（2015）杨民四（民）初字第2323号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-01-04
案件名称
吕文峰、王萍等与许月娥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕文峰,王萍,吕某某,许月娥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四（民）初字第2323号原告（反诉被告）吕文峰，男，1966年3月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告（反诉被告）王萍，女，1965年6月2日出生，蒙古族，住上海市杨浦区。原告（反诉被告）吕某某，女，2002年2月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人吕文峰（原告吕某某之父）。上列三原告（反诉被告）共同委托代理人张明会，上海申浩律师事务所律师。上列三原告（反诉被告）共同委托代理人黄晓甲，上海申浩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）许月娥，女，1924年5月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。原告吕文峰、原告王萍、原告吕某某诉被告许月娥房屋买卖合同纠纷以及反诉原告许月娥诉反诉被告吕文峰、反诉被告王萍、反诉被告吕某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判。于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕文峰、原告（反诉被告）王萍及三原告（反诉被告）的共同委托代理人张明会、黄晓甲，被告（反诉原告）许月娥的委托代理人杨幼敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕文峰、王萍、吕某某诉称，原、被告于2015年3月23日订立《上海市房地产买卖合同》［合同编号：XXXXXXX］，双方约定原告购买被告位于上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币1，988，000元（本案币种均为人民币），双方约定于2015年5月15日前办理过户。合同订立后，原告依约向被告支付购房首付款600，000元，因被告急需资金，原告提前另行向被告支付购房款488，000元，截止2015年4月20日，原告累计向被告支付购房款1，088，000元。时到今日，房屋的过户手续仍未办理，被告已经违约。现要求：1、继续履行2015年3月23日原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，被告将系争房屋过户至三原告名下；2、要求被告以1，988，000元为本金，按每日万分之五的标准，计算自2015年6月15日至判决生效之日止的利息；3、要求被告支付以488，000元为本金，每日按银行同期贷款利率标准，计算自2015年4月20日起至本案判决生效之日止的利息。被告（反诉原告）许月娥辩称并反诉称，不同意原告诉请。反诉原告与反诉被告通过中介于2015年3月23日签订了《上海市房地产买卖合同》，由反诉原告将系争房屋出售给反诉被告，合同约定的出售价格为1，988，000万元，约定的办理转让过户手续的期限为2015年5月15日之前。反诉被告于2015年3月23日支付了购房款600，000元（包括50，000元定金），于同年4月16日支付了320，000元，于同年4月20日支付了168，000元，反诉被告共计已支付购房款1，088，000万元。因反诉被告不符合在上海市购买居住房屋的条件，致使双方未能在合同约定的5月15日之前办理系争房屋的转让登记手续。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第8条的约定，若反诉被告无法取得上海市房地产交易中心出具的符合购买条件的查询单，应按照合同的约定承担违约责任。考虑到反诉被告的实际情况，反诉原告选择按照定金罚则的规定，将50，000元定金作为违约赔偿金。因反诉被告的原因，致使系争房屋的交易无法完成，双方的合同目的无法实现，反诉原告于2015年6月22日向反诉被告发出通知，告知其解除合同，没收定金，退还购房款1，038，000元，但反诉被告未予答复。现反诉要求：1、解除反诉原告与反诉被告于2015年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、准予反诉原告在扣除50，000元定金后，将已收到的房款1，038，000元退还反诉被告；3、要求反诉被告协助反诉原告办理注销网签《上海市房地产买卖合同》的手续。反诉被告吕文峰、王萍、吕某某辩称，不同意反诉原告诉请，反诉原告的诉请无法律依据也无合同依据。根据反诉被告提供的吕文峰的社保缴纳记录，可以得出2015年4月底反诉被告已满足缴纳社保的限购条件，双方约定5月15日之前过户，虽然当日无法过户，但原因非反诉被告的原因，而是交易系统的原因，是客观原因导致，事后，双方对再次办理过户的时间进行了约定，当时本案的反诉原告没有提出不出售房屋，故反诉被告认为反诉原告提出解除合同不能成立。