的证明也佐证了该协议合法有效。本院对该证据予以认可。王海洋与房租秦会超之间的租赁协议明确约定，未经房主同意不得私自转让、转租，更不能私自收取转让费；王海洋在明知其无权转租的情况下，仍把其租赁的房租转让给许心友，属于擅自转让。王海洋的转让行为未得到房主秦会超的同意或事后追认，因此，王海洋与许心友签订的租赁转让协议应为无效。王海洋关于协议无效的上诉理由成立。二、许心友的损失认定。许心友的损失包括租赁费、转租费（转让费）、装修费三个方面。关于租赁费问题，许心友在签订租赁协议时已经支付王海洋租赁费12600元，原审根据许心友实际使用时间酌情认定部分返还5531元并无不当。关于转租费问题，王海洋与房主秦会超签订的租赁合同约定不能私自收取转租费，许心友并未向法庭提交证据证明其已将双方协议约定的22500元转让费给付了王海洋、顾朵，故原审判决让王海洋、顾朵返还给许心友转让费22500元无法律依据，许心友的该项诉请不应支持，王海洋、顾朵的该项上诉理由成立，本院予以采信。关于装修费问题，许心友在使用本案争议房屋后进行了装修，装修费损失客观存在。从现有证据来看，原审认定许心友提供的装修协议等是为本案争议房屋的装修、装修费用损失55280元并无不当；装修费用也符合本地市场交易价格。王海洋上诉称装修材料并未全部用于租赁房屋的装修，但未提供充分证据，该上诉理由不能成立。三、王海洋、许心友在转租中的过错及责任划分问题。前已评述，王海洋转租房屋属于擅自转租，应认定其存在重大过错；许心友在与王海洋签订租赁协议时未对王海洋是否有权转租、房主是否同意转租进行审核，也存在过错。原审根据王海洋、许心友的过错程度认定王海洋对许心友的装修损失承担70%的赔偿责任较为适当。王海洋、顾朵二审中提交的录音录像资料，因不属于二审新证据，且该证据材料也不足以推翻原审对双方责任的划分，本院对该证据不予采信。四、顾朵是否应当承担责任问题。顾朵虽然未在王海洋与房主秦会超的房屋租赁协议上签名，也未在王海洋与许心友之间的房屋转租协议上签名，但王海洋将其承租经营的门面房转租给许心友，其妻顾朵作为家庭成员是明知的，应依法对王海洋的行为后果应承担相同的责任。因此，王海洋、顾朵关于顾朵不应承担本案责任的上诉理由不能成立，本院亦不予采信。综上，王海洋与房主秦会超签订的房屋租赁协议合法有效，王海洋擅自转租存在过错，转租协议应为无效，王海洋应对许心友的损失依法承担责任。原审对王海洋的损失认定正确，判令王海洋承担许心友装修费的70%、部分返还租赁费符合法律规定。顾朵作为家庭成员对王海洋将其承租经营的门面房转租给许心友是明知的，应依法对王海洋的行为后果应承担相同的责任。因此，上诉人王海洋、顾朵的上诉理由部分成立，原审认定双方之间所签租赁转让协议为有效协议错误，本院应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持商水县人民法院（2014）商民初字第2028号判决第二、三项及诉讼费承担部分；二、撤销商水县人民法院（2014）商民初字第2028号判决第一项；三、许心友与王海洋、顾朵之间所签的租赁转让协议为无效协议，由王海洋、顾朵向许心友返还剩余租金5531元。二审案件受理费1000元，由上诉人王海洋、顾朵负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 王红飞审判员 王 璐二〇一五年八月十日书记员 陈翠丽 关注微信公众号“”