（2015）穗中法民五终字第2476号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-08-19

案件名称

郑楚芳、王绍峰与广州雅恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑楚芳,王绍峰,广州雅恒房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第2476号上诉人（原审原告）：郑楚芳，住广州市越秀区。委托代理人：王绍峰，住址同上。上诉人（原审原告）：王绍峰，住址同上。被上诉人（原审被告）：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：梁正坚，区域总裁。委托代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。上诉人郑楚芳、王绍峰因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年8月11日，郑楚芳、王绍峰与广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）签订《雅居乐富春居认购书》（以下简称《认购书》），约定郑楚芳、王绍峰向雅恒公司认购广东省萝岗区悦然一街1号（自编H1-1栋）X房，该物业建筑面积约182.7809㎡，认购价为4088000元，于2015年2月15日前交付使用；郑楚芳、王绍峰选择分期付款的方法，其中定金100000元于签署本认购书时已付清；第一期楼款1126400元须于2013年7月20日前付清；第二期楼款817600元须于2013年11月13日前付清；第三期楼款817600元须于2014年7月13日前付清；第四期楼款1226400元须于2015年1月13日前付清。郑楚芳、王绍峰须于2014年8月13日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件，届时请携带以下资料①认购书正本及身份证明文件正本；②定金收据；③办理签约应交费用，其中物业维修资金19191.99元。如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除。《认购书》签订当天，雅恒公司向郑楚芳、王绍峰提供了《雅居乐富春居签约须知》一份，该须知第三点列明签约时须携带的资料包括“业主及家庭成员身份证、户口本、未婚证／结婚证／离婚证、未成年人提供出生证（若作为家庭成员，户口本能反映与购房者关系的可只提供身份证）等”，该须知中备注“家庭成员”指配偶及未成年子女。郑楚芳、王绍峰按照《认购书》的约定，于2013年10月20日支付��金100000元，2013年8月11日支付第一期楼款1126400元，2013年12月12日支付第二期楼款817600元，2014年7月13日支付第三期楼款817600元，共支付楼款合计2861600元（含定金100000元）。郑楚芳、王绍峰还支付了19191.99元物业维修资金。郑楚芳、王绍峰提交2014年8月9日其手写记载的《情况说明》，内容为“2014年8月9日上午，本人王绍峰、郑楚芳按照广州雅恒房地产开发有限公司交付的《雅居乐富春居签约须知》规定，携带《雅居乐富春居认购书》、定金收据、首期款收据或发票、首期款汇款进帐单原件、物业维修基金收据、业主及家庭成员身份证、户口本、结婚证、未成年人户口本原件，到达广州雅恒房地产开发有限公司富春居售楼部二楼签约室签订《商品房买卖合同》。根据《认购书》第二条第1项约定，认购方即我们须于2014年8月13日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件，但雅居乐工作人员（广州雅恒房地产开发有限公司现场签约代表）以我们不能提供小孩出生证为由，拒绝签署我方认购的悦然一街1号（自编H1-1栋）X房之《商品房买卖合同》”。雅恒公司的销售人员陈建群在情况说明后备注“因业主签约当天未能齐件签约（小孩出生证未能提供），同意该业主延期至8月30日前补齐资料后签合同”，陈建群在该备注后签名并写明时间“2014.8.9”。之后，郑楚芳、王绍峰、雅恒公司未就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。2014年10月31日，郑楚芳、王绍峰向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、解除郑楚芳、王绍峰与雅恒公司于2013年8月11日签订的《雅居乐富春居认购书》；2、雅恒公司向郑楚芳、王绍峰双倍返还定金人民币10万元，共计人民币20万元；3、雅恒公司向郑楚芳、王绍峰返还已付购房款共计人民币2761600元；4、雅恒公司向郑楚芳、王绍峰返还已付物业维修金人民币19191.99元；5、雅恒公司向郑楚芳、王绍峰赔偿上述第3、4项列明款项的利息损失人民币137511元（按人民银行同期贷款基准利率计算至起诉之日止，之后另计）；6、雅恒公司承担本案案件受理费、诉讼保全费等全部费用。