（2015）一中民终字第05552号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-08-26

案件名称

赵静华等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵静华,庞蕊,北京麦田房产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第05552号上诉人（原审原告）赵静华，女，1973年3月4日出生。委托代理人侯德红，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人许文辉（赵静华之夫），1970年12月22日出生。上诉人（原审被告）庞蕊，女，1985年3月17日出生。委托代理人孔令昌，上海市建纬（北京）律师事务所律师。第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人缪寿建，总经理。委托代理人徐英，女，1987年8月13日出生，该公司员工。上诉人赵静华、庞蕊因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第02455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵静华在原审法院起诉称：2014年10月23日，我、庞蕊及北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）签订了关于购买205号房屋（以下简称“涉案房屋”）的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定，房屋总价284万元，签约当日我支付定金20万元，2014年10月31日前支付房款180万元，2014年11月30日前支付房款79万元，于物业交接完毕后支付物业交接保证金5万元。同时，《房屋状况说明》显示涉案房屋处于出租状态，租赁期限至2017年11月1日止。因我购买的是底商房屋，庞蕊及麦田经纪公司签约前均向我承诺涉案房屋当时的租金为13万元／年，投资回报率相当高，我相信庞蕊及麦田经纪公司的承诺最后才同意以284万元的价格购买涉案房屋。我为防止意外，要求与庞蕊签订了《补充协议》，该协议第二条明确约定，庞蕊承诺直至2017年11月1日（租赁关系解除时）与租户签订的年租金为壹拾叁万元（130000.00），麦田经纪公司作为见证方。但是涉案房屋过户后，我在涉案房屋承租处了解到庞蕊与承租人签订的《店面房屋租赁合同》约定涉案房屋年租金为10万元整，并非如庞蕊承诺涉案房屋年租金为13万元整。综上所述，庞蕊的行为已严重违反了我国法律规定及《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，损害了我的合法权益，现我依法诉至法院，请求法院判令：1、庞蕊向我赔偿因其违约行为给我造成的损失9万元整；2、庞蕊协助我办理205号房屋的物业交接手续及租赁关系转移手续；3、庞蕊承担本案诉讼费用。庞蕊在原审法院答辩称：我在出售房屋时向中介报价是320万元，中介为了尽快把房屋出售出去，没有经过我同意对外报价300万元，之后中介和赵静华谈到285万元，最后我觉得价格太低，不愿意出售，中介公司做的很多的工作，赵静华也尽力表示想购买，但又表示出资不太够，在这种情况下我和赵静华口头商量就本案房屋的租金来弥补我的房价，因为房屋还有将近三年的租期，所以到租期届满时即2017年，所有的租金都归我们所有，租赁期满之后再由赵静华出租，但在签订有关的补充协议时，因为我的父亲庞春来在中介公司买卖过十多套房屋，所以签订协议时庞春来根本没有看就直接签字了，所以真实协议的内容与真实的房屋买卖过程是不一致的。赵静华说我欺骗、隐瞒了她，实际上我没有对赵静华有任何欺骗或隐瞒，因为我没有必要将房屋一定出售给赵静华，现在如果说赵静华认为受到了欺骗，可以把房屋退给我，我可以收回房屋，把所有的购房款及利息可以退还给赵静华。在办理房屋交接手续时赵静华提出有差价，要给她，我认为与原来真实的约定有差异，后来为了解决这个问题，我提出如果确实有问题可以协商解决，看钱怎么支付，当时赵静华非让我打一个9万元的欠条，我认为这不合理，赵静华一气之下就走了，没有办理物业交接手续，我也希望尽快办理物业交接手续，因为我有五万元的物业保证金。麦田经纪公司在原审法院辩称：我方的居间服务已于双方签订买卖合同时提供完毕，我方提供的中介服务也不存在瑕疵或错误，本诉与我方无关，所以不进行答辩。