6月15日没有过户成功，非反诉被告的原因，而是反诉原告拒绝履行一份权利义务完全一样的合同导致的，故违约责任在反诉原告，而非反诉被告。经审理查明，许月娥系系争房屋产权人。2015年3月23日，由许月娥作为卖售人（甲方）与吕文峰、王萍、吕某某作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。合同第一条中约定，甲乙双方通过上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原物业）居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积61.14平方米；合同第二条中约定，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为1，988，000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确；合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条中约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，每逾期1日，应按全额房款的万分之五向甲方支付逾期违约金；若逾期超过20日，则甲方有权单方解除本合同。乙方在收到解除合同书面通知之日起7日内，除支付前款的逾期违约金外，还应当按全额房价款的20%支付违约金。甲方可从乙方已付房价款中扣除前述违约金，若有剩余，余款返还乙方，若有不足，乙方应另行补足甲方。合同第十条中约定，甲方若未按本合同约定将房地产交付乙方（包括房地产交接及房地产权利转移），每逾期1日，应按全额房价款的万分之五向乙方支付逾期违约金。若逾期超过20日，则乙方有权单方解除本合同。甲方在收到解除合同书面通知之日起7日内，除支付前款的逾期违约金外，还应当按全额房价款的20%支付违约金。甲方应在收到解除合同书面通知7日内退还乙方已支付房价款，并支付违约金。补充条款（一）中约定，甲乙双方确认，若乙方无法取得上海市房地产交易中心出具的符合购买条件的查询单，乙方应按照本合同约定承担违约责任。若因为银行、交易中心等不可归责于双方当事人的原因导致付款、交房迟延的，迟延方无需承担违约责任。附件三付款协议中约定，1、乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，直接支付给甲方部分首期房价款计550，000元整，宝原地产并将代为保管的（若有）定金计50，000元整转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计600，000元整。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请800，000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于取得符合购买条件的查询单后七个工作日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、取得符合购买条件的查询单后七个工作日内，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押手续（送件）。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后且在具备放款条件的最短时间内放款，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房价款。4、待乙方取得房地产收件收据且贷款银行将上述房价款支付至甲方指定账户后两周内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。5、乙方于交易过户且取得收件收据当天支付给甲方部分房价款计488，000元整。6、乙方在确认甲方迁出房内全部户口后两日内支付给甲方房价款计100，000元整。合同还对双方其他权利义务作了约定。宝原物业作为居间方在上述合同上盖章。合同签订后，原告于2015年3月23日支付了购房款600，000元（包括50，000元定金），于同年4月16日支付了320，000元，于同年4月20日支付了168，000元，原告先后共计支付购房款1，088，000万元。2015年5月12日，吕文峰、王萍、吕某某申报并缴纳了系争房屋契税。当日，双方就系争房屋过户手续未能办理成功。2015年5月28日，经上海市社会保险事业管理中心查询，吕文峰截至2015年4月个人城镇基本养老保险累计缴费月数已达24个月。2015年5月，为购买系争房屋，吕文峰、王萍、吕某某与中国建设银行股份有限公司上海市分行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。2015年6月15日，原、被告在房产交易中心办理系争房屋交易过户手续时，因续签合同事宜产生分歧，致交易过户未成。诉讼中，经原告申请，证人杨某出庭作证，证人杨某陈述：原告吕文峰、原告王萍、原告吕某某向被告许月娥购买房屋，双方经我公司居间成功，订立买卖合同，签订定金合同也签订了买卖合同后被告的儿子姓蔡的到公司咨询是否可以不卖房屋了以及相关赔偿的事情，我们告知被告如果不想卖，要赔偿房价的百分之二十。这个情况我也跟原告说过，这是在审税前我提醒原告要按照约定的时间点办理审税，以免卖方抓把柄，当天原告也赶紧去办理相关手续材料。