（2015）韶仁法民一初字第194号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-03-30
案件名称
广东东明股份有限公司与仁化县乐屋贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
仁化县人民法院
所属地区
仁化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东东明股份有限公司,仁化县乐屋贸易有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第五条，第三条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2015）韶仁法民一初字第194号原告（反诉被告）广东东明股份有限公司。住所地：韶关市曲江区。法定代表人王东明，该公司董事长。委托代理人蔡双飞，该公司职员。被告（反诉原告）仁化县乐屋贸易有限公司。住所地：仁化县。法定代表人罗国辉，该公司总经理。委托代理人邓黎洪，仁化县公职律师事务所律师。原告（反诉被告）广东东明股份有限公司（简称“东明公司”）诉被告（反诉原告）仁化县乐屋贸易有限公司（简称”乐屋公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由审判员蔡政祥适用简易程序进行了审理。原告东明公司的委托代理人蔡双飞，被告乐屋公司的罗国辉及其委托代理人邓黎洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东明公司诉称，原告与被告于2013年12月8日签订了位于原告属下佳兴百货仁化分店的《专柜招商合同书》、《补充协议》（以下简称原合同），合同有效期为2013年12月23日至2018年12月22日；原告多次催促被告缴纳应缴费用，被告首先以其他理由推脱，后来置之不理。根据《专柜招商合同书》第三条“乙方（被告）必须在每月5号前交清本月专柜租金和上月水电费，每逾期1天，甲方按乙方欠缴租金及费用总额的0.3%收取乙方违约金，逾期5天未交清的，属于乙方严重违约，甲方（原告）有权解除本合同，合同保证金不予退还，并甲方有权采取强制措施将乙方清理出场（包括但不限于对乙方专柜停水、停电等施）。”以及根据合同第十三条合同的转让、变更、终止及解除“4、一方需提前解除合同的，须提前壹个月通知对方，经双方协商同意后方可解除本合同。”由于被告逾期未交清应缴费用，被告已经严重违约，所以原告有权解除合同，收回场地，合同保证金不予退还。合同是双务合同，是双方协商一致的产物。根据《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形，以及根据《合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所以，根据《合同法》以及双方签订的合同及相关协议，被告应向原告支付2015年3月1日至2015年4月15日的租金、资产折旧费、管理费，同时，解除双方合同，合同保证金不予退还。为维护原告合同权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特具状贵法院，请求判令：1、判令被告支付2015年3月1日至2015年4月15日的租金、资产折旧费、管理费合计16338元，并从2015年3月6日起按人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；2、判令解除双方签订的《专柜招商合同书》及相关协议，合同保证金38000元不予退还；3、判令本案诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1《专柜招商合同书》及补充协议，证明被告租赁原告房屋的事实，并约定双方的权利义务。证据2《关于提前解除合同的致函》，证明原告催促被告支付应交租金等费用，被告已签收函件，但仍未缴交。证据3《律师函》、EMS单据、邮寄详单，证明原告发律师函给被告，要求被告支付相应款项，且被告已经收到函件。证据4被告营业执照、法定代表人身份证复印件，证明被告主体资格。被告（反诉原告）乐屋公司称，被反诉人诉称反诉人违约不符合事实。反诉人同被反诉人于2013年12月8日签订《广东东明股份有限公司专柜招商合同书》（以下简称《东明专柜合同书》）后，反诉人由于生意惨淡，亏损严重，确实经营不下去，遂于2015年3月向被反诉人提出解除《东明专柜合同书》，被反诉人于2015年4月13日书面回复反诉人，同意解除《东明专柜合同书》，并同意免除反诉人三月份的租金、资产折旧费、管理费共计10892元，而只要求反诉人缴纳2015年4月1日至2015年4月15日的租金、资产折旧费、管理费、电费（66元）合计5512元，另外，被反诉人要求反诉人在2015年4月15日前将电器等物品全部搬走。此后，反诉人按照被反诉人的要求，在2015年4月15日就搬走了自己的东西，将柜台清空后交付给了被反诉人，被反诉人在第二天就在反诉人撤离的柜台摆满物品正常营业。故反诉人认为，反诉人没有任何违约行为，被反诉人应按照约定免除反诉人三月份的租金、资产折旧费、管理费共计10892元。《东明专柜合同书》是被反诉人的一份格式合同，除了签订合同时被反诉人要求反诉人缴纳了38000元保证金外，该合同又约定了反诉人其他的违约条款，如延迟交付租金、管理费等。整个《东明专柜合同书》只约定了对反诉人的违约条款，对被反诉人却没有一条违约条款，即使被反诉人违约，其也可以不需承担任何法律责任。