（2015）中审民初字第38号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-07-04
案件名称
丁昕与孙淑芳、好佳（大连）房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市中山区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁昕,孙淑芳,好佳（大连）房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2015）中审民初字第38号原告丁昕。委托代理人田雄英，辽宁社和律师事务所律师。被告孙淑芳。被告好佳（大连）房地产经纪有限公司。法定代表人初月武，系该公司总经理。原告丁昕诉被告孙淑芳、被告好佳（大连）房地产经纪有限公司（以下简称“好佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田雄英，被告孙淑芳，被告好佳公司的法定代表人初月武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月31日，经被告好佳公司引荐，原告与被告孙淑芳签订了房屋租赁合同，约定由原告承租被告孙淑芳提供的位于中山区七七街x号房屋用于开饭店。被告好佳公司在房屋租赁合同上加盖了公司合同专用章。合同第1.2条载明：“甲方（被告孙淑芳）对该场地拥有所有权、使用权、出租权，房屋所有权证书见附件”。合同第三条约定：“租赁期限为三年，自2014年2月15日起至2017年2月15日止。甲方给予乙方（原告）三个月的装修免租赁期，….租金起算日为2014年2月15日…”。合同第四条约定：“每年租金为人民币22万元…”。合同最后一页下方手写部分约定：“甲方双方协商同意，乙方在签合同当日支付甲方半年租金11万元整，其余房租在乙方正式营业二个月之内支付甲方，甲乙双方协商同意，自2013年11月1日至2014年2月14日为乙方装修期。”合同签订当日，原告向被告孙淑芳支付了11万元租金，向被告好佳公司支付了中介费2万元。被告孙淑芳将房屋交付给了原告，但并没有向原告提供房屋所有权证书。此后，原告又分别向被告孙淑芳支付了3万元、11万元的租金。在房屋装修过程中，原告多次催要，被告孙淑芳始终不能提供房屋合法的证明文件。后经原告多方了解发现，该房屋不是合法建筑。根据相关法律规定，违法建筑不得出租，案涉房屋租赁合同应属无效。两被告故意隐瞒房屋系违法建筑的事实，对合同无效负有完全的过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告诉至法院，请求：1、判决确认原告与被告于2013年10月31日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告孙淑芳向原告返还租金22万元并支付自2013年11月1日起至生效判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；3、判令被告孙淑芳赔偿原告装修损失21万元并支付自2013年12月20日起至生效判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；4、判令被告好佳公司向原告返还中介费2万元并支付自2013年11月1日起至生效判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息;5、判令被告好佳公司对上述被告孙淑芳返还原告租金及赔偿原告装修损失的诉讼请求承担连带赔偿责任。被告孙淑芳辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告主体不适格，案涉主体应是郭毅飞而非原告，因对房屋进行了解、在中介商谈租赁事宜交付中介费定金等事实的均是郭毅飞而非原告，签订合同的当天因郭毅飞是电台主持人不方便签订合同，才由原告代其签订的合同，而实际履行的是郭毅飞，原告主体不适格应驳回原告诉讼请求。二、案涉合同应为有效合同。案涉房屋为军产房，管理与地方房管理不一样，被告与郭毅飞签订租赁合同后，已将合同逐级上报，待军事主管部门审批，现上报到北海舰队后勤部，下一部上报至海军后勤部，依据是部队空余房地产租赁管理规定，及建设部、工商总局及总政治部联合发的通知。根据该通知案涉房地产租赁合同经报批并取得租赁许可证后，工商局可核发工商手续。现该已取得《军队房地产租赁许可证》，故原告认为案涉合同为无效合同是无依据的。三、既然租赁合同为有效，双方应按合同约定履行，原告要求返还租金无依据。四、原告无证据证明装修数额，要求赔偿损失无法律依据。