（2015）开民一初字第00482号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-16
案件名称
长沙宝瑞房地产开发有限公司与龙满松房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙宝瑞房地产开发有限公司,龙满松
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第00482号原告长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人赖立新，董事长委托代理人赵军，该公司员工。被告龙满松。委托代理人杨理。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司诉被告龙满松房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员李琼担任审判长，人民陪审员陈文艺、林群参加的合议庭于2015年8月10日公开开庭进行了审理。代理书记员宋敏担任记录。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司的委托代理人赵军到庭参加了诉讼，被告龙满松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司诉称：2014年1月6日，被告与原告签订了长沙市商品房买卖合同，被告购买位于长沙市开福区恒大雅苑小区34-35号2503号房屋，被告支付了首期房款48956元，余款47万元在建设银行股份有限公司长沙铁银支行办理按揭贷款，原告对被告的银行借贷承担保证责任。因被告2014年5月起没有按银行贷款合同规定期限偿还贷款，银行多次催缴未果，导致原告承担保证责任，原告在2014年9月30日代被告偿还银行借款483065.93元。根据长沙市商品房买卖合同附件四第三条第（一）款第5项之约定，原告有权单方解除合同，收回商品房，被告所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行保证责任后30天内协助原告到房管局办理解除合同的手续。综上，为维护原告权益，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的编号为201303882503的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告将涉案房屋返还给原告，并协助原告办理房屋更名过户手续；三、原告依照合同不予退还被告所交的全部款项48956元；四、被告承担本案诉讼费用。被告龙满松经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年1月6日，被告龙满松（买受人）与原告长沙宝瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订了合同编号为201303882503的《长沙市商品房买卖合同》及附件，该合同约定：买受人购买的商品房为恒大雅苑项目中的第34、35号栋2503号房，该房总价为682837元。付款方式为2014年1月6日前支付首期房款212837元整，余款470000元须在2014年1月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同附件四第三条第5项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”合同签订后，被告自行支付首付款48956元，另外向原告关联公司金碧物业有限公司长沙分公司借款163881元，共计向原告支付首付款212837元。2014年2月24日，被告（借款人）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（贷款人）、原告（保证人）签订《个人住房借款合同》，约定贷款人同意向借款人发放个人住房按揭贷款470000元，贷款期限为300个月，自2014年3月10日至2039年3月10日止；借款人还款方法为等额本息还款方法，每月归还本息金额3285.22元；借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人按借款人每次提前还本金额的一定比例收取提前还本违约金。本合同项下的提前还本违约金收取比例为0.1%。提前还本违约金在提前归还本时一并收取；保证人的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年9月10日，因被告龙满松未按照借款合同约定期限按期归还贷款本息，中国建设银行长沙铁银支行个贷中心向原告发送《履行担保义务通知书》，要求原告承担连带保证担保责任，履行全额扣款。2014年9月30日，原告共计向中国建设银行股份有限公司长沙解放中路支行支付了贷款本金466399.56元、利息16072.6元、罚息127.98元、违约金465.79元，以上共计483065.93元。另查，被告龙满松归还银行贷款本金3600.44元。以上事实有商品房买卖合同、个人住房借款合同、发票、庭审笔录、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律规定，合法有效。原、被告之间形成了合法的商品房买卖合同关系及抵押担保关系。现被告连续逾期未能按时足额偿还贷款本息的行为导致原告向银行承担了保证责任，构成了违约，故依据《长沙市商品房买卖合同》合同附件四第三条第5项的约定，对原告要求解除与被告签订的编号为201303882503的《长沙市商品房买卖合同》以及要求被告将房屋返还给原告、协助原告办理房屋更名过户的诉求，本院予以支持。二、对于《长沙市商品房买卖合同》合同附件四第三条第5项约定的“若买受人违约导致出卖人承担了保证责任的，则买受人所交全部款项不予退还。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条约定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案的商品房买卖合同系原告方拟定，该条款系格式条款，明显加重了被告方的责任，排除了被告方的主要权利，故该条款中关于“所交款项不予退还”的部分约定无效。结合本案中因被告违约导致原告承担保证责任的损失情况，本院酌情被告按照首付款的10%向原告承担违约金21283元（212837×10%），但原告需退还给被告其已支付的首付款及已归还的银行贷款本金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告长沙宝瑞房地产开发有限公司与被告龙满松签订的编号为201303882503的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告龙满松在本判决生效之日起10日内将位于长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑项目中的第34、35号栋2503号房归还给原告长沙宝瑞房地产开发有限公司，并协助原告长沙宝瑞房地产开发有限公司办理房屋过户更名手续；三、被告龙满松在本判决生效之日起10日内支付原告长沙宝瑞房地产开发有限公司违约金21283元；四、驳回原告长沙宝瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1024元，由被告龙满松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 琼人民陪审员 林 群人民陪审员 陈文艺二〇一五年八月十日代理书记员 宋 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 搜索“”