这显然违反了《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”以及《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定。在履行合同前，被反诉人要求反诉人缴纳38000元保证金，该保证金由被反诉人占有、使用和收益。如果说合同保证金是一种履约保证，那也应是针对双方的，被反诉人也应向反诉人提供相应的保障，但被反诉人却没有向反诉人提供任何保障。反诉人因经营亏损提出解除合同，被反诉人同意，故解除合同是双方协商一致的结果，不属反诉人单方面解除合同，合同解除后被反诉人没有遭受任何损失，被反诉人却硬要吞掉反诉人的38000元保证金，反诉人认为，被反诉人的诉讼请求不符合情理，也与法律相悖。总之，反诉人认为，被反诉人要求不予退还保证金给反诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，被反诉人应退还保证金给反诉人，据此，为维护反诉人的合法权益，特提出反诉请求：l、请求人民法院判令被反诉人退还保证金38000元给反诉人；2、由被反诉人负担本诉、反诉诉讼费等其他费用。被告（反诉原告）为支持其抗辩及反诉请求，向本院提交如下证据：证据1营业执照，证明乐屋公司工商登记相关事实情况；证据2广东东明股份有限公司专柜招商合同书，证明合同书多处规定了被告乐屋公司的违约条款，对原告东明公司却没有一条违约条款，合同违反了《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”以及《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，东明公司应将38000元保证金退还给乐屋公司；证据3移交专柜后的现场照片。证明乐屋公司承租东明公司的柜台，在乐屋公司搬走电器等全部东西，将柜台清空后交付东明公司后的第二天，即2015年4月16日，东明公司就在乐屋公司撤离的柜台摆满物品正常营业，合同的解除并没有给东明公司造成任何损失。当事人对证据的质证意见：被告（反诉原告）的质证意见，证据1真实性无异议、合法性及关联性有异议，该招商合同书只约定被告违约责任，未约定原告违约责任，合同明显显失公平，违反了公平、诚实信用的原则，原告以该招商合同书主张权利应不予支持；证据2真实性无异议，证明的内容有异议，被告在4月13日收到该解除书后，就已经按照原告的要求在4月15日之前清空了货柜，且被告打电话给原告的管理人员进行接洽，但是电话一直无法接通，所以该致函不能证明被告违约；证据3、4无异议。原告（反诉被告）的质证意见，证据1无异议；证据2真实性无异议，证明的内容有异议，根据合同约定，被告强制性撤场，属于违约行为，我方不应退还保证金；证据3真实性、关联性、合法性均有异议，该照片为被告自行拍摄，无法证实是否为2015年4月15日拍摄，且因为被告提出撤场，同时考虑到被告租用的商场有200多方，所以我方才对商场的布局进行调整，以减少损失。经审理查明，原告（反诉被告）东明公司与被告（反诉原告）乐屋公司于2013年12月8日签订《专柜招商合同书》和《补充协议》。专柜招商合同书约定：甲方（东明公司）将属下佳兴百货仁化店二层实用面积214.06㎡场地租给乙方（乐屋公司）经营电器商品；合同期限为5年，从2013年12月23日至2018年12月22日；专柜租金第一年每月3300元，第二年每月3498元，第三年每月3708元，第四年每月3930元，第五年每月4166元；本合同签订之日，乙方须向甲方交纳38000元的合同保证金，合同期满，如双方不续签合同，乙方应缴款项均清算完毕并迁出甲方场地3个月后，保证金无息退还给乙方；如乙方无照经营，甲方有权提前解除合同收回场地，并合同保证金不予退还；乙方必须在每月5号前交清本月专柜租金和上月水电费，每逾期1天，甲方按乙方欠缴租金及费用总额的0.3%收取乙方违约金，逾期15天未交清的，属于乙方严重违约，甲方有权解除本合同，合同保证金不予退还；乙方装修必须与乙方报送给甲方的装修方案一致，如未经甲方同意而改变装修方案的，属于乙方违约，甲方有权要求乙方按报送方案装修，如乙方拒不改正的，属于乙方违约，甲方有权解除合同，并合同保证金不予退还；若乙方专柜不能与甲方商场同期开张或签订合同后超过三个月未开业且未向甲方书面说明原因的，甲方有权解除合同并合同保证金不予退还；一方需提前解除合同的，须提前1个月通知对方，经双方协商同意后方可解除合同；若乙方是在征得甲方同意的情况下中途撤场，乙方须清算完所有应缴款项后方可撤场，乙方的可移动设施可以撤离，但固定设施不可撤离，且乙方的保证金不予退还；甲方因商场经营结构和布局对乙方专柜位置有所变动，乙方应服从甲方的安排，如乙方不服从，合同提前终止。在甲方退还乙方保证金后，双方互不追究责任。合同期间如果甲方商场需提前撤场的，乙方须积极配合甲方的撤场安排提前解除合同，双方互不承担违约责任；合同签订后，乐屋公司对经营场地进行了装修装饰及架设货架，尔后购进商品货物开业经营。由于经营不佳，乐屋公司于2015年3月向东明公司提出解除合同。2015年4月13日，东明公司发出“关于提前解除合同的致函”给乐屋公司，“若乙方是在征得甲方同意的情况下中途撤场，乙方须清算完所有应缴款项后方可撤场，乙方的可移动设施可以撤离，但固定设施不可撤离，且乙方的保证金不予退还。