（2015）穗中法民五终字第3111号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-01
案件名称
广州给力百货有限公司与左显光房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左显光,广州给力百货有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3111号上诉人(原审被告、反诉原告）：左显光，住湖南省双峰县。委托代理人：丰志鹏、温翠婷，广东政霖律师事务所律师、实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：广州给力百货有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：毛良清，该公司总经理。委托代理人：刁梓荣，广东瑞迪安律师事务所律师。上诉人左显光因与被上诉人广州给力百货有限公司（以下简称给力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一楼1FA003区003-1号、003-2号铺位，总面积约120平方米，权属人为广州市帝缘房地产有限公司。2013年1月1日，给力公司（乙方、承租人）与广州市帝缘房地产有限公司（甲方、出租人）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一层、二层物业及其设施作百货经营之用，面积3800平方米，租赁期10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，2013年1月1日至2013年6月30日为免租期，2013年7月1日至2015年12月31日，每月租金47500元……合同第七条转租的约定：除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的同意，方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人。2013年2月15日，给力公司（乙方、承租人）与广州市帝缘房地产有限公司（甲方、出租人）签订补充协议，约定乙方有权将其所租赁房屋面积出租给任何第三方，且租金及收款方式由乙方自行决定；乙方与第三方所签订的合同年限不得超过甲乙双方合同约定的租赁年限。2013年9月12日，给力公司（甲方）与左显光（乙方）签订合作经营合同两份，约定乙方承租甲方位于广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一楼1FA003区003-1号、003-2号铺位（建筑面积约120平方米）经营联想、华硕品牌，合同期限2年，从2013年10月15日至2015年10月14日，租金共9600元/月，管理费共2400元/月。乙方每月5日前必须向甲方交纳当月租金、管理费、公共空调水电费和上月水费。为确保对卖场公共设施、商家货品品质和服务的保障和合同的履行，乙方应于本合同生效之日向甲方预交租赁保证金共计19112元，租赁期满后，如乙方未损坏承租的经营场地和设施，没有拖欠租金、管理费和水电费及其他费用的，则在本合同期满后90天无息退回乙方，否则甲方有权从中扣除相应的费用。违约责任6.1条约定：如乙方未按本合同第二条规定向甲方交纳当月租金、管理费和上月水电费，乙方须按日向甲方支付拖欠费用总额5‰的滞纳金直至款项付清，同时甲方有权从乙方营业货款或水电押金、租赁保证金中直接扣除，逾期超过15天视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。6.3条约定：如乙方违反本合同5.2.5项的规定，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失，并向甲方支付相当于租赁期内租金总额15%的违约金，按此标准计算低于人民币拾万元的，以人民币10万元计，且甲方有权单方解除本合同，甲方有权处理乙方的商品以及物资设备，并从留置商品以及物资设备的变卖款项中扣除所有乙方须承担的赔偿金及违约金。合同约定2013年10月15日至2013年12月31日为免租期。两份合同签订后，给力公司在合同签订当天将两铺位交付左显光使用，左显光在合同签订当天向给力公司支付了首月租金及租赁保证金19112元。