（20××5）青民一初字第××875号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2016-07-13

案件名称

麻春与广西恒大企业集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市青秀区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

麻春,广西恒大企业集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书（20××5）青民一初字第××875号原告麻春。委托代理人唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。被告广西恒大企业集团有限公司。法定代表人甘耀恒，董事长。委托代理人钟新强，广西桂海天律师事务所律师。委托代理人林莉丹，广西桂海天律师事务所律师。原告麻春诉被告广西恒大企业集团有限公司（以下简称广西恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，公开开庭进行了审理。原告麻春、被告广西恒大公司的委托代理人林莉丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麻春诉称，原、被告于2009年5月2日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由被告开发建设的位于南宁市青环路XX号恒大·苹果园东方诗韵××X号楼X单元XXX号房，建筑面积××32.8平方米，房屋总价款390209元。合同第八条约定，××应于20××0年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付××使用。合同第十五条约定，××应当在商品房交付使用后××095日内，将办理权属登记须由××提供的资料报产权登记机关备案，房地产权属证书的办理由××自行向产权登记机关申请办理。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，被告于20××0年7月2日将商品房交付原告使用。但被告未按合同约定的时间将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在合同约定的时间内取得房地产权属证书，给原告的生活、工作带来诸多不便。被告的行为已经构成违约，除应立即将办理房产证有关资料报产权登记机关备案外，还应承担相应的违约责任。原告因此诉至法院，请求依法判令：一、被告在十五日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；二、被告向原告支付逾期办理备案登记的违约金××95××元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告广西恒大公司辩称，一、原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，责任不在被告，被告不应承担违约责任。根据房产管理部门现行政策，办理商品房权属登记备案手续需由××提供包括建筑工程竣工验收备案证明及规划竣工验收合格证等在内的十余项材料。其中，依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第（三）款规定，办理工程竣工验收备案还需要规划、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件。工程竣工验收备案手续办妥后，方可办理规划竣工验收。被告于20××0年7月2日交付恒大·苹果园东方诗韵××2号楼后，即积极办理房屋权属登记备案手续所需材料，但由于恒大·苹果园小区在开发时周边没有市政配套设施，此后于20××××年初就计划开工建设的金苹果道路（含排水）市政工程又迟迟未能完工，致使小区的雨污水排放问题一直得不到解决，无法通过环保验收，直接导致被告无法办理工程竣工验收备案及后续的规划竣工验收，进而影响了小区内商品房权属登记备案手续的办理。为尽快解决房产证的办理问题，被告多次与环保部门沟通协调，希望环保部门能考虑小区的实际情况，准予先行办理环保验收手续。另外，为了通过环保验收，被告甚至在金苹果道路工程迟迟未能完工、污水无法排入市政管网的情况下，按环保部门要求自行建设人工湿地进行污水处理，但由于金苹果道路施工过程中为防止市政道路施工而引起的内涝，青秀区住建局又将雨污水引入湿地，导致湿地的水质受到影响，再次阻碍了环保验收的进行。直至20××4年底金苹果大道完工后，苹果园小区雨污管于20××4年××2月××6日接入市政管网，达到环保验收条件，被告也及时于20××5年××月7日办妥了东方诗韵××2号楼的环保验收手续，目前，后续的竣工验收备案及规划竣工验收手续正在抓紧办理中。综上，本案所涉楼栋至今未能办理商品房权属登记备案手续时受小区周边市政配套设施不健全、相关市政工程施工进度缓慢影响所致，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，责任不在被告。被告并无过错，因此，原告要求被告支付违约金没有合同依据。二、原告请求判令被告于××5日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，没有合同依据，且与目前办理现售备案需经过的流程及审批时限不符。被告办妥环保验收手续后，根据现行审批流程，还需依次先向南宁市建委申报竣工验收备案、再向南宁市档案馆移交竣工材料、而后再向南宁市规划局申报项目规划验收手续等，前述手续办妥后，被告才能将通过前述程序取得的建筑工程竣工验收备案证明、规划竣工验收合格证等资料送交房产局办理现售备案手续。由于办理所有程序涉及多个审批流程，要经过的政府部门较多，需要整理、递交的资料繁多，因此要逐个办妥全部手续，最后取得现售备案证明至少还需要一至两年的时间。