（2015）滁民二终字第00206号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-28
案件名称
环宇控股集团有限公司与上海硕雅物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
环宇控股集团有限公司,上海硕雅物业管理发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民二终字第00206号上诉人（原审原告）：环宇控股集团有限公司。法定代表人：陈德松，该公司董事长。委托代理人：陈俊梅，安徽天道律师事务所律师。委托代理人：陈伯君，该公司副总经理。上诉人（原审被告）：上海硕雅物业管理发展有限公司。法定代表人：夏晓光，该公司董事长。委托代理人：朱荣，该公司经理。委托代理人：华明祥，安徽天申律师事务所律师。上诉人环宇控股集团有限公司、上海硕雅物业管理发展有限公司因物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省天长市人民法院于2015年1月12日作出的（2014）天民二初字第00411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人环宇控股集团有限公司（以下简称环宇公司）的委托代理人陈伯君、陈俊梅，上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司（以下简称硕雅公司）的委托代理人朱荣、华明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年2月3日，硕雅公司接受环宇公司的委托，成为环宇公司在天长开发的新世纪豪园东、西两个大院及相关项目的物业管理公司。2013年3月31日，硕雅公司与环宇公司续签了《前期物业服务合同》。合同期内，硕雅公司与环宇公司口头约定，由硕雅公司代环宇公司向业主收取水费、电费。电费部分：截止2014年6月25日，硕雅公司从业主处收取电费人民币1338206.30元，支付给环宇公司人民币1085000元。2014年6月25日环宇公司起诉之后，在诉讼过程中，硕雅公司又支付给环宇公司人民币100000元。硕雅公司合计支付给环宇公司电费人民币1185000元。水费部分：环宇公司主张的2014年3月17日之前产生的水费，硕雅公司于2014年12月3日将从业主处收取的截止2014年3月17日的水费人民币16986元支付给环宇公司。另查明，硕雅公司作为小区的物业管理单位，收取了业主包含电梯维护费在内的物业管理费用，为电梯的使用管理者。但硕雅公司没有履行电梯维护义务，拒绝与电梯维护单位签订《产品保养服务合同》，为保证业主人身安全，环宇公司代硕雅公司支付电梯维护费200640元。诉讼过程中，硕雅公司与环宇公司表示，截止到2013年7月1日，环宇公司应当支付给硕雅公司的物业费人民币180000元，双方均同意在此次诉讼中予以冲抵。环宇公司提起诉讼，请求判令：1、解除硕雅公司与环宇公司签订的《前期物业服务合同》；2、硕雅公司返还收取的电费1232769元并自起诉之日按照银行同期贷款利率承担至还清之日的利息；3、硕雅公司返还收取的业主水费23911元；4、硕雅公司承担电梯维护费用200640元；5、硕雅公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约由业主共同决定。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，新世界豪园尚未成立业主委员会，因此，环宇公司与硕雅公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。该合同第十三条第三项规定，硕雅公司违反本合同的约定，未能达到约定的管理要求，环宇公司有权要求硕雅公司限期整改，逾期未整改的，环宇公司才有权解除合同。由于环宇公司未能提供证据证明其曾要求硕雅公司限期整改，不符合《前期物业服务合同》违约责任的约定，故对环宇公司提出解除硕雅公司与环宇公司签订的《前期物业服务合同》的诉讼请求，不予支持。环宇公司与硕雅公司口头约定由硕雅公司收取电费、水费的行为，不在《前期物业服务合同》的范围内，双方建立的是委托关系，故对环宇公司提出要求硕雅公司返还电费、水费的诉讼请求，硕雅公司从业主处已收取的电费人民币1338206.30元，扣除已经支付给环宇公司的电费人民币1185000元，下余电费人民币153206.30元，应当返还给环宇公司，予以支持；其余电费、水费部分不予支持。硕雅公司违反双方签订的《前期物业服务合同》，没有履行公共设施电梯的维护、保养义务，故对环宇公司要求硕雅公司返还代付的电梯维护费用200640元的诉讼请求，予以支持。