（2015）鄂武昌民商初字第00770号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-24
案件名称
原告武汉中盟远大教育咨询有限公司诉被告武汉武音英才文化艺术中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉中盟远大教育咨询有限公司,武汉武音英才文化艺术中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十四条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第00770号原告：武汉中盟远大教育咨询有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道358号武汉广场写字楼16层06室。法定代表人：孙曦，校长。委托代理人：张诚，湖北金卫律师事务所律师。被告：武汉武音英才文化艺术中心，住所地武汉市武昌区友谊大道陈家河付**号。法定代表人：冀慧娟，副校长。委托代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。委托代理人：张金矿，湖北九通盛律师事务所律师。原告武汉中盟远大教育咨询有限公司（以下简称远大公司）诉被告武汉武音英才文化艺术中心（以下简称英才中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案后，依法由审判员李永明适用简易程序独任审判，于2015年6月12日、8月6日公开开庭进行了审理。原告远大公司的法定代表人孙曦及委托代理人张诚、被告英才中心的法定代表人冀慧娟及委托代理人王盟盟、张金矿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远大公司诉称，2014年9月22日，原、被告之间签订《合作协议书》约定，被告将位于武汉市武昌区彭刘杨西路106号的房屋租赁给原告经营使用，同时约定交房时间为2014年10月15日，原告需向被告交付违约保证金10万元。之后，原告向被告支付10万元违约保证金，多次要求被告将租赁的房屋交付原告使用，但被告拒绝交付房屋，导致合同目的不能实现。教学场地的缺失，导致原告的教学无法开展，六名学生要求全额退还学费。该六名学生每个月应交的学费为6，000元，原告因全额退费，共计遭受经济损失72，000元。原告为维护自己的合法权益，向法院起诉，请求判令被告返还原告缴纳的10万元违约保证金；判令被告赔偿原告经济损失72，000元；判令本案诉讼费用由被告负担。原告远大公司为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：证据一、原告远大公司的组织机构代码证、税务登记证、营业执照、法人代表证明各一份，拟证明原告的主体身份；证据二、企业工商登记信息一份，拟证明被告的主体身份；证据三、2014年9月22日《合作协议书》一份，拟证明原、被告之间系合作关系，且约定“被告于2014年10月15日将教学场地交付原告使用，原告需向被告交违约保证金10万元”；证据四、银行卡交易查询，拟证明原告依据《合作协议书》的约定，于2014年10月15日以银行转账方式向被告支付违约保证金10万元；证据五、学生秦靓、黄菁、付鸿涛、翟健兴、王瑾的退费申请表及打款证明各一份，拟证明被告未交付房屋给原告，致使六名学生退学，这六名学生在原告处学习了两个月，后因教学场地问题要求原告全额退还学费，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失；证据六、《声明》一份及EMS邮寄单一份，拟证明原告已经向被告主张过权利，告知被告先违约导致合同履行不能，原告要求解除合同，退还10万元租房违约金；证据七、武汉市房屋信息产权查询表，拟证明该房屋的所有权人为湖北省林业局；证据八、辅导协议及收据，银行卡刷卡凭证，拟证明被告英才中心的违约行为给原告远大公司造成的经济损失。被告英才中心辩称，原告远大公司主张返还10万元违约保证金及赔偿经济损失等诉请完全无事实依据，严重违背客观事实，缺乏诚信。原告远大公司于2014年8月底进驻被告英才中心，并且将其招牌挂在被告英才中心的门口。原告远大公司在2014年9月即开始从事教学工作，经过被告英才中心的配合和推荐，原告远大公司与所属被告英才中心的17名学生签订了课外辅导合同，并在被告英才中心一直从事教学工作至2015年3月。原告远大公司使用被告英才中心房屋半年以上未支付租金，无故撤走，其诉请返还违约保证金和经济损失无任何依据，请求法院驳回原告远大公司的诉请。