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年5月2日，原告麻春（××）与被告广西恒大公司（××）签订了一份《商品房买卖合同》［合同编号：（2009）恒房买卖合字第0376号］，约定原告向被告购买位于南宁市青环路82号恒大·苹果园东方诗韵××2号楼A单元407号房，建筑面积××32.80平方米，总价款390209元。合同第八条“交付期限”约定，××应在20××0年6月30日前，将具备下列第××种条件的商品房交付××使用：××、该商品房经建设单位（××）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，××应当在商品房交付使用后××095日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，房地产权属证书的办理由××自行向产权登记机关申请办理。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。该合同已取得《商品房买卖合同登记备案证明》。上述合同签订后，原告向被告付清了房屋总价款，双方于20××0年7月2日办理房屋交接手续。此后，原告以被告逾期将办理房屋权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案的行为构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。在诉讼过程中，原告主张从交房之日即20××0年7月2日起算××095日内被告应将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。另查明，20××××年4月23日，恒大·苹果园业主代表与被告就办理房产证等事宜形成《20××××年4月23日广西恒大苹果园业主与开发商维权会议记录》，载明：“一、房产证××、广西恒大公司承诺金2、3、4栋从20××××年4月23日至20××××年7月22日内将房产证达到办证条件；2、广西恒大公司承诺金5、6栋从20××××年4月23日至20××××年8月22日内将房产证达到办证条件；3、广西恒大公司承诺东××、2、3、7、××××栋将于20××××年××2月3××日前达到办房产证条件。……”20××××年4月29日，被告作出《关于20××××年4月23日恒大·苹果园业主沟通会提出相关问题的回复》，就房产证的问题，被告回复如下：“我司现已集中力量专项处理已竣工交付楼栋的现售备案问题，对业主代表所提及的金色阳关2～6号楼，东方诗韵××、2、3、7、××××号楼，我司将按照会议上业主提出的时间要求加紧工作安排以达到办证条件。”20××××年7月30日，被告就前述4月23日协调会进行回复，并形成《会议纪要》，载明：“二、广西恒大企业集团公司代表就上一阶段业主提出的问题做相关介绍：××、产权证问题（××）金2#、3#、4#楼已于27日公示完毕，办理金2#、3#、4#楼产权证，整个过程前后大概需要两个月时间，业主可自行办理或委托我公司办理。（2）金5#、6#楼三方结算已通过审核，由于施工单位未提供竣工备案表，造成无法备案，导致不能按原计划于8月份办理，正在跟有关方面协调。（3）东××#、2#、3#、××××#、××3#楼，已经可以备案。（4）东7#、8#、××5#正在和中建七局协商相关事宜。”再查明，涉案商品房所在的恒大·苹果园东方诗韵××X号楼主体工程于20××5年××月7日取得南宁市环境保护局的竣工环境保护验收批复。还查明，涉案商品房所在的恒大·苹果园东方诗韵××X号楼取得了南房预字（2007）第××87号《商品房预售许可证》，于20××0年6月30日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。本院认为，原、被告于2009年5月2日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同第八条的约定，××应于20××0年6月30日前，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格的商品房交付××使用。根据合同第十五条的约定，××应当在商品房交付使用后××095日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在××不退房的情况下，××按已付房价款的0.5%支付违约金。本案中，原、被告双方认可的办理房屋交接手续的日期为20××0年7月2日，则被告应于交付房屋后的××095日内，即至20××3年7月××日前，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未能完成报备案义务。被告抗辩称未能依约完成报备案义务在于市政工程建设原因导致无法通过环保验收所致，而被告至20××5年××月7日才取得竣工环境保护验收批复。因此，对被告的上述抗辩，不予支持。被告逾期未能完成报备案义务，已构成违约，还应当承担逾期报备案的违约责任，根据合同约定，被告应继续履行合同，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款的0.5%向原告支付违约金390209元×0.5%=××95××元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广西恒大企业集团有限公司应于本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；二、被告广西恒大企业集团有限公司应向原告麻春支付逾期报备案违约金××95××元。案件受理费25元，由被告广西恒大企业集团有限公司负担。此款原告麻春已预交，由被告广西恒大企业集团有限公司将此款于本案判决生效之日起十五日内付给原告麻春。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　谭　妤二〇一五年八月十日书记员　郭顺萍附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关注公众号“”