关于是否愿意继续履行认购书，郑楚芳、王绍峰在原审诉讼中主张即使其解除事由不成立也坚持不再继续履行认购书。另查明，郑楚芳、王绍峰于起诉前申请诉前财产保全，原审法院于2014年10月8日作出（2014）穗萝法立保字第112号民事裁定书，裁定查封申请人郑楚芳、王绍峰名下位于广州市东山区水荫路67号1205房（房产登记号：2003登记字43936号）的房产；查封、扣押或冻结被申请人广州雅恒房地产开发有限公司名下总价值相当于3118303元的财产。郑楚芳、王绍峰支付财产保全费5000元。原审法院认为：郑楚芳、王绍峰与雅恒公司为在将来买卖涉案房屋，在签订正式的《商品房买卖合同》前，就涉案房屋的相关认购事宜签订的《雅居乐富春居认购书》，已成立将来签订涉案房屋《商品房买卖合同》的预约合同，该认购书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于《认购书》的解除问题。郑楚芳、王绍峰主张解除《认购书》的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条，但其未举证证明存在法定解除的情形，其主张解除《认购书》不符合法律的规定，亦不符合双方的约定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。郑楚芳、王绍峰雅恒公司双方签订的认购书是《商品房买卖合同》的预约合同，其存在的最终目的是引导郑��芳、王绍峰、雅恒公司在将来签订正式的《商品房买卖合同》，从而在郑楚芳、王绍峰雅恒公司之间形成商品房买卖关系。郑楚芳、王绍峰在诉讼中明确即使其主张的解除事由不成立也坚持不再继续履行认购书，即不再继续签订正式的《商品房买卖合同》，因此该认购书已失去自愿履行的基础。根据上述合同法的规定，在郑楚芳、王绍峰已明确表示不愿继续签订《商品房买卖合同》并要求解除认购书的情况下，原审法院确认郑楚芳、王绍峰雅恒公司双方签订的认购书因郑楚芳、王绍峰明确表示不履行签订《商品房买卖合同》的主要债务而解除。《认购书》于判决生效之日起解除。关于郑楚芳、王绍峰、雅恒公司未能签订《商品房买卖合同》的责任如何认定的问题。《情况说明》载明郑楚芳、王绍峰去售楼部签署《商品房买卖合同》时已携带业主及家庭成员身份证��户口本、未成年人户口本原件等资料，而雅恒公司的销售人员陈某在《情况说明》后的备注内容中也未否认郑楚芳、王绍峰携带了上述资料，还明确说明郑楚芳、王绍峰签约当天未能提供的是小孩出生证，结合《雅居乐富春居签约须知》约定“家庭成员”指配偶及未成年子女，可以认定郑楚芳、王绍峰签约时已携带小孩的身份证及户口本。《雅居乐富春居签约须知》第3点约定，签约时须携带未成年人出生证，但是若作为家庭成员，户口本能反映与购房者关系的可只提供身份证，因此在郑楚芳、王绍峰已提供小孩身份证、户口本的情况下雅恒公司因郑楚芳、王绍峰未提供小孩出生证而未与郑楚芳、王绍峰签订合同与《雅居乐富春居签约须知》的约定不符，因此雅恒公司对双方未能签订合同存在过错。根据陈某在《情况说明》后备注的内容“同意该业主延期至8月30日��补齐资料后签合同”，表明郑楚芳、王绍峰、雅恒公司对8月30日郑楚芳、王绍峰补齐出生证后双方再签订合同一事达成合意，但郑楚芳、王绍峰未在8月30日带齐资料与雅恒公司签订合同，郑楚芳、王绍峰对双方未能签订合同也存在过错。因郑楚芳、王绍峰、雅恒公司双方对合同未能订立均存在过错，双方均不能主张适用定金罚则，雅恒公司应将收取的100000元定金返还给郑楚芳、王绍峰，郑楚芳、王绍峰主张雅恒公司双倍返还定金缺乏依据，不予支持。关于郑楚芳、王绍峰主张雅恒公司返还购房款和物业维修资金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于涉案认购书已经由原审法院确认解除，双方失去根据认购书签订《商品房买卖合同》以及建立商品房买卖关系的基础，雅恒公司失去继续占有郑楚芳、王绍峰支付的购房款和物业维修资金的依据，根据认购书的性质，雅恒公司应向郑楚芳、王绍峰返还已付房款和物业维修资金。郑楚芳、王绍峰要求雅恒公司返还购房款2761600元和物业维修资金19191.99元依法有据，予以支持。关于郑楚芳、王绍峰主张雅恒公司赔偿购房款和物业维修资金的利息问题。