被告英才中心为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下：证据一、湖北省林业厅与被告英才中心签订的房屋租赁合同，拟证明被告享有涉案房屋合法的使用权；证据二、原、被告签订的合作协议书，拟证明原、被告之间的房屋租赁合同关系；证据三、原告远大公司在被告英才中心的招牌照片，拟证明2014年8月底原告远大公司将招牌挂到被告英才中心处，已开始使用被告交给原告的房屋；证据四、原告远大公司英语老师许一然在被告英才中心处上课的照片，拟证明原告的老师于2014年9月份在被告交给原告的房屋内上课；证据五、被告的老师与原告的工作人员2015年1月、2月的通话记录清单，拟证明2015年以来，被告与原告一直保持联系，协商上课的具体事宜；证据六、原告远大公司在被告英才中心处授课团体的教师姓名、职务及联系方式，拟证明原告远大公司一直在被告英才中心上课；证据七、学生翟健兴、李杨、付鸿涛与被告英才中心签订的合同及学费收据，拟证明被告英才中心推荐三名学生到原告远大公司处学习文化课；证据八、李杨与原告远大公司签订的课外辅导合同、收据及学生家长的联系方式的照片，拟证明被告英才中心已经交付了房屋，原告远大公司使用房屋到2015年3月。2015年8月6日，经被告英才中心申请，证人翟健兴出庭发表证人证言，证人翟健兴陈述其于2014年10月24日与原告远大公司签订文化课辅导协议，并且在被告英才中心所在的彭刘杨西路办公地点学习文化课，上课至2015年3月，艺术课与文化课分开在独立的教室上课。后因原告远大公司更换教学区，申请退还学费。彭刘杨西路教学区提供住宿，住宿条件良好，不影响休息。证人李杨出庭发表证人证言，证人李杨陈述其于2014年9月份到原告远大公司所在的彭刘杨西路办公地点学习文化课，于2015年4月1日补签订文化课辅导协议。艺术课与文化课是在各自独立的教室上课。该教学区提供住宿，住宿条件良好，不影响休息。庭审中，李杨提供其与原告远大公司所签订的文化课辅导协议。经庭审举证、质证，被告英才中心对原告远大公司提交的证据的质证意见如下：对证据一、二、三、四、七无异议；对证据五退费事实无异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明了被告英才中心交付了房屋，原告远大公司使用房屋办公、教学五个月。对证据六不予认可，被告英才中心没有收到该声明，且该声明与本案的事实是违背的；对证据八的真实性无异议，对证明目的有异议，证明协议载明教学地点在彭刘杨西路106号，且被告英才中心实际交付房屋，原告远大公司使用房屋到2015年3月。原告远大公司对被告英才中心提交的证据的质证意见如下：对证据一的真实性不发表意见，该份合同可以证明被告英才中心存在违约行为，湖北省林业厅与被告英才中心签订的合同约定交房时间2015年3月1日，而被告英才中心与原告远大公司约定交房时间为2014年10月15日，被告英才中心在没有取得房屋使用权的情况下，与原告远大公司签订合同，被告英才中心存在欺诈行为；对证据二、四无异议；对证据三照片的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告远大公司是想租用被告英才中心的位置用于教学；对证据五通话记录的真实性无异议，但是无法证明通话的内容；对证据六认可其中部分教师属于原告远大公司的教师；对证据七有异议，根据双方合同的约定，被告英才中心应当将4号楼的一层交付给原告远大公司，该证据不能达到被告的证明目的；对证据八的真实性无法确认，对其证明目的有异议。原告远大公司对证人证言不予认可，认为被告英才中心唆使证人作证。本院对双方无异议的证据效力予以确认。对双方有异议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合审查判断。经审理查明：2014年6月27日，湖北省林业厅与被告英才中心签订《房屋租赁合同》，合同约定湖北省林业厅将位于武汉市武昌区彭刘杨西路106号房产，租赁给被告英才中心使用。交房时间分两期进行，第一期交房时间为2014年7月1日，湖北省林业厅将1号楼、2号楼、3号楼、餐厅、会议室及大院停车场交付被告英才中心使用。第二期交房时间为2015年3月1日，湖北省林业厅将原木材公司临街4层楼交付被告英才中心使用，如一次性交房有困难，湖北省林业厅应分期交房，交房时间以双方签订书面的交房确认书为准。2014年8月底，原告远大公司入驻彭刘杨西路106号，开展教学工作。