（2015）西民二初字第116号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-01-14
案件名称
青海晟辉物业管理有限公司与西宁智越爱婴咨询有限公司物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海晟辉物业管理有限公司,西宁智越爱婴咨询有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条，第一百三十四条，第一百四十八条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第116号原告青海晟辉物业管理有限公司。法定代表人郭丽红，该公司总经理。委托代理人唐丽娟，女，1965年12月8日出生，汉族。委托代理人蒋郁，青海西海律师事务所律师。被告西宁智越爱婴咨询有限公司。法定代表人张秀，该公司总经理。委托代理人党向谦、毛尊超，青海竞帆律师事务所律师。原告青海晟辉物业管理有限公司与被告西宁智越爱婴咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由审判员刘云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青海晟辉物业管理有限公司委托代理人唐丽娟、蒋郁及被告西宁智越爱婴咨询有限公司委托代理人党向谦、毛尊超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青海晟辉物业管理有限公司诉称，2013年3月25日，原被告双方签订《青海晟辉物业管理有限公司物业管理合同》，合同约定原告作为物业服务机构向被告提供物业服务，被告向原告支付公共设施管理费、水、电、暖气、物业等费用，被告在合同履行过程中长期欠缴公共设施管理费、水、电、暖气、物业等费用，构成严重违约。现请求法院判令解除原被告双方于2013年3月25日签订的《青海晟辉物业管理有限公司物业管理合同》，判令被告支付拖欠的水、电、暖气、物业等费用共计772784元，本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告青海晟辉物业管理有限公司向法庭出示如下证据：证据一、2015年5月15日《智越爱婴2015年4月水电费通知单》一份，证明2015年4月被告在占用商铺时所欠水电费22669元；2015年4月24日《智越爱婴欠物业水电暖及物业费明细（附件1）》、《智越爱婴欠物业水电暖及物业费明细（附件2）》各一份，证明2013年3月24日到2014年4月29日装修期间被告拖欠水电费共90000元、2014年11月到2015年3月拖欠水电费共260394.55元、2014年1月到2015年4月拖欠物业管理费共193381元；2013年10月到2015年4月被告拖欠采暖费267024元，以上三项共计752784元（由于商场经营困难双方协商确定物业费按照70%收取为135366元，采暖费按照80%收取为267024元），其中已扣除被告缴纳的水、电、物业费。被告的质证意见：真实性认可，两份通知均收到，对35万余元的水电费认可，应予支付；原告计算的物业费过高且物业费的收取没有依据，原告并未提供物业服务，被告亦没有享受相关物业服务，保洁、保安、设施的维修维护以及安装等相关物业服务系被告自己提供；对采暖费不予认可，原告供暖温度未达到国家规定标准，被告自行安装了暖风机，原告也认可被告的安装行为；被告已缴纳部分水电费。证据二、《青海晟辉物业管理有限公司物业管理合同》一份，证明原被告双方存在物业管理关系，原告向被告收取相关费用合法有据。被告的质证意见：真实性认可，但物业管理合同中未约定物业服务项目，不应收取物业服务费。证据三、西宁市发展改革委员会出具的宁发改价格（2010）592号《关于调整西宁地区冬季燃气、燃煤集中供暖价格的通知》一份，证明原告是依据政府文件规定标准向被告收取费用的。被告的质证意见：真实性认可，但不能证明采暖费的收取依据及合理性。被告西宁智越爱婴咨询有限公司辩称，同意解除原被告双方之间签订的《青海晟辉物业管理有限公司物业管理合同》，但双方签订的合同属于物业管理合同，而非物业服务合同，原告向被告主张物业费没有事实和合同依据，被告在租赁期间未与原告形成事实合同，原告事实上未履行物业服务，且原告计算所拖欠的水、电、暖气、物业等费用没有分项明细和计算标准，请求驳回原告全部诉讼请求。庭审中被告西宁智越爱婴咨询有限公司向法庭出示如下证据：证据一、收据十一张，证明2013年到2015年被告已向原告支付水电费总金额为488032元。原告质证意见：真实性予以认可，已收到这些款项。证据二、往来函件和工作联系函十三份，证明原告在被告租赁期间内未提供物业服务，供暖服务不符合国家标准。原告质证意见：对原告签收的联系函的真实性认可，但对联系函中所反映的内容不予认可，对原告未签收的联系函真实性无法确认；该组证据仅能证明原告收到被告曾以书面形式反映的问题。证据三、柴增元、王学林、李贺圈、王春生、严成兰、孔玉珍、柏云、王笑君个人证明共八份，其身份是被告公司的保洁、保安人员，证明原告的物业服务不到位，原告已经自认保洁、保安是被告自己提供的。原告质证意见：对真实性和关联性不予认可，工资表无任何盖章，不能证明德庄火锅店和工资表中的人与被告之间的关系，证据四、《施工合同》、《协议书》各一份及十三张照片，被告与王生奎的《协议书》，证明被告自己施工清理化粪池的事实，证明原告未履行物业等相关服务；被告与青海金塞克广告装饰有限公司签订的《施工合同》，证明被告安装暖风机的事实；十三张照片证明被告曾自己清理垃圾的事实。原告质证意见：对《协议书》的真实性有异议，被告所签协议与本案没有关联性；对《施工合同》的真实性不予认可；对照片的真实性不予认可，照片未显示拍摄时间及地点，不能确定是否是被告所承租商场一二层的垃圾清理。