（2015）萨友民初字第420号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-03-10
案件名称
刘素珍与大庆恒新房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大庆市萨尔图区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘素珍,大庆恒新房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2015）萨友民初字第420号原告刘素珍，女，1937年2月27日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人苏冬梅，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告大庆恒新房地产开发有限公司。住所地：大庆市高新区。法定代表人陈志华，董事长。委托代理人赵平，男，1962年1月21日出生，系大庆油田房地产开发有限责任公司职工，住大庆市让胡路区。原告刘素珍与被告大庆恒新房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏冬梅及被告委托代理人赵平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘素珍诉称，2009年7月24日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买位于萨尔图区登峰家园商服第3栋2号87.74平方米的房屋出售给原告，总价款为473796元。原告履行了付款义务，但被告一直未能履行办理产权登记的义务。被告没有房屋预售许可证，由于被告的违法销售，不能办理所有权登记，导致原告的房屋无法正常使用，给原告造成经济损失，故原告诉至法院，请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效，要求被告返还已付购房款473796元及2009年7月25日至一审判决生效期间的利息，要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，并由被告承担本案的诉讼费用。被告大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新房地产公司）辩称，对原告的诉讼请求不予认可，被告开发的房屋不存在欺诈行为，也不存在一房二卖的行为，原告即便要求退房，也只能按合同约定进行解决，对于原告要求的一加一赔偿我方不予认可，到现在未能办理产权证是由于当初规划条件造成的，在市政府第五十三专题纪要有说明，我方不存在在没有任何手续的情况下建设房屋，原告要求退房应当扣除其2009年到至今的房屋出租费用。在庭审中，原告刘素珍举证如下：商品房买卖合同复印件一份、购房发票复印件一份（加盖大庆市恒新房地产有限公司项目部的公章），证明2009年7月24日原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其开发的位于萨尔图区登峰家园3栋2号商服楼出售给原告，价款为473796元。合同签订后，原告将购房款全部支付给被告，被告为原告出具了收据。被告恒新房地产公司质证对该合同的真实性有异议，合同整个没有齐缝章，无法核实合同内容的真实性，加盖的公章不是销售章，是项目章，项目章已经作废了。本院认为，该证据虽然没有加盖骑缝章，但结合原告申请本院调阅了该合同，并对待合同进行了拍照，该合同与本院调阅并拍照的合同内容完全一致，且该合同与购房发票相互印证，故本院对该组证据予以确认。在庭审中，被告恒新房地产公司举证如下：市政府第五十三次会议纪要一份（复印件），在第七页中写明登峰家园商业网点B26号商服楼（涉案房屋），原规化条件超时限未摘牌时效问题，由规化部门出具延期使用函，各部门补办审批手续免予处罚。证明被告不存在欺诈行为。原告刘素珍质证对该证据的真实性及证明问题均有异议，此会议纪要没有加盖公章，系复印件，不具备证据的证明效力，此证据并不能调整原、被告之间的纠纷，其解决的是不对被告进行行政处罚的问题，与本案的争议无关。本院认为，该证据为复印件，无法确定其真实性，故本院对该证据不予确认。法庭当庭向原、被告双方传阅了本院到大庆油田房屋建设开发有限公司第一分公司查阅并拍照的商品房买卖合同书，经原、被告双方核对，与原告提供的商品房买卖合同一致。依据上述证据及庭审中原、被告双方的陈述，可以确定本案的法律事实如下：原、被告双方于2009年7月24日签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于大庆市萨尔图区登峰家园商服第3栋2号房屋，建筑面积87.74平方米，原告于签订合同当日交付了全部购房款473796元；原、被告双方在合同中约定在买受方支付全部房款后三日内交接房屋。现原告以被告没有房屋预售许可证，违法销售，不能办理所有权登记，导致原告的房屋无法正常使用，给原告造成经济损失为由诉至本院，请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效，要求被告返还已付购房款473796元及2009年7月25日至一审判决生效期间的利息，要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，并由被告承担本案的诉讼费用。