2014年9月22日，原告远大公司法定代表人孙曦与被告英才中心委托人黄恩东签订《合作协议书》，约定被告英才中心将武汉市武昌区彭刘杨西路106号房产（场地），以房屋租赁形式给原告远大公司作为文化课、美术课的教学场地经营使用，租赁的建筑为原木材公司4号楼一层共计500平方米，及相关设备（设施）。交房时间为2014年10月15日，以双方签订书面的交房确认书为准，租赁期自2014年10月15日起至2019年10月14日止，共计5年。租金按每平方米每月66.67元，面积500平方米，即每月租金人民币33，333元，该房屋年租金基准价为40万元；违约保证金10万元。该房屋租金每2年按6%递增，即第一年双方协商租金为35万元（2014年10月15日起至2015年10月14日止），第二个租约年度租金为40万元（2015年10月15日起至2016年10月14日止）；第三个租约年度租金为42.4万元（2016年10月15日起至2017年10月14日止）；第四个租约年度租金为42.4万元（2017年10月15日起至2018年10月14日止）；第五个租约年度租金为45万元（2018年10月15日起至2019年10月14日止）。违约条款：被告英才中心于2014年10月15日将教学场地交付给原告远大公司使用，原告远大公司向被告英才中心缴付违约保证金10万元，若被告将教学场地如期交付给原告时，原告未履行合同向被告缴纳违约保证金10万元的，原告向被告赔偿经济损失50万元。原告先付租金后使用，经双方协商，第一个租金年度给付时间为2015年3月15日一次付清，以后均于每年12月15日支付50%，次年3月15日付清另外50%。原告必须依约交付租金，如有拖欠租金，被告英才中心每天按年租金总额的5%加收滞纳金，拖欠租金超过10天，甲方有权回收房屋，合同自行终止，并有权拒绝退还履约保证金。合同期满或终止，原、被告双方验收无误后，将保证金退还原告，不计利息。租赁期间，原告远大公司经营发生的水、电等费用由原告远大公司负担。房屋返还时的状态：返还房屋时应经被告英才中心验收认可，并相互结清各自承担的费用。双方合作项目与内容：被告英才中心需积极配合原告远大公司的文化招生，双方约定，被告英才中心将艺术类考生推荐到原告远大公司进行文化培训，学生完成学费缴纳后，原告远大公司提供40%的分红给被告英才中心。财务管理：双方不干涉各自内部的财务制度为原则，达成以下商定：学生文化课补习报名缴费时，学费由原告远大公司收取（文化课），收款凭证原、被告双方各保留一份，分红当日结清。如遇学生中止文化课学习或文化课成绩不理想而产生的退费问题，由原告远大公司负责，与被告英才中心无关。本合同终止的条件：如原告方擅自提前解除合同，应当保证装修的完好，被告英才中心不承担任何补偿，不返还租金、违约保证金及补偿原告远大公司装饰装修和改扩建费用。双方为履行合同发生纠纷，协商解决不成的，可依法向被告所在地人民法院起诉。双方在合同上签字盖章。此后，因湖北省林业厅未将原木材公司4号楼一层交付给被告英才中心，经原、被告协商，被告英才中心将2号楼大教室1间、小教室3间、办公室1间、宿舍2间交付给原告远大公司。2014年10月15日，原告远大公司通过银行转账支付给被告英才中心违约保证金10万元。在合同履行过程中，被告英才中心将自己招收的艺术生推荐到原告远大公司处学习文化课。其中有学生（证人）翟健兴、李杨，二人陈述于2014年10月份与原告远大公司签订文化课辅导协议，支付学费3万元，并且在被告英才中心所在的彭刘杨西路106号办公地点学习文化课，艺术课与文化课是在各自独立的教室上课，上课至2015年3月，学校住宿条件良好，不影响学生的休息及学习。2014年10月12日，案外人王瑾与原告远大公司签订文化课辅导协议，约定由原告远大公司对王瑾进行课程辅导，辅导日期自2014年10月12日起，王瑾支付原告远大公司课程辅导费3万元。2014年10月24日，证人翟健兴与原告远大公司签订文化课辅导协议，约定由原告远大公司对翟健兴进行课程辅导，辅导日期自2014年10月12日起，翟健兴支付原告远大公司课程辅导费3万元。2014年12月13日，案外人秦靓与原告远大公司签订文化课辅导协议，约定由原告远大公司对秦靓进行课程辅导，辅导日期自2014年12月13日起，秦靓支付原告远大公司课程辅导费3万元。2015年1月9日，案外人付鸿涛与原告远大公司签订文化课辅导协议，约定由原告远大公司对付鸿涛进行课程辅导，辅导日期自2015年1月7日起，付鸿涛支付原告远大公司课程辅导费3万元。2015年1月26日，案外人黄菁与原告远大公司签订文化课辅导协议，约定由原告远大公司对黄菁进行课程辅导，辅导日期自2015年1月26日起，黄菁支付原告远大公司课程辅导费3万元。上述五名学生均在彭刘杨西路106号进行文化课学习。