贵公司从2015年3月1日至发函之日未缴纳租金、资产折旧费、管理费、电费合计16404元，鉴于贵司经营不善难于继续经营以及贵司的提前撤场意愿，我司决定免收贵司一个月的租金、资产折旧费、管理费小计10892元，在贵司缴交完2015年4月1日至2015年4月15日租金、资产折旧费、管理费、电费（66元）合计5512元，合同保证金不予退还后，我司同意贵司于2015年4月15日撤场。”乐屋公司于2015年4月13日收到东明公司发出的“关于提前解除合同的致函”后，于2015年4月15日晚上，将摆放在佳兴百货仁化店专柜上的货物全部搬离，固定在专柜内的货架没有拆除。当晚，东明公司佳兴百货仁化店的员工即将其部分货物堆放到乐屋公司撤离的专柜内。东明公司以被告违约提前解除合同为由，向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2015年3月1日至2015年4月15日的租金、资产折旧费、管理费合计16338元，并从2015年3月6日起按人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；2、解除双方签订的《专柜招商合同书》及相关协议，合同保证金38000元不予退还；3、本案诉讼费用由被告承担。被告乐屋公司则提出反诉请求，请求判令：1、原告退还保证金38000元；2、由原告负担本诉、反诉诉讼费等其他费用。在审理过程中，被告申请证人出庭作证，王某某与吴某某分别出庭作证，证明被告在2015年4月13日开始搬离专柜摆放的货物，15日晚上搬完，被告的货物搬离完后，原告佳兴百货仁化店的员工就将纸巾堆满了被告搬出的专柜内。上述事实有双方提交的营业执照、《专柜招商合同书》及补充协议、《律师函》、EMS单据、邮寄详单、移交专柜后的现场照片及本院开庭笔录附案证实。本院认为，本案是租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点是被告提前解除合同是否构成违约，保证金是否予以退还。原告将其属下佳兴百货仁化店超市内的其中一块场地出租给被告经营家电商品。合同内容大部分是对被告的约束与限制，违约责任的处罚也大部分针对被告，对原告的违约没有约定，即使有约定也没有处罚，如合同中约定的：“若乙方（被告）是在征得甲方（原告）同意的情况下中途撤场，乙方须清算完所有应缴款项后方可撤场，乙方的可移动设施可以撤离，但固定设施不可撤离，且乙方的保证金不予退还”；“合同期间如果甲方商场需提前撤场的，乙方须积极配合甲方的撤场安排提前解除合同，双方互不承担违约责任。”我国合同法第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，涉案合同的部分条款违背了我国合同法规定的公平原则。原、被告双方解除合同是经原、被告双方协商一致而解除的，原告于2015年4月13日向被告发出的关于提前解除合同的致函就已证明，该函有三层意思，一是原告同意提前解除合同，在2015年4月15日前撤场；二是原告同意免除被告3月份一个月的租金、资产折旧费、管理费，只收取2015年4月1日至2015年4月15日的租金、资产折旧费、管理费、电费合计5512元；三是被告签约时交纳的合同保证金不予退还。该函是原告应被告提出提前解除合同请求而发出的，故，解除《专柜招商合同书》是原、被告双方共同协商一致达成的，且被告在2015年4月15日前搬离了专柜内的全部货物商品，原、被告双方协商一致解除了合同，双方均不构成违约。解除合同后，双方应当进行结算，原告结算出2015年4月1日至2015年4月15日的租金、资产折旧费、管理费、电费合计5512元，原告说明了只收取5512元，也就是被告所欠原告的款项。3月份一个月的租金、资产折旧费、管理费，共10892元已同意免除。合同保证金是否退还问题。被告在原告规定的2015年4月15日前已将摆放在专柜的货物及商品搬离。被告因经营亏损提出解除合同，已经原告书面同意，解除合同是双方协商一致的结果，不是被告违约单方解除合同，合同解除后原告没有遭受任何损失，原告也未能举证证明被告有违约行为及解除合同所遭受的损失，原告不予退还被告保证金的法律依据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还保证金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告广东东明股份有限公司与被告仁化县乐屋贸易有限公司于2013年12月8日签订的《专柜招商合同书》。二、限被告仁化县乐屋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告广东东明股份有限公司租金、资产折旧费、管理费、电费合计5512元。三、限原告广东东明股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告仁化县乐屋贸易有限公司保证金38000元。四、以上二、三项对比原告广东东明股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告仁化县乐屋贸易有限公司保证金32488元。五、驳回原告广东东明股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费579元，反诉受理费375元，合计954元，由原告广东东明股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向韶关市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 蔡政祥二〇一五年八月十日书记员 张 洁第12页共12页 百度搜索“”