环宇公司与硕雅公司自愿在此次诉讼中冲抵的截止2013年7月1日的物业费人民币180000元，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告上海硕雅物业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告环宇控股集团有限公司电费人民币153206.30元及电梯维护费人民币200640元，扣除双方同意予以冲抵的物业费人民币180000元，合计人民币173846.3元。二、驳回原告环宇控股集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费17916元，由被告上海硕雅物业管理发展有限公司负担8377元，由原告环宇控股集团有限公司负担9539元。环宇公司上诉称：环宇公司因硕雅公司违反合同约定而要求其整改，但硕雅公司没有整改，亦未及时支付环宇公司电费、水费，也不与电梯维护单位签订《产品保养服务合同》，更没有履行《物业管理方案》中的义务，应当解除双方签订的《前期物业服务合同》；一审法院认定硕雅公司欠环宇公司电费153206.30元错误。请求撤销原判，判令解除硕雅公司与环宇公司签订的《前期物业服务合同》；硕雅公司返还环宇公司电费952769元、水费6925元。本案诉讼费用由硕雅公司承担。硕雅公司答辩称：一、环宇公司与硕雅公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，环宇公司要求解除合同不符合合同约定和法律规定；二、硕雅公司是受环宇公司委托代收水电费，按收多少缴多少原则执行，一审法院认定数额正确。硕雅公司上诉称：硕雅公司不是新世纪豪园小区电梯的管理人，没有承担电梯维护保养的责任，原审法院判决由硕雅公司承担电梯维护费用200640元没有依据。请求撤销电梯维护费部分的判决。环宇公司答辩称：电梯维护是物业管理条例和相关行政法规对物业管理单位强制性规定，本案中电梯维护也是新世纪豪园小区物业管理的主要内容之一，环宇公司与电梯维护单位签订了维护保养合同是因硕雅公司未履行义务，责任应当由硕雅公司承担。请求驳回硕雅公司的上诉请求。二审中，环宇公司提供下列证据：证据一，公证书1份。证明：硕雅公司在物业服务合同中存在明显违反其自行制定的物业服务细则行为，小区没有封闭管理，保安人员没有达到细则规定的15人，小区管理混乱，损坏严重，双方之间的《前期物业服务合同》应当解除。证据二，硕雅公司制作的有情提示、停电通知各一份。证明：硕雅公司有收取水电费、物业费的权利和义务，其有权对欠缴电费的业主采取停电措施；即使其没有收取到电费，也应按电费数额向环宇公司返还电费。证据三，电费欠缴统计表。证明：在本案审理阶段，硕雅公司仍然存在拖欠电费的行为。硕雅公司对环宇公司提供证据的质证意见为：对证据一，真实性、关联性均有异议，该证据是在我方不知情的情况下拍摄的，只能反映某一方面的情况。拍摄的照片属实，但是个别业主的个人行为，我公司知道后就采取了措施。对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，电费是义务收取，一般是20号到25号抄电表，30号环宇公司就要求交钱，时间太短无法收齐。对证据三，真实性无异议，电费还是按照收多少交多少的原则履行的，但仍有部分电费没有收上来。硕雅公司提供了电梯维护保养合同。证明：电梯维护目前已由硕雅公司接收，环宇公司电梯维护费用过高。环宇公司质证认为，对真实性无异议，但该证据证明了硕雅公司是电梯维保的法定义务单位；其签订的维护费数额与环宇公司签订的数额虽然不同，但是环宇公司已支付了维护费用200640元，硕雅公司应当返还。根据环宇公司、硕雅公司的举证及质证意见，对证据分析认证如下：环宇公司所举证据一，硕雅公司在物业管理中虽存在问题，但根据合同约定，环宇公司应当通知硕雅公司予以改正，在硕雅公司没有改正的前提下，环宇公司才可以主张解除合同，故对该证据的证明目的不予采纳。硕雅公司对环宇公司所举的证据二、三及环宇公司对硕雅公司所举证据的真实性无异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。双方当事人所举其他证据与原审相同，相对方的质证意见与原审一致，本院二审认证意见与原审一致。经审理查明：2013年3月31日，环宇公司（甲方）与硕雅公司（乙方）签的《前期物业服务合同》第十三条第3项约定，乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理要求，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同及时清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿。自2013年1月至2014年6月25日，硕雅公司向环宇公司提供了新世纪豪园的电费明细账，并注明了硕雅公司与环宇公司关于电费的承担数额。其中，硕雅公司每月应承担的电费数额分别为188039元、98779元、68069元、65327元、65221元、68910元、103569元、184799元、110918元、65911元、59922元、106231元、123950元、177254元、88740元、92932元、83476元、80709元，合计1832756元。另查明：新世纪豪园小区的水电费每月均由环宇公司先行交付给国网安徽天长市供电有限责任公司和龙泉水务（天长）有限公司，硕雅公司向业主收取相应的电费后交给环宇公司。除查明的上述事实外，二审查明的其他事实与原审一致，对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，确定本案二审的争议焦点是：硕雅公司与环宇公司签订的《前期物业服务合同》是否应当解除；硕雅公司是否应当返还环宇公司水费、电费及电梯维护费及各项费用的数额是多少。2013年3月31日，环宇公司（甲方）与硕雅公司（乙方）签的《前期物业服务合同》第十三条第3项约定，乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理要求，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同及时清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿。根据该约定，环宇公司要求解除双方签订的《前期物业服务合同》，应当在硕雅公司没有履行物业服务合同的义务或在履行物业服务合同时存在瑕疵，没有达到合同约定的标准时，应当通知硕雅公司限期整改，在硕雅公司没有整改的前提下，可以行使合同解除权。本案中，环宇公司虽提供证据证明硕雅公司在履行合同过程中存在问题，但没有提供证据证明该公司通知硕雅公司整改，其直接请求解除合同，不符合合同约定。故环宇公司请求解除双方签订的《前期物业服务合同》的理由不能成立，本院不予支持。世纪豪园小区的水、电系由环宇公司与国网安徽天长市供电有限责任公司和龙泉水务（天长）有限公司结算，而非业主直接与国网安徽天长市供电有限责任公司和龙泉水务（天长）有限公司结算。在环宇公司与国网安徽天长市供电有限责任公司和龙泉水务（天长）有限公司结算后，环宇公司再向业主收取电费、水费。故环宇公司与业主之间存在债权债务关系，而非与硕雅公司之间存在债权债务关系。环宇公司与硕雅公司签订的《前期物业服务合同》没有约定硕雅公司有向业主收取电费、水费的义务，该义务非前期物业服务合同中的内容。硕雅公司向业主收取水电费仅是双方口头约定，系物业服务合同外的委托合同关系，故业主拖欠的水电费不能认定系硕雅公司的债务。因硕雅公司与环宇公司关于水电费的代收系委托合同关系，硕雅公司应积极履行受托人环宇公司委托的义务，主动积极地向业主收取应收取的水电费，对已收取的水电费及时交付给环宇公司。经硕雅公司与环宇公司对账，自2013年1月至2014年6月25日，业主所应承担的电费数额为1832756元，但硕雅公司仅收取了1338206.30元，其实际给付环宇公司1185000元，故硕雅公司应将已收取剩余电费153206.30元返还环宇公司。对于未收取的水电费，因双方委托合同关系尚未终止，硕雅公司仍应采取措施予以收取，在收取后及时给付环宇公司，履行其受托人应尽的义务。在双方委托合同关系终止后，硕雅公司应当将其履行收取水电费的情况如实向环宇公司报告，并提交必要的证明文件，以证明其实际履行情况。故环宇公司现要求硕雅公司支付其未收取的电费的请求，不符合法律规定，本院不予支持。硕雅公司作为新世纪豪园小区的物业管理单位，对电梯的维护、保养系其合同义务亦系其法定义务，其应当积极履行。在硕雅公司没有履行该义务的前提下，环宇公司代为履行了该义务，并支付了电梯维护保养单位的相关电梯维护费，该费用应由硕雅公司承担。硕雅公司上诉认为其不应承担该费用的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17706元，由上诉人环宇控股集团有限公司负担13397元，上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司负担4309元。本判决为终审判决。审判长 陶继航审判员 葛敬荣审判员 史克银二〇一五年八月十日书记员 姚 远附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。