左显光接收两铺位后对两铺位进行了装修并经营。给力公司称左显光自2014年1月起断续拖欠租金，2014年1月1日至2014年3月31日的租金至今未支付，2014年11月1日至今的租金未支付。左显光称其2014年11月1日前的租金已支付完毕，其于2014年11月1日已与给力公司解除合同并撤离涉案两铺位，因此此后的租金不应由其承担。关于2014年1月1日至2014年3月31日的租金问题，左显光称其没有欠缴，但未能提供其已缴纳该租金的收据，并称已遗失；另，从给力公司于2014年8月5日向其发出的催款通知单看，给力公司也只是向某光催收4-7月的租金，如果左显光欠1-3月租金，为何给力公司不向某光催收1-3月租金？按常理，左显光也不可能不交纳1-3月份的租金就直接交纳4-7月份的租金，因此，左显光认为其并没有欠给力公司1-3月的租金。原审第二次庭审时，给力公司为证明左显光未缴纳2014年1-3月份的租金，提供一份催款通知单回单，称其于2014年4月10日曾向某光发出催款通知单向某光催收2014年1-3月份的租金。左显光认为该回单是给力公司单方制作，其从未收到该通知单，且给力公司也没有向其送达。给力公司于2014年6月25日发出给力电脑城整改通知，主要内容为：商场管理层决定对给力电脑城进行全面升级整改，改造之后商场更名为“云数码港”，需要对商场布局与入口进行重新规划，整改将从对商场形象、业态布局、运营策略、商场管理规范化人性化四个方面进行。左显光称给力公司在2014年4月开始欲单方整改给力电脑城，对商场布局和入口进行重新规划，需与商户重新签订租赁合同，因左显光等商户反对整改，给力公司为达到整改目的而使用多种手段迫使商户就范。给力公司为达到与左显光解除合同的目的，采用拒收租金、停电、擅自在左显光铺位周围加筑隔板围墙防碍左显光正常经营。为此，双方产生矛盾，左显光并多次报警处理。2014年8月5日给力公司向某光发出催款通知单，主要内容为：4-7月份贵专柜应缴费用望在合同约定的时间内到财务部予以缴清，如有异议请在接到本通知后七个工作日内找相关部门协商解决，如无正式书面回复将在8月7日下午六点前全部缴清，逾期不缴者将按合同约定条款收取滞纳金。左显光于2014年8月7日向给力公司支付了4-7月的租金、管理费及电费。2014年8月20日，左显光向给力公司邮寄通知书，称2014年8月其曾多次到给力公司交租金，但给力公司拒收，导致其无法按约定履行交付租金的义务，要求给力公司在收到通知后三日内指定银行账户收取租金，或者指定租金的收款人及联系方式。2014年8月26日，左显光将8月份的租金及管理费12000元提存于广州市花都公证处，并于2014年8月27日办理了提存公证。2014年9月5日，左显光将9月份的租金及管理费120000元提存于广州市花都公证处，并办理了提存公证。2014年10月17日，左显光将10月份的租金及管理费120000元提存于广州市花都公证处，并办理了提存公证。左显光称其于2014年10月与给力公司协商解除合同，给力公司表示同意解除合同，其于2014年11月1日搬离涉案商铺并解除合同。给力公司称左显光未与其协商解除合同，也没有将商铺向其交接。对此，左显光没有提供证据予以证明。2014年12月30日,给力公司以左显光无故拖欠自2014年1月起的租金为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除双方签订的合作经营合同；2.左显光交还位于广州市花都区狮岭镇狮岭城市广场B栋一楼1FA003区003-1（及2）的场地给给力公司；3.左显光向给力公司支付拖欠的租金（按每月9600元计算）、管理费（按每月2400元计算）、滞纳金（按拖欠金额的5‰计算）、违约金（按10万元计算），水电等费用直至交还场地之日止，暂计240000元；4.本案诉讼费用由左显光承担。原审诉讼中，经原审法院释明后，给力公司其明确诉讼请求的第1、3项为：1.解除双方于2013年9月12日签订的两份合作经营合同；3.左显光向给力公司支付拖欠的租金（按每月9600元计算）、管理费（按每月2400元计算）、滞纳金（按拖欠金额的5‰计算）、违约金（按10万元计算），租金、管理费具体的时间为2014年1月1日至2014年3月31日、2014年11月1日至2015年1月21日。因没有水电费单据，给力公司表示撤回该项诉讼请求。