（2015）杭富民初字第1447号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-20
案件名称
富阳市轩民物业管理有限公司与蔡钢粮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭富民初字第1447号原告：富阳市轩民物业管理有限公司。法定代表人：李新民。委托代理人：李芳杰。被告：蔡钢粮。原告富阳市轩民物业管理有限公司（以下简称轩民物业）与被告蔡钢粮物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员颜燕香适用简易程序，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告轩民物业的法定代表人李新民及其委托代理人李芳杰，被告蔡钢粮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轩民物业起诉称：2011年6月5日，原告与中水花苑业主委员会签订《富阳市中水花苑物业管理委托合同》，合同期限自2011年6月5日至2014年6月4日，物业管理服务费采取预缴的方式，具体按年为单位来收缴，收缴时间为每个收费年度的第一个月内来管理处交纳。被告自2013年4月1日至今，拒绝交付原告在管理期间的部分物业管理服务费和能耗费，经原告多次催告，仍拖欠至今。被告自2013年4月1日至2014年5月31日应缴纳的物业管理服务费为869元；自2013年4月1日至2014年5月31日应缴纳的能耗费为869元、水费为402元，滞纳金258元。原告认为，原告为被告提供物业服务，其无故拖欠物业费、能耗费的行为侵害了原告的合法权益，故起诉要求判令：1、被告支付原告自2013年4月1日至2014年5月31日的物业管理服务费869元；自2013年4月1日至2014年5月31日的能耗费869元（按2011年签订的物业服务合同规定高层物业费按0.70元／月每平方米计算，能耗费按0.70元／月每平方米计算）；2、被告支付原告水费人民币402元、滞纳金258元（载止抄表日期为2014年5月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告轩民物业变更第一项诉讼请求为：被告支付原告自2013年6月5日至2014年6月4日的物业管理服务费745元；自2013年6月5日至2014年6月4日的能耗费745元（按2011年签订的物业服务合同规定高层物业费按0.70元／月每平方米计算，能耗费按0.70元／月每平方米计算）。原告轩民物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《富阳市中水花苑物业管理委托合同》一份，以证明中水花苑业主委员会与原告签订物业服务合同，委托原告对中水花苑小区实施物业管理，并确定物业费、能耗费收费标准、收费时间及逾期的违约责任。2、催收公告及照片一组，以证明原告于2014年7月5日向中水花苑全体业主公示欠费业主名单并要求支付相应欠款的事实。3、（2014）杭富民初字第1431号民事判决书一份，以证明该判决书已明确物业管理委托合同合法有效，对全体业主具有法律约束力的事实，被告应当依约缴纳物业管理费、能耗费等。4、富阳市建设局准予备案决定书、银泰物业审核单一组，以证明原告和中水花苑业委会签订的物业服务委托合同经过了相关政府部门的许可备案，李新民最初接受富阳银泰物业管理有限公司聘用，后李新民成立轩民物业接管中水花苑的事实。5、水务公司票据一组，以证明原告为被告垫付水费的事实。被告蔡钢粮未向本院提交书面答辩状，其在庭审中口头答辩称：1、《物业服务委托合同》是无效的，原告自进入小区后其没有相关的物业服务资格。银泰物业是怎么将物业服务转让给原告的，应该提供相关的证据。中水花苑业主委员会是否合法存在有异议，原告应当提供合同中签字的5名业主委员会成员的合法性证据。而且，聘用物业公司没有经过业主委员会的讨论，是不合法的。2、如果法院判决双方之间的物业合同是无效的，那么原告应该返还被告方已经缴纳的物业费。如果认定有效的，那么要求按照合同第四章约定的，原告未尽到物业管理的相关义务，没有突发事件的应急处理措施以及小区多次发生盗窃事件，是不合格的服务。被告蔡钢粮为证明其主张，向本院提交照片一组，以证明原告没有服务到位，小区卫生情况差的事实。原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据1，被告有异议，认为合同是无效的。本院审核后认为，该合同符合合同的相关要件，予以确认。证据2，被告有异议，认为其没有看到过张贴的公告。本院审查认为该证据能达到证明原告就催讨相关费用进行公示的待证目的。证据3，被告有异议，认为法院判决书跟被告没有关系。本院审核后认为该判决书系生效判决，故予以确认。证据4，被告有异议，认为其他政府部门不能证明原告的资质。本院对该证据的真实性予以确认。证据5，被告有异议，认为水费确实是原告代收代缴的，但是具体金额不清楚。本院审核后认为，该组证据不能证明被告具体应当缴纳的水费金额。对被告提供的证据，原告对其真实性、关联性有异议，认为如果小区环境确实这么差的话，应由业主委员会反映。本院审核后认为，该组照片能反映某个时间点部分角落卫生状况不理想，但不能证明存在物业费需要打折或者不付的情形。经审理，本院认定如下事实：1、原告轩民物业于2010年6月16日登记成立，并于2010年11月4日依法获得从事物业管理活动相应资质。2、2011年6月5日，原告轩民物业与富阳市中水花苑业主委员会签订《富阳市中水花苑物业管理委托合同》一份，约定：原告轩民物业为中水花苑小区提供物业服务，期限为2011年6月5日至2014年6月4日，物业服务费收费标准为高层0.70元／平方／月，住宅电梯使用费、公共水电运行费按0.70元／平方／月收取，地下车位运行维护费20元／只／月。后原告轩民物业为该小区提供物业服务。3、被告蔡钢粮系中水花苑小区9幢902室的业主，房屋建筑面积为88.71平方米。被告蔡钢粮认为原告轩民物业提供的服务不到位，未取得合法的收费许可等为由，拒绝支付自2013年6月5日至2014年6月4日的物业管理服务费745元及能耗费745元。故原告轩民物业起诉要求处理。4、原告轩民物业已退出中水花苑，并于2014年7月以张贴公告的方式向被告催讨物业服务费。本院认为：《物业管理条例》规定，业主委员会应当履行的职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同系合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告蔡钢粮系中水花苑业主，富阳市中水花苑业主委员会与原告签订的《富阳市中水花苑物业管理委托合同》合法有效，对被告具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。原告轩民物业提供的物业服务部分不符合合同要求，被告蔡钢粮可通过业主大会或业主委员会在服务期满后更换物业公司，如造成被告蔡钢粮人身、财产损失的，可依据合同规定要求原告轩民物业赔偿，但不能作为其拒付物业服务费、能耗费的理由。故原告要求被告支付物业管理服务费745元、能耗费745元的诉请，本院予以支持。关于原告轩民物业要求被告支付水费403元及滞纳金258元之诉请，因原告并未提供充分的证据证明，故本院不予支持，原告可另行主张权利。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡钢粮支付原告富阳市轩民物业管理有限公司物业服务费745元、能耗费745元，合计1490元，于本判决生效之日起十日内支付。二、驳回原告富阳市轩民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告富阳市轩民物业管理有限公司负担5元，被告蔡钢粮负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 颜燕香二〇一五年八月十日书记员 李 明 关注公众号“”