2015年3月6日，上述五名学生均向原告远大公司提出退费申请，认为学生住宿条件不达标，申请退费。王瑾的退费申请表载明的入学时间存在涂改，将2015年1月1日替换为2014年10月6日，学习课时为2个月6天。秦靓、付鸿涛、翟迪波的退费申请表均载明入学时间为2015年1月1日，学习课时2个月6天。黄菁的退费申请表没有载明入学时间及已学课时。上述五名学生载明退费原因系该学校住宿条件不好，消防通道未关闭，影响学生休息及学习。证人李杨陈述其于2014年9月份至2015年3月份在彭刘杨西路106号原告远大公司处学习文化课，因原告远大公司更换学校办公地址，2015年3月之后到中南财经政法大学首义校区继续学习文化课，李杨与原告远大公司于2015年4月份补签文化课辅导协议。2015年6月12日庭审中，原告远大公司的法定代表人孙曦陈述五名学生均为2015年1月1日招收，并且在彭刘杨西路106号的一间教室里面教学，前后招收28名学生。2015年7月30日，本院通知原告远大公司的法定代表人孙曦到庭调查，其陈述不清楚招收了多少学生，也不知道学生在什么地方上课，认可其帮助被告英才中心的学生上课，被告英才中心没有交付房屋，不存在缴纳租金的问题。2015年3月6日，原告远大公司离开彭刘杨西路106号办公区，到中南财经政法大学首义校区继续办学，没有与被告英才中心进行清点、结算。2015年3月14日，原告远大公司通过邮寄方式向被告英才公司送达一份《声明》，载明：“武汉武音英才文化艺术中心：贵公司与我公司（武汉中盟远大教育咨询有限公司）于2014年9月22日签订《合作协议书》中约定，将位于武汉市武昌区彭刘杨西路106号原木材公司4号楼租给我公司，并且约定于2014年10月15日将该房屋交付给我公司使用。贵公司一直拒绝将该房屋交给我公司使用，明显违反合同约定，导致我方无法继续正常办学，我公司已经依据《合作协议书》的约定向贵公司缴纳违约保证金10万元，但是，截止目前贵公司尚未将约定的楼房交付，我公司要求解除合同，退还我方缴纳的租房违约保证金10万元。武汉市中盟远大教育咨询有限公司。2015年3月13日”。2015年3月16日，该邮件由他人代收。因原、被告双方协商未果，原告远大公司诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，原、被告未能达成一致意见。本院认为，原、被告双方签订的《合作协议书》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，本案中，被告英才中心虽未将合同约定的4号楼一层500平方米交付给原告远大公司，但是将其他教室、办公室交付给原告远大公司使用，原告于2014年10月15日向被告支付了10万元保证金，并且自2014年10月12日起已经在该教学楼开展招生教学工作，陆续招生28名。据此，本院认定原、被告对合同进行了变更，且双方均履行了合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，2015年3月14日，原告远大公司书面邮寄声明要求解除合同，没有经过被告英才中心的同意，且不符合合同法的法定解除权。据此，本院认定原告远大公司要求解除合同属单方违约。根据合同的约定，原告远大公司单方违约，被告英才中心不负责退还保证金。关于原告远大公司主张被告英才中心赔偿其6名学生退学所产生的经济损失，原告远大公司仅提供5名学生的文化课辅导协议、退费申请表及转账汇款电子回单。原告远大公司提供的学生退费申请表载明由于住宿条件不好、消防通道未关闭，影响学生休息和学习。但经证人出庭作证，该办学地址住宿条件良好，并不影响学生休息、学习。原告远大公司未申请证人出庭作证，被告英才中心申请证人翟健兴及李杨出庭作证，证明该办学地址住宿条件良好，故原告远大公司主张因住宿问题导致学生退费的理由不成立。另外，原、被告双方签订的《合作协议书》约定：“如遇学生中止文化课学习或文化课成绩不理想而产生的退费问题，由原告远大公司负责，与被告英才中心无关”。据此，本院对原告远大公司主张被告英才中心赔偿其经济损失7.2万元的诉讼请求不予支持。综上，本院依法驳回原告远大公司的全部诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉中盟远大教育咨询有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费3，740元，减半收取1，870元，由原告武汉中盟远大教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员 李永明二〇一五年八月十日书记员 徐 齐 百度搜索“”