被告好佳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房产系军产房，原告、被告孙淑芳及郭毅飞到部队进行了解，在事实清楚的情况下，在我公司签订居间服务合同，我公司的居间服务已完成，是有资质的企业，收取劳动报酬是应当的。原告主体确实不成立，案涉房屋真正的承租方是郭毅飞，他系电台栏目组的成员，因工作不便才找原告签订合同。经审理查明，2013年10月31日，原告丁昕与被告孙淑芳经被告好佳公司居间，签订了房屋租赁合同，原告租赁位于大连市中山区七七街x号海鹰大厦一层房屋（建筑面积约270平方米）。该合同第1.2条约定：“甲方（即被告孙淑芳）对该场地拥有所有权、使用权、出租权、房屋所有权证书见附件”。该合同第三条约定：“租赁期限为三年，自2014年2月15日起至2017年2月15日止。甲方给予乙方（即原告丁昕）三个月的装修免租赁期，租金起算日为2014年2月15日…”。合同第四条约定：“每年租金为人民币22万元”。第7.1条约定：“在不损坏建筑结构及承重部分的条件下，乙方有权装修、装潢室内及门面…”。第10.4条约定：“本合同生效后，如因甲方原因造成合同无法履行，应返还乙方剩余租金并赔偿损失；如租赁期未满五年，应赔偿乙方装修损失（第一年甲方赔偿乙方全部装修费）…”。该合同最后一页手写约定：“甲乙双方协商同意，乙方在签合同当日支付甲方半年租金拾壹万元整，其余房租在乙方正式营业二个月之内支付甲方；甲乙双方协商同意，自2013年11月1日至2014年2月14日为乙方装修期”。同日，原告向被告孙淑芳交纳租金11万元，被告孙淑芳出具收条，被告孙淑芳将案涉房屋交接给原告；原告通过其代理人郭毅飞向被告好佳公司交纳中介费2万元，被告好佳公司出具专用收款收据。2013年11月9日、12月11日，原告通过其代理人郭毅飞分别向被告孙淑芳交纳租金3万元、8万元，被告孙淑芳出具收条。原告接收案涉房屋后，对房屋进行了装修。查，自2013年11月15日起，被告孙淑芳承租中国人民解放军海军大连水警区后勤部（以下简称“水警后勤部”）位于大连市中山区七七街x号海鹰大厦一层仓库，期限至2017年3月14日。水警后勤部同意被告孙淑芳将案涉房屋转租，并于2014年2月28日出具证明证实原告方曾多次到部队了解情况，对部队只有国有土地使用证是知晓的，案涉房屋的租赁许可证正在办理之中。另查，2013年9月17日，原告丁昕与案外人郭毅飞签订授权委托书，原告委托郭毅飞代办房屋租赁相关事宜。2014年12月30日，中国人民解放军房地产管理局颁发了案涉房屋的《军队房地产租赁许可证》。《中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（后营字[2014]1285号）中规定：《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所明显位置悬挂。承租人自领取《军队房地产租赁许可证》之日起三十日内，持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》到当地政府房地产管理部门登记备案，未持《军队房地产租赁许可证》的军队空余房地产租赁项目不予登记备案。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、授权委托书、收条、照片，被告孙淑芳提供的军队房地产租赁合同、协议书、证明、关于海鹰大厦一层仓库情况说明、军队房地产租赁许可证、通话录音，被告好佳公司提供的专用收款收据、国有土地使用证以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，案涉房屋系军产房，依规定其对外出租应有《军队房地产租赁许可证》，现被告孙淑芳已提供了中国人民解放军房地产管理局颁发的案涉房屋的《军队房地产租赁许可证》，证明案涉房屋可以依法出租使用，原告称该房屋系违法建筑，并无相应证据证明，且被告孙淑芳也提供了其承租案涉房屋的合同以及出租方即中国人民解放军海军大连水警区后勤部同意转租的证明，故案涉房屋租赁合同应认定为有效。经本院释明，原告表示坚持认为案涉房屋租赁合同无效，不变更诉讼请求，故原告的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，明确约定原告为承租人，且原告也在承租人处签字，被告辩称原告主体不适格，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告丁昕的诉讼请求。案件受理费8110元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 周 倩代理审判员 陆绍宇人民陪审员 辛淑芹二〇一五年八月十日书 记 员 杨 颖 更多数据：搜索“”来源：