经审理查明：郑子娟代表原告青海晟辉物业管理有限公司、陈泰铭代表被告西宁智越爱婴咨询有限公司，于2013年3月25日签订《青海晟辉物业管理有限公司物业管理合同》，原告将坐落于西宁市五四大街58号鼎安新城4层商位（建筑面积一层2579.96平方米、二层2675平方米）由被告经营使用，并向被告提供物业管理和服务，合同期限自2013年3月25日起至2020年3月25日止。合同第三条约定：“业户的缴费及付款方式1、商位各项费用均按建筑面积收取（物业管理费、采暖费）。2、采暖费按西宁市物价部门当年规定的价格收取，供暖时间为10月15日起至次年4月15日止。每年采暖期前十日一次性缴清全年采暖费，逾期的，每日按应缴费总金额的3%收取滞纳金，逾期三十日甲方有权解除合同并全额扣除保证金。3、电费以商业用电计价，按电表实际度数计量收费。并承担合理的电损费用……4、水费按西宁市自来水公司规定的商业价格收取并承担合理水损。5、公共设备设施维护费2.3元／月·㎡，每三个月缴纳一次，下一期维护费于上期期满前十五日内交清，以此类推。逾期的，每日按应缴费总额的3%收取滞纳金，逾期三十日甲方有权解除合同并全额扣除保证金。6、采暖费、电费、水费、物业管理费等随国家宏观调控，甲方有权按国家规定的调控浮度做适当调整。”合同第四、五条约定：“甲方按约定为乙方提供正常的水、电、暖供给，保障乙方正常的经营。”“如果甲方不按约定提供水、电、暖及相关配套设施，乙方有权解除合同。”“如果乙方不按合同约定缴纳各项费用的，甲方有权解除合同。”在补充条款中特别提出“公共设施维护费（1）公共设施包括：供暖设施设备、供电设施设备、供水设施设备。（2）公共设施设备维护范围：小区配电室配电系统、商场公共区域监控室监控系统、锅炉房供暖系统、消防系统、供水设施等。”该合同中，公共设备设施维护费亦即物业管理费。后因被告以没有合同约定为由拒付物业费，以原告未依合同约定提供合格服务为由拖欠水费、电费、暖气费等费用不付，导致纠纷产生。另查，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”再查，西宁市发展计划委员会西宁市房产管理局《关于下发西宁及相关地区物业服务收费管理及相关规定的通知》第一条“所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。”第四条“高档商品住宅、公共商业区、写字楼、办公室、宾馆饭店、工厂厂房等物业服务收费实行市场调解价。具体收费标准由物业管理企业和被服务单位所提供的具体服务标准和物业服务成本双方约定。”对原告提交证据的分析与认定：证据一、虽为原告单方制作，但经陈泰铭签字确认，能够证明被告拖欠水电费350394.55元、采暖费267024元、物业管理费135366元，共计752784.55元，认定为有效证据。证据二、能够证明原被告双方之间存在物业服务及管理关系，原告向被告收取相关费用合法有据，认定为有效证据。证据三、能够证明原告的采暖费用是依据政府文件和规定标准计算收取，认定为有效证据。对被告提交证据的分析与认定：证据一、能够证明被告在2013年到2015年已向原告支付水电费总金额为488032元的事实，认定为有效证据。证据二、信访记录、往来函件和工作联系函仅证明被告就己方认为暖气设备不完善、暖气未达到国家标准的情况向信访局及原告反映了问题，但不能据此证明原告在被告租赁期间内未提供物业服务、供暖温度未达到国家标准的事实，认定为无效证据。证据三、不能证明原告物业服务不到位的事实，该证据和本案没有直接关系，认定为无效证据。证据四、该证据与本案没有关联性，不能证明因原告没有履行物业服务义务而导致被告进行清理化粪池及安装暖风机的事实，认定为无效证据。本院认为，原告与被告签订的《青海晟辉物业管理有限公司物业管理合同》，其实质内容是物业管理和服务合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告在合同约定清楚的情况下，未及时向原告缴纳水费、电费、采暖费、物业管理费等费用，违反法律相关规定，对由此造成原告不能实现合同目的的后果，应当承担主要责任。原告要求被告支付拖欠的水、电、采暖、物业费752784元的诉讼请求，被告认可并同意支付欠缴的水电费合计350394.55元；原告所主张的物业费即《青海晟辉物业管理有限公司物业管理合同》第三条第五款所约定的“公共设施设备维护费”，亦即物业管理费，被告虽以原告未实际履行相关物业服务为由抗辩，但并未提出有效证据证明原告未实际履行物业服务义务的事实，其抗辩理由不能成立；被告以原告供暖温度未达到国家规定标准为由拒付采暖费，没有事实和法律依据，不予支持。原告提交证据《智越爱婴欠物业水电暖及物业费明细》（附件1、2）与被告提交证据收据十一份相互印证，能够证明被告欠付原告水电费350394.55元、采暖费267024元、物业管理费135366元，共计752784.55元的事实，原告诉求于法有据，予以支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款之规定，判决如下：被告西宁智越爱婴咨询有限公司给付原告青海晟辉物业管理有限公司水电费350394元、采暖费267024元、物业管理费135366元，共计752784元。于本判决生效后15天内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费11528元，减半收取5764元，由被告西宁智越爱婴咨询有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 刘云二〇一五年八月十日书记员 潘芳附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、三款：人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 关注公众号“”