原审法院审理查明：2014年10月23日，在麦田经纪公司的居间下，庞蕊（出卖人）与赵静华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定庞蕊将其名下205号的房屋出售给赵静华，房屋成交总价为284万元。合同附件二第二条第三款约定出卖人同意买受人将购房款5万元整作为物业交接保证金，与物业交接完毕后当日支付出卖人。当日，庞蕊（甲方）、赵静华（乙方）与麦田经纪公司（丙方）达成《补充协议》，约定“1、甲、乙双方于2014年11月30日前（含当日）进行交税过户流程后进行物业交接，并同时转移租赁关系，中介方仅作为上述行为的见证方；2、甲方承诺直至2017年11月1日（租赁关系解除时）与租户签订的年租金壹拾叁万元整（130000.00），于过户当日出租人转接给乙方，中介方仅作为上述行为的见证方”。赵静华与庞蕊在该补充协议上签字。麦田经纪公司对该补充协议予以追认。合同签订后，赵静华已支付购房款279万元。2014年11月25日，双方办理了涉案房屋的过户登记手续，现涉案房屋登记的所有权人为赵静华，登记的房屋坐落为205号。2014年9月26日，庞蕊与案外人边涛签订《店面房屋租赁合同》，双方约定房屋租期为三年，自2014年11月1日起至2017年10月30日止，每年租金为10万元。合同第七条约定“如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效”。签订合同时，庞蕊告知麦田经纪公司租金每年为13万元，麦田经纪公司将上述情况告知赵静华。赵静华于签订房屋买卖合同时未看到房屋租赁合同，对租金为每年13万元这一信息也未进行核实。赵静华称告知麦田经纪公司因看中涉案房屋的租金收益才购买该房屋，庞蕊称麦田经纪公司及赵静华均告知过庞蕊上述情况。案件审理过程中，庞蕊提起反诉要求赵静华支付物业交接保证金5万元，赵静华表示在办理物业交接完毕后同意支付5万元保证金。庞蕊于2015年5月4日撤回反诉。原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、房屋所有权证、《店面房屋租赁合同》及当事人的陈述在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵静华与庞蕊签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方签订的补充协议约定进行过户流程后进行物业交接，同时转移租赁关系，现双方已办理过户手续，故双方应依约办理物业交接手续并转移租赁关系。赵静华要求庞蕊协助办理涉案房屋的物业交接手续及租赁关系转移手续的诉求，有事实与法律依据，法院予以支持。补充协议中庞蕊承诺直至2017年11月1日与租户约定的年租金为13万元，而庞蕊与案外人签订的房屋租赁合同早于庞蕊与赵静华签订的房屋买卖合同，在庞蕊明知每年租金为10万元的情况下，仍书面承诺年租金为13万元，且庞蕊知悉赵静华是因看中租金收益才购买该房屋，补充协议中虽未明确约定违约责任，但庞蕊对赵静华签订房屋买卖合同的目的之一系获得租金收益一事知情，并对租金数额作出书面承诺，故庞蕊违反补充协议的约定构成违约，应承担其行为给赵静华造成的损失。庞蕊关于双方约定租赁合同中确定的租赁期限内的租金全部由庞蕊收取而非由赵静华收取的主张，与双方签订的补充协议内容不相符，庞蕊亦未出示证据予以证明，故庞蕊的主张法院不予采信。赵静华将涉案房屋的租金收益作为购买房屋的目的之一，但赵静华在签订合同时并未尽到谨慎的注意义务，未核实相关信息的准确性，因此赵静华对由此造成的损失亦应承担相应的责任。对于庞蕊应当承担的损失的具体数额，法院根据案件实际情况酌情予以确定。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告庞蕊于本判决生效之日起七日内协助原告赵静华办理205号房屋的物业交接手续及租赁关系转移手续；二、被告庞蕊于本判决生效之日起七日内支付原告赵静华损失六万八千元；三、驳回原告赵静华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵静华、庞蕊均不服原审法院判决，向本院提起上诉。赵静华的上诉请求是：撤销原审判决第二项；依法改判庞蕊向赵静华赔偿违约损失9万元整；庞蕊承担本案诉讼费用。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。补充协议明确约定，庞蕊承诺直至2017年11月1日与租户签订的租赁合同年租金13万元，麦田经纪公司作为见证方。