左显光原审答辩及反诉称：给力公司为收回涉案铺位采取各种手段迫使我解除合同，故合同的违约方是给力公司，其不享有合同的合法解除权，我认为双方的两份合作经营合同已在2014年11月1日起解除，我已于2014年11月1日搬离两铺位。我并未拖欠租金、水电费、管理费，我多次向给力公司要求缴纳铺位的租金，但其拒不收取，故我只能通过公证提存的方式缴纳租金。综上，给力公司的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。我多次要求给力公司赔偿各项损失并返还保证金，但遭到拒绝，故我反诉请求法院判令：1.双方于2013年9月12日签订的两份合作经营合同于2014年11月1日解除；2.给力公司向我支付违约金10万元；3.给力公司向我返还租赁保证金19112元；4.给力公司向我赔偿经营损失5万元；5.给力公司向我支付装修损失6万元；6.给力公司向我返还2014年8月至10月的部分租金21000元；7.给力公司向我支付搬迁费3000元；8.给力公司承担反诉全部诉讼费用。原审诉讼中，左显光提供视听材料作为证据，拟证明给力公司在合同履行期间拒收租金、停电并在涉案商铺周围加装隔板墙，阻扰其正常经营。给力公司认为该视听材料是左显光偷拍、偷录的，对其真实性不予认可。且认为该视听材料只是反映有人吵架、打架、砌墙，砌墙未在涉案商铺范围内施工是给力公司的权利，如果停电也是因左显光不交租引起的，是给力公司合法权益的自我保护，也是催收租金的方式方法。视听材料的部分内容反映左显光于2014年8月23日前往给力公司要求支付2014年8月份的租金，给力公司的工作人员认为左显光迟延支付租金，应该与滞纳金一起缴纳，因此拒绝收取左显光仅支付当月租金。另，给力公司在提起本案原审诉讼时提交了一份关于解除合同的律师函作为证据，在原审庭审时撤回该证据的举证。左显光以该份证据证明给力公司于2014年9月5日向其发出律师函，律师函也反映左显光是自2014年8月起未支付租金、管理费及水电费，因此认为其并未欠付2014年1-3月的租金。原审法院认为：给力公司与左显光签订的两份合作经营合同，实为铺位租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为左显光是否拖欠给力公司2014年1月1日至2014年3月31日的租金？给力公司是否享有合同的解除权？双方签订的两份合同是否于2014年11月1日已解除？关于左显光是否拖欠给力公司2014年1月1日至2014年3月31日租金的问题。给力公司将涉案两铺位租赁给左显光使用，左显光应按合同约定向给力公司支付租金。给力公司称左显光至今未向其支付2014年1月1日至2014年3月31日的租金，左显光称其已缴纳，但未能提供证据证明。从左显光向给力公司支付租金的情况看，左显光于合同签订当天向给力公司支付了首月租金及租赁保证金，于2014年8月7日向给力公司支付了2014年4-7月的租金，而从给力公司于2014年8月5日向某光发出的催款通知单及给力公司于2014年9月5日向某光发出的关于解除合同的律师函看，给力公司在上述时间也只是向某光催收2014年4-7月及8月的租金，如果左显光拖欠给力公司2014年1-3月的租金，一般情况下，给力公司不可能不向某光追收该租金及在未收取2014年1-3月的租金的情况下直接收取左显光2014年4-7月的租金。而原审庭审时给力公司也自认签订合同当天左显光已向其支付了首月租金，因合同约定2013年10月15日至2013年12月31日为免租期，即左显光已向给力公司支付了2014年1月份的租金。综上，原审法院认为，2014年1-3月的租金左显光已经支付或双方曾达成合意同意免除左显光该时段未支付的租金。因此，给力公司要求左显光支付2014年1-3月的租金及滞纳金，证据不足，原审法院不予支持。关于给力公司是否享有合同的解除权及双方签订的两份合同是否于2014年11月1日已解除的问题。原审庭审中经征询给力公司的意见，给力公司自认虽然左显光自2014年1月起欠付租金，但给力公司直至提起本案诉讼之前一直未向某光主张解除合同。基于给力公司在其认为左显光拖欠其租金的情况下一直未主张解除合同的权利，应视为放弃其享有单方解除合同的权利。因此，给力公司在左显光合理支付租金的情况下于2014年10月13日向原审法院起诉主张单方解除合同，理据不足，原审法院不予支持。左显光称合同已于2014年11月1日解除，没有提供证据证明，给力公司对此也不予确认。