另查明，至本院庭审辩论终结时被告恒新房地产公司仍未取得房屋预售许可证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。关于原、被告双方签订的商品房买卖合同的效力问题。被告并未举证证明在与原告订立商品房买卖合同时已告知原告其所出售的房屋并未取得商品房预售许可证，被告应当承担举证不能的不利后果，据此应当认定被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，因此，原告与被告之间签订的商品房买卖合同因被告存在未取得商品房预售许可证属于违法销售的事实而导致合同无效，故本院对原告要求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效的请求予以支持；关于原告请求被告返还购房款、给付利息、承担已付房款一倍的赔偿问题。导致双方签订商品房买卖合同无效系因为被告未取得房屋预售许可证，被告违法销售，对此原告并无过错，被告负有过错，被告依法应当承担向原告返还已付购房款、利息及承担已付购房款一倍的赔偿责任，故本院对原告请求被告返还购房款473796元并承担已付购房款一倍的赔偿为473796元的请求均予以支持；原告请求被告赔偿2009年7月25日至一审判决生效期间的利息，依法应当按照中国人民银行发布的同期贷款利率确定自2009年7月25日起至本判决作出之日期间的利息为186864元{［（2009年7月25日—2010年10月19日计452日的利息：473796元×5.94%÷360日×452日=35337元）＋（2010年10月20日—2010年12月25计67日的利息：473796元×6.14%÷360日×67日=5414元）＋（2010年12月26日—2011年2月8日计45日的利息：473796元×6.40%÷360日×45日=3790元）＋（2011年2月9日—2011年4月5日计59日的利息：473796元×6.60%÷360日×59日=5125元）＋（2011年4月6日—2011年7月6日计92日的利息：473796元×6.80%÷360日×92日=8233元）＋（2011年7月7日—2012年6月7日计337日的利息：473796元×7.05%÷360日×337日=31270元）＋（2012年6月8日—2012年7月5日计28日的利息：473796元×6.80%÷360日×28日=2506元）＋（2012年7月6日—2014年11月21日计868日的利息：473796元×6.55%÷360日×868日=74822元）＋（2014年11月22日-2015年2月28日计99日的利息：473796元×6.15%÷360日×99日=8013元）＋（2015年3月1日—2015年5月10日计71日的利息：473796元×5.90%÷360日×71日=5513元）＋（2015年5月11日—2015年8月10日计92日的利息：473796元×5.65%÷360日×92日=6841元）］=186864元}；从本判决作出的次日（2015年8月11日）起至本判决生效的期间，被告应以房屋总价473796元按照中国人民银行发布的五年以上的同期贷款利率另行计算给付原告的利息。关于因合同无效导致原告应向被告返还房屋及房屋使用费的问题。原告可以自行向被告返还该房屋，同时应当向被告支付房屋使用费，该房屋使用费应当在被告向原告支付的款项中扣除；该房屋使用费应为32.45元／日（房屋总价473796元÷商业房屋使用年限40年÷365日=32.45元／日），故至本判决作出之日，应扣除的房屋使用费计算为71520元（应从交付房屋的次日2009年7月28日起至本判决作出之日即2015年8月10日期间共计2204日×32.45元=71520元），自2015年8月11日起至房屋实际返还交付给被告的期间按照每日32.45元另行计算房屋使用费一并扣除。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效后返还给原告刘素珍购房款473796元；二、被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效后赔偿原告刘素珍利息186864元，自2015年8月11日起至本判决生效期间的利息以购房款总价473796元按照中国人民银行发布的五年以上的同期贷款利率另行计算；（应扣除2009年7月28日至2015年8月10日期间的房屋使用费71520元，自2015年8月11日起至房屋实际返还交付给被告期间的房屋使用费按照每日32.45元另行计算房屋使用费并扣除）；三、被告大庆恒新房地产开发有限公司于本判决生效后按照原告已付购房款的一倍赔偿原告473796元；以上一、二、三可确定的被告应给付原告的数额合计为1062936元［（473796元＋186864元＋473796元）=1134456元-应扣除的房屋使用费71520元=1062936元）］。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15010元，由原告承担644元，由被告承担14366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长 曾庆丰人民陪审员 潘 峰人民陪审员 杨洪梅二〇一五年八月十日书 记 员 李 翠 来源：百度“”