这足以证明赵静华尽到了严格的注意义务。原审判决认为赵静华未尽到谨慎的注意义务，赵静华对由此造成的损失承担相应责任，缺乏事实和法律依据。庞蕊的上诉请求是：撤销原审判决；依法改判驳回赵静华的诉讼请求或发回重审；赵静华承担本案诉讼费用。上诉理由：庞蕊没有告诉赵静华房屋的租金收益，赵静华在买房时亦未向庞蕊询问租金收益，更没有做任何核实，因此庞蕊认为赵静华在买房时并不关注房屋的租金收益。原审判决认定事实错误。补充协议表意不明，属于重大误解，庞蕊并非向赵静华承诺租金收益，而只是强调房屋租赁期满前，该租金应归庞蕊所有。因此赵静华不存在任何经济损失，原审判决认定赵静华存在损失没有依据。庞蕊针对赵静华的上诉请求和理由答辩称：不同意赵静华的上诉请求及理由。赵静华针对庞蕊的上诉请求和理由答辩称：不同意庞蕊的上诉请求及理由。底商出租收益是买房人最为关注的条件，因此庞蕊认为赵静华并不关心房租收益的理由不成立。赵静华无法向租客核实租金情况，庞蕊称忘记带租赁协议。补充协议已明确约定年租金13万元。庞蕊称租赁期满前的租金归庞蕊，既不符合事实又违背常规，房屋已卖给赵静华，庞蕊没有再收取租金的合法性。麦田经纪公司针对赵静华的上诉请求和理由答辩称：麦田经纪公司并不是承诺主体，无法承诺。本案诉讼与麦田经纪公司无直接利害关系，麦田经纪公司提供的中介服务不存在瑕疵和过错，赵静华的上诉请求及理由与麦田经纪公司无关，麦田经纪公司对此不发表答辩意见。麦田经纪公司针对庞蕊的上诉请求和理由答辩称：本案诉讼与麦田经纪公司没有直接利害关系，故麦田经纪公司对此不发表答辩意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵静华与庞蕊签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行。补充协议约定双方进行过户流程后进行物业交接，同时转移租赁关系，现双方已办理过户手续，故双方应依约办理物业交接手续并转移租赁关系。原审判决对赵静华要求庞蕊协助办理涉案房屋的物业交接手续及租赁关系转移手续的诉讼请求予以支持正确。补充协议中庞蕊承诺直至2017年11月1日与租户约定的年租金为13万元，而庞蕊与案外人签订的房屋租赁合同早于庞蕊与赵静华签订的房屋买卖合同及补充协议，即庞蕊在明知每年租金为10万元的情况下，仍在补充协议中书面承诺年租金为13万元，且庞蕊知悉赵静华是因看中租金收益才购买该房屋，补充协议中虽未明确约定违约责任，但庞蕊对赵静华签订房屋买卖合同的目的之一系获得租金收益一事知情，并对租金数额作出书面承诺，故庞蕊违反补充协议的约定构成违约，应承担其行为给赵静华造成的损失。庞蕊关于租赁期限内的租金全部由庞蕊收取而非由赵静华收取的主张，与双方签订的补充协议内容不相符，且庞蕊亦未出示证据予以证明，故原审法院对庞蕊的主张不予采信正确。赵静华将涉案房屋的租金收益作为购买房屋的目的之一，但赵静华在签订合同时并未尽到谨慎的注意义务，未核实相关信息的准确性，因此赵静华对由此造成的损失亦应承担相应的责任。原审法院根据案件实际情况对庞蕊应当承担相应损失的具体数额酌情予以确定并无不当。赵静华在未见到租赁合同、未核实租金数额的情况下即与庞蕊签订房屋买卖合同，确未尽到谨慎的注意义务，故原审判决赵静华对由此造成的损失承担相应责任并无不当。赵静华的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。庞蕊上诉关于赵静华在买房时并不关注租金收益的理由与补充协议中庞蕊承诺租金收益的事实相悖，庞蕊关于补充协议表意不明，属于重大误解，庞蕊并非向赵静华承诺租金收益，而只是强调房屋租赁期满前，该租金应归庞蕊所有的上诉理由，亦与事实不符，缺乏相关证据证明，故本院不予采信。因补充协议中庞蕊承诺直至2017年11月1日与租户签订的租赁合同年租金13万元，于过户当日出租人转接给赵静华，故庞蕊上诉关于赵静华不存在任何经济损失的主张与补充协议约定内容相悖，本院不予采纳。庞蕊的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二千零五十元，由赵静华负担四百一十元（已交纳）；由庞蕊负担一千六百四十元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千零五十元，由赵静华负担一千零二十五元（已交纳）；由庞蕊负担一千零二十五元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　柳适思审判员　　刘秋燕审判员　　王爱红二〇一五年八月十日书记员　　赵梦芸关注公众号“”