因此对左显光该主张原审法院不予确认。鉴于给力公司与左显光于2015年1月21日原审庭审当天已对场地进行了交接，双方签订的合同也实际解除，因此原审法院对此不再处理。关于租金及滞纳金、违约金、租赁保证金的问题。给力公司在认为左显光违约的情况下没有行使合同解除权，仍然收取左显光之后的租金给予左显光继续租赁，应视为放弃合同解除权。左显光认为给力公司为达到与其解除合同的目的，采用拒收租金、停电、擅自在其铺位周围加筑隔板围墙防碍其正常经营，左显光在此情况下也没有行使合同解除权，继续租赁，也应视为放弃单方合同解除权。导致双方合同解除是由于给力公司停电，并在左显光铺位周围加筑隔板围墙防碍左显光正常经营以及左显光自2014年11月起没有按合同约定支付租金所致，双方对合同未能继续履行均有过错，因此，给力公司要求左显光支付违约金及左显光要求给力公司支付违约金，原审法院均不予支持。根据公平原则、双方的过错程度及双方于2015年1月21日实际解除合同及铺位交接的情况，原审法院认为，左显光应向给力公司支付2014年11月1日至2015年1月21日的租金和管理费。按12000元/月计算，为32400元。左显光支付的租赁保证金19112元应抵扣租金、管理费，抵扣后，左显光应向给力公司支付租金、管理费13288元。因左显光迟延支付租金、管理费，应向给力公司支付滞纳金，但给力公司要求按欠费总额的5‰/日计算过高，根据左显光欠费的情况，滞纳金从2014年12月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。对于左显光的反诉请求，因左显光没有提供证据证明其于2014年11月1日与给力公司解除合同并搬离铺位，因此，左显光请求确认其与给力公司于2013年9月12日签订的两份合作经营合同已于2014年11月1日解除，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。同理，左显光认为给力公司违约在先，要求给力公司返还租赁保证金19112元、赔偿经营损失50000元、装修损失60000元、返还2014年8-10月部分租金21000元、支付搬迁损失3000元均无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月26日作出如下判决：一、解除给力公司与左显光于2013年9月12日签订的两份合作经营合同（双方已于2015年1月21日实际解除合同并当天交接完毕）;二、左显光于本判决发生法律效力之日起十日内向给力公司支付租金、管理费合计13288元;三、左显光于本判决发生法律效力之日起十日内向给力公司支付租金、管理费13288元的滞纳金，滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月6日起计至付清款日止；四、驳回给力公司的其他诉讼请求；五、驳回左显光的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2450元，由给力公司负担2311元，左显光负担139元；反诉费2548元，由左显光负担。判后，左显光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，我并未拖欠给力公司租金，反而是给力公司为达到单方违反租赁合同约定，擅自整改商场格局的目的，采取拒收租金、停电、擅自在我铺位周围加筑隔板围墙的方式阻碍我正常经营，我为维护自己的合法权益行使先履行抗辩权，并非拖欠租金；且我向给力公司支付了租金后，给力公司仍未通电和拆除隔板围墙，导致我无法正常经营长达五个多月；给力公司对合同的未能继续履行负有全部过错。二、原审判决适用法律错误，其不应根据公平原则处理本案。根据第一点上诉意见所述，给力公司阻碍我正常经营的行为，严重违反了租赁合同的约定，其后在我被迫交纳租金后其仍未能提供适租的铺位和条件给我使用，给力公司的上述行为严重违反出租方提供适租标的物和租赁房产瑕疵担保义务，属于根本违约，应当根据合同法的相关规定，由给力公司承担全部的违约责任，且其违约对我造成了各项损失，其还应承担赔偿我损失的责任。