《认购书》解除后，雅恒公司继续占有郑楚芳、王绍峰的购房款和物业维修资金缺乏理据，雅恒公司应向郑楚芳、王绍峰支付购房款和物业维修资金的利息损失，利息以购房款2761600元、物业维修资金19191.99元共计2780791.99元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从《认购书》解除之日即判决生效之日起计算至实际返还之日止。原审法院依照《中华人��共和国合同法》第四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年1月22日作出判决：一、判决生效之日起，郑楚芳、王绍峰与广州雅恒房地产开发有限公司2013年8月11日签订的《雅居乐富春居认购书》予以解除；二、广州雅恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向郑楚芳、王绍峰返还定金100000元；三、广州雅恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向郑楚芳、王绍峰返还购房款2761600元；四、广州雅恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向郑楚芳、王绍峰返还物业维修资金19191.99元；五、广州雅恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向郑楚芳、王绍峰支付购房款和物业维修资金的利息（以2780791.99元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从判决生效之日起计算至实际返还之日止）；六、驳回郑楚芳、王绍峰的其他诉讼请求。案件受理费31746元，由郑楚芳、王绍峰负担2446元，由广州雅恒房地产开发有限公司负担29300元；财产保全费5000元，由郑楚芳、王绍峰负担500元，由广州雅恒房地产开发有限公司负担4500元。判后，上诉人郑楚芳、王绍峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决“确认原被告双方签订的认购书因原告明确表示不履行签订《商品房买卖合同》的主要债务而解除”，与查明事实不符且适用法律错误。郑楚芳、王绍峰与雅恒公司于本案签署的《雅居乐富春居认购书》是商品房买卖合同的预约合同。根据该《认购书》约定，双方的预约合同目的是在2014年8月13日前签署正式的《��品房买卖合同》。上述《认购书》生效后，郑楚芳、王绍峰严格按照约定履行支付各期购房款项的合同义务，同时根据雅恒公司提供的《雅居乐富春居签约须知》备齐全部证件、文件及资料。但郑楚芳、王绍峰于2014年8月9日至雅恒公司处准备签署合同时，雅恒公司以未能提供超出签约须知要求范围的小孩出生证（已遗失无法补办）为由，拒绝与郑楚芳、王绍峰签署正式《商品房买卖合同》，并单方主张“同意该业主延期至2014年8月30日前补齐资料后签合同”。郑楚芳、王绍峰认为，在上述情形下，根据《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项的规定，郑楚芳、王绍峰有权据此解除该《认购书》这一预约合同。二、一审判决以“原告对双方未能签订合同也存在过错”为由，认为郑楚芳、王绍峰主张定金罚则缺乏依据。郑楚芳、王绍峰认为，该认定存在事实认定不清、适用法律错误的情形，应予纠正。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，郑楚芳、王绍峰向一审法院提交2014年8月9日《情况说明》，用于证明雅恒公司以提供小孩出生证作为签署《商品房买卖合同》的条件与《雅居乐富春居签约须知》第3条相悖，一审判决亦据此认定雅恒公司对双方未能于2014年8月13日前签订该《合同》存在过错。但之后，一审判决又根据陈某在《情况说明》后备注的内容“同意该业主延期至8月30日前补齐资料后签订合同”，认定郑楚芳、王绍峰与雅恒公司��8月30日郑楚芳、王绍峰补齐出生证后双方再签订《合同》一事达成合意显属事实认定不清。事实上，郑楚芳、王绍峰对此未有任何同意延期至8月30日前签《合同》的意思表示；同时，由于郑楚芳、王绍峰小孩的出生证已遗失无法补办，不排除提供出生证这一违约条件，即使时至今日也无法签订《合同》，更何况8月30日前。此外，自2014年8月9日之后至本案起诉之日止，雅恒公司也从未就签署《合同》事宜与郑楚芳、王绍峰进行任何协商或者通知郑楚芳、王绍峰与之签署《合同》。三、一审判决驳回郑楚芳、王绍峰关于赔偿购房款和物业维修资金自支付之日起至本案判决生效之日止利息的诉讼请求没有法律依据，也违背民事活动应遵循的公平原则。