（2015）绍越民初字第2113号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-12
案件名称
广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司与袁乐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司,袁乐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越民初字第2113号原告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司。负责人龙为民。委托代理人（特别授权代理）沈云强。委托代理人（特别授权代理）尉立燕。被告袁乐。委托代理人（特别授权代理）卢晓杰。原告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司与被告袁乐物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理。依法由代理审判员赵珠艳适用简易程序独任审判，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈云强、尉立燕，被告委托代理人卢晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了位于大城小院人家小区x幢xxx/xxx室，面积1xx.xx平方米。根据被告与原告签订的大城小院人家《前期物业管理服务协议》第五条约定：该房屋综合服务费按2元/月/平方米建筑面积；综合服务费按每12个月为一个周期交纳，业主应在每周期前10日内按时向甲方交纳当周期综合服务费和日常维修资金；逾期付款违约金的收取标准按中国人民银行同期利率标准计算的利息。原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告自2013年2月1日起无故拖欠综合服务费共计人民币9621.6元，2013年2月1日至2015年1月31日期间拖欠的物业服务费用产生的违约金计人民币811.82元，二者共计人民币10433.42元。原告曾多次当面或电话向被告催缴物业服务费用，但被告都置之不理，原告无奈，于2015年2月14日向被告送达了书面的《费用催缴通知书》，要求被告在2015年3月7日前缴纳所拖欠的物业服务费用，否则将通过法律途径追究被告的违约责任，但被告仍没有履行支付物业服务费的义务。被告无故不履行缴纳物业服务费用的义务，违反了协议的约定，被告应当承担相应的违约责任。现原告诉至法院，请求判令：被告立即支付大城小院人家小区9幢301室房屋物业服务费用共计人民币9621.6元整；被告立即支付违约金811.82元，二者共计人民币10433.42元整；被告承担本案全部诉讼费。被告答辩称：一、根据协议第十七条规定，本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向当地物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向当地人民法院起诉。被告不存在拖欠物业费的事实。针对原告违反协议及服务质量极差的行为，被告向原告提出要求降低或减免物业费，原告表示找时间沟通，被告至今一直在等待原告沟通。只有双方在协商或调解后被告不缴纳物业费，这才构成拖欠物业费，所以请法院驳回原告诉请。二、原告违反协议和服务质量极差的事实如下：原告至今未公布财务情况，特别对小区的广告收入、支出、结余情况被告一无所知；从未组织社区活动；从未征询业主对物业服务的意见；在未通知业主的情况下突然撤出；对小区公共用地。公共绿地被占用破坏的现象原告置之不理，使业主公共利益受到侵害；地下室通道斜坡坡度大，电瓶车自行车无法推行，要求原告改造，但原告置之不理，给业主出行带来极大不便；业主门禁卡遗失要求补办，但原告一直没有回复，给业主的生活造成不便；楼梯通道部分墙面损坏，要求原告维修，但原告置之不理；被告屋顶漏水，要求原告修理，但原告置之不理，无奈下被告自行找人修理；2014年3月装修完毕后，被告要求退还装修押金及水电费押金，但原告无任何理由拒不退还。以上，被告要求法院判令原告立即公布历年来的财务情况；对被告因屋顶漏水产生的修理费用由原告从维修基金中支付；立即退还被告的装修押金及水电费押金，并支付相应的利息；减免被告的物业费；本案诉讼费由原告承担。经审理查明：被告袁乐系绍兴市越城区大城小院人家小区x幢xxx/xxx室业主，房屋面积为1xx.xx平方米。被告在该房屋交接确认单上签字，接收包括入户门钥匙、车库卡、车位销等在内的各类钥匙等其他物品。被告签署《临时管理规约》一份，约定由原告担任“大城小院人家”首届物业管理企业，物业服务费采用12个月为一个周期的收费方式，自物业正式交付日或以商品房销售合同规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生者为准），按照《大城小院人家前期物业管理服务协议》内约定的收费标准收取。规约还对其他事项进行了规定。原、被告还签订有《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，被告所购商品房为多层住宅；物业费收费标准为叠排（多层）物业按建筑面积每月每平方米2元计算。交纳时间为每12个月为一个周期交纳，在每周期起始日起10日内交纳。同时约定，乙方（被告）如连续三个月未缴纳物业服务费，甲方（原告）将采取法律诉讼方式追缴物业服务费及滞纳金；滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。合同还对其他事项进行了约定。原告曾向被告催讨物业费，但被告至今未缴纳2013年2月至2015年1月的物业费。现原告诉至本院，要求被告支付物业费及违约金。以上事实由原告提交的前期服务管理协议1份、临时管理规约1份、房屋交接确认书1份、费用催缴通知书复印件、ems快递退信各1份及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。合同对原、被告均具有约束力。被告作为业主，应遵守合同约定。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务。被告至今拖欠部分物业服务费未付，原告请求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约滞纳金的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称应当在调解或协商无效的情况下原告才能向起诉，本院认为原、被告签订的《前期物业服务协议》中已明确约定如被告连续三个月未缴纳物业服务费，原告可采取法律诉讼方式追缴物业服务费和滞纳金，故本院认为原告起诉符合法律规定，对被告的辩称意见不予采纳。关于被告要求原告公布财务状况等，该内容属于反诉，但被告未在本院指定的期间内提交反诉状并预交反诉费用，视为未提出反诉，故本院对此不予处理，被告认为自己权益受到侵害，可另案起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告袁乐应于本判决生效之日起三十日内支付给原告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司自2013年2月至2015年1月物业服务费9621.6元及违约滞纳金811.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取30元，由被告袁乐负担，于本判决生效之日起三十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 赵珠艳二〇一五年八月十日书 记 员 刘婷婷附页：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 搜索“”