此后双方的买卖事宜就正常进行，按照约定时间到交易中心审税，合同约定买卖双方到房产中心办理过户时支付48.8万元给出售方，但审税当日被告要求原告当天支付48.8万元，审税时间约定是4月，过户时间预定是5月，双方协商后在一周内支付了48.8万元的购房款给出售方。审税后双方就要进行过户，双方都到交易中心去了，具体去交易中心的时间我记不清了，我确认双方第一次到交易中心办理过户是在2015年5月15日之前，但没有过户成功，因为原告的社保缴纳的时间与交易中心拉出来信息相差一个月，原告社保缴纳期限不足，所以交易中心退出材料，说要满社保再说。双方在交易中心协商，约定等原告社保缴纳足额后再去过户，原、被告双方约定6月再来过户。在办理过户前，我到社保中心查看了原告的社保情况，推断是足够的，但交易中心的信息可能滞后，有时间差，导致原告没有达到法定的过户条件。6月15日没有过户成功，被告要求终止第一版合同，再重新签订第二版合同，过户是对第一版合同的延续。因为社保的问题，必须重新签订合同，第一版合同的时间无法更改，要想继续履行，必须改时间，必须签署第二版合同，这样才与交易中心社保信息相吻合，从而达到过户条件。除了签订时间，第一版与第二版的其他内容是一致的。原告对证人证言无异议，被告对证人证言无异议。2015年6月17日，原告具状来院，要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助原告办理过户手续并赔偿利息损失。审理中，原告向法院表明：由于房地产交易中心及社保中心系统原因导致不能及时办理过户，愿意放弃诉讼请求第二点和第三点的利息主张，并愿意另行补偿被告30，000元。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、收款收据、契税办理证明、税收缴款书、发票、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、住房情况查询结果、个人住房抵押借款合同、情况说明、律师函、证人证言及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。本院认为，双方当事人于2015年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。吕文峰在签订买卖合同时，个人城镇基本养老保险尚未缴纳满24个月，其尚不能据此合同完成系争房屋的过户手续。然而，此不足以否定上述买卖合同的法律效力。根据上述买卖合同的约定，双方应于2015年5月15日之前共同至房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。然而，在2015年5月12日，双方在房地产交易中心办理过户手续时，交易中心工作人员通过系统查询后表示，原告因尚处于限购之列，故其无法按照原先的合同进行过户，结合吕文峰缴纳养老保险的实际周期来看，出现这一情况应属交易联网系统数据不同步所致，房地产交易中心亦未否定系争房屋过户的可能性。2015年6月15日，就双方重新签定合同的性质而言，其仅系行政登记的需要，双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是要登记一个新的签署日期。因此，双方进行新合同的签订，并非是另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务。现原告要求被告继续履行合同，配合办理系争房屋的过户手续的诉讼请求，于法有据，应予支持。同理，反诉原告要求解除双方间签订的买卖合同，并扣除定金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。至于原告所作的其愿意在本案中给付被告补偿款的意思表示系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许月娥继续履行与原告（反诉被告）吕文峰、原告（反诉被告）王萍、原告（反诉被告）吕某某于2015年3月23日就上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，被告（反诉原告）许月娥应于本判决生效之日起十日内配合将上述房屋过户至原告（反诉被告）吕文峰、原告（反诉被告）王萍、原告（反诉被告）吕某某名下，过户期间发生的税费及手续费均由吕文峰、王萍、吕某某负担；二、原告（反诉被告）吕文峰、原告（反诉被告）王萍、原告（反诉被告）吕某某于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）许月娥补偿款人民币30，000元；三、驳回反诉原告（被告）许月娥的所有反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1042元，减半收取计人民币521元，由原告（反诉被告）吕文峰、原告（反诉被告）王萍、原告（反诉被告）吕某某负担人民币261元，由被告（反诉原告）许月娥负担人民币260元；本案反诉受理费人民币7035元，由反诉原告（被告）许月娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一五年八月十日书记员 袁甄乙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”