依据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，结合雅恒公司拒绝在2014年8月13日前签署正式《商品房买卖合同》及《认购书》系因雅恒公司过错原因而解除的事实，对于郑楚芳、王绍峰已付购房款及物业维修资金占用期间利息，雅恒公司依法应承担赔偿责任。请求法院判决：1、变更原审判决第一项为：郑楚芳、王绍峰与雅恒公司2013年8月11日签订的《雅居乐富春居认购书》，于2014年8月14日予以解除；2、雅恒公司向郑楚芳、王绍峰支付违约定金人民币100000元；3、雅恒公司向郑楚芳、王绍峰支付购房款和物业维修资金的利息156674.49元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自各该笔款项交付之日起至本案判决生效之日止）；起诉之日后另计，至实际清偿之日止；4、本案全部诉讼费用由雅恒公司负担。被上诉人雅恒公司答辩称：请求二审法院维持原判。经审理查明，郑楚芳、王绍峰、雅恒公司对原审法院查明事实无异议，本院予以确认。另查明：本院庭审时，郑楚芳、王绍峰表��2014年8月9日其去签合同时提供了其小孩的身份证，雅恒公司则表示郑楚芳、王绍峰未提供其小孩的身份证。本院认为：郑楚芳、王绍峰与雅恒公司签订的《雅居乐富春居认购书》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的预约合同关系成立有效正确。郑楚芳、王绍峰以雅恒公司拒绝签订合同构成违约为由，要求判决解除《雅居乐富春居认购书》，原审法院作出判决解除《雅居乐富春居认购书》后，郑楚芳、王绍峰上诉认为应确认《雅居乐富春居认购书》于2014年8月14日解除，郑楚芳、王绍峰的该上诉请求与其一审诉讼请求不符，且无证据证实郑楚芳、王绍峰在本案诉讼前向雅恒公司发出过解除合同通知，故对郑楚芳、王绍峰该上诉请求本院不予采纳。郑楚芳、王绍峰提交2014年8月9日书写的《情况说明》已基本反映了双方未能签订《商品房买卖合同》的原因，即由于郑楚芳、王绍峰的小孩的证件确认问题，但双方对此仍存在争议，即郑楚芳、王绍峰未提供其小孩出生证的情况下，有无提交其身份证。根据《雅居乐富春居签约须知》的规定，未成年人应提供出生证，同时注明“若作为家庭成员，户口本能反映与购房者关系的可只提供身份证”，即在没有提供出生证的情况下，提供户口本及身份证也是可以的。《情况说明》将家庭成员户口本、未成年人户口本原件分别表述以表明郑楚芳、王绍峰当时提供的资料，但对于未成年人的身份证却没有进行表述。郑楚芳、王绍峰认为家庭成员身份证即包含了其小孩的身份证，如果确实如此，则“未成年人户口本原件”也没有再注明的必要，家庭成员户口本已经包括在内。因此，成年人和未成年人的证件在《情况说明》中是有区分的。既然��楚芳、王绍峰特别注明未成年人的户口本有提供，却没有注明未成年人的身份证，显然其辩解依据不足。而且，在《雅居乐富春居签约须知》明确规定提供可以反映家庭关系的户口本的情况下可只提供身份证，郑楚芳、王绍峰完全有正当理由要求雅恒公司签订《商品房买卖合同》，而雅恒公司的职员在《情况说明》中确认郑楚芳、王绍峰未提供其小孩出生证，并没有确认郑楚芳、王绍峰已提供其小孩的身份证，故本院对于雅恒公司称2014年8月9日双方拟签订《商品房买卖合同》时郑楚芳、王绍峰未提供其小孩的身份证予以采信。关于雅恒公司的职员在《情况说明》中要求业主延期至8月30日前补齐资料后签合同是否变更合同条款构成违约的问题。双方对于郑楚芳、王绍峰应提供其小孩的证件已经存在争议，该争议未解决前，雅恒公司要求郑楚芳、王绍峰补齐资料后签订合同，雅恒公司履行合同的意愿明确。即使郑楚芳、王绍峰不同意雅恒公司所设定的签署合同最后期限，在不考虑郑楚芳、王绍峰小孩证件争议的情况下，雅恒公司也只是逾期履行的问题，并非不履行合同。郑楚芳、王绍峰以雅恒公司违约要求适用定金罚则没有事实及法律依据，本院对其要求雅恒公司支付违约定金100000元的上诉请求予以驳回。关于郑楚芳、王绍峰要求雅恒公司支付其购房款、物业维修资金的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，郑楚芳、王绍峰已付的购房款、物业维修资金应在《雅居乐富春居认购书》解除后由雅恒公司予以返还，而确定解除双方《雅居乐富春居认购书》是待本案判决生效后，故郑楚芳、王绍峰要求雅恒公司从付款之日计付利息依据不足，本院不予采纳。上诉人郑楚芳、王绍峰的上诉理由不成立，本院��予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5150.12元，由郑楚芳、王绍峰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　蔡粤海审　判　员　　梁淑敏代理审判员　　曹佑平二〇一五年八月十日书　记　员　　徐毅敏来源：百度搜索“”