综上，我上诉请求：1、判决撤销原审判决；2、改判：①我与给力公司于2013年9月12日签订的两份合作经营合同于2014年11月1日解除；②给力公司向我支付违约金10万元；③给力公司向我返还租赁保证金19112元；④给力公司向我返还2014年8月至10月的部分租金21000元（按每月实际经营6天的比例计算，每月应返还租金7000元）；⑤驳回给力公司的全部诉讼请求；3、判令给力公司承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人给力公司答辩称：一、原审法院查明事实清楚。虽然我司起诉要求左显光支付各项费用高达24万余元，而原审判决才13288元，但我司认为原审说明充分，审查事实清楚，故没有上诉。二、左显光的上诉没有任何事实根据，应予驳回。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，左显光表示如果法院认定其需要给付滞纳金，其对原审法院判决的滞纳金的本金、计算方式、计算标准和起算时间均没有异议。此外，左显光还向本院提交《撤回部分上诉请求申请书》，以其认为原审关于双方当事人对合同未能履行均有过错的认定有事实和法律依据为由，申请撤回其要求给力公司支付违约金10万元的上诉请求。二审另查明，在原审法院2015年1月21日的庭审过程中，经原审法院释明，左显光表示其同意交还涉案场地，但表示其只搬走了主要物品，剩下LED显示屏、大柜子还没有搬走，要求搬走；给力公司同意当天自行收回涉案场地。在原审法院2015年3月18日的庭审过程中，给力公司确认双方已于2015年1月21日交接完毕；左显光表示其于2015年1月21日庭审后到涉案场地发现LED招牌不知被谁拆走了，给力公司的保安一开始不让其搬涉案场地内的东西，后经原审法院协调，给力公司才同意左显光搬东西，但因时间太晚，左显光聘请的搬运工走了，故左显光最终没有搬走场地内的东西，并已告知给力公司其放弃涉案场地内的东西。本院认为，左显光在二审中向本院提交《撤回部分上诉请求申请书》，确认原审认定涉案双方当事人对合同未能继续履行均有过错有事实和法律依据，并据此申请撤回其关于要求给力公司支付违约金10万元的诉讼请求，鉴于上述申请属于左显光处分自己的权利，并无不可，本院予以准许，但由此产生的二审案件受理费应由左显光自行承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对左显光的上诉请求，本院具体分析如下：首先，左显光上诉主张合同已于2014年11月1日解除，但左显光所提交的证据并不足以证明其主张，给力公司对此也不予确认，原审鉴于给力公司与左显光于2015年1月21日庭审当天对涉案场地进行了交接，认定涉案合同实际解除合法有据，本院予以维持。二审中，左显光并未举证推翻原审上述认定，本院依法驳回其该项上诉主张。其次，关于左显光是否欠费及租赁保证金应否退还问题。由于左显光在二审中表示确认原审认定的涉案双方当事人对合同未能继续履行均有过错有事实和法律依据，给力公司对此亦无异议，本院予以确认。原审根据公平原则、双方过错程度，以及双方于2015年1月21日实际交接场地的情况，认定左显光应支付2014年11月1日至2015年1月21日的租金和管理费合法合理，而按合同约定，给力公司有权从租赁保证金中扣除拖欠的租金和管理费等费用，经计算，左显光支付的租赁保证金与上述欠费相抵扣后，左显光仍需补足相关欠费，故原审判令驳回了左显光要求返还租赁保证金的诉讼请求，并判令左显光清付拖欠的剩余租金和管理费并无不当，本院予以维持。左显光要求返还租赁保证金及无需支付欠费的上诉主张缺乏理据，本院予以驳回。由于左显光拖欠部分租金和管理费13288元，原审判令左显光按中国人民银行同期同类贷款利率计付上述款项从2014年12月6日起的滞纳金有理，而左显光在二审中亦表示对于滞纳金的计算标准、方式和起算时间均无异议，本院予以确认。最后，左显光以其每月只能经营6天为由，上诉要求退还已付的2014年8月至10月部分租金21000元，但左显光对此并未举证证明，且上述费用系左显光逐月提存支付，左显光在支付时并未提出异议，故左显光现在上诉要求退还部分租金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人左显光的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2826元，由上诉人左显光负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年八